我国房地产行业并购绩效实证研究

许欣童

摘要： 本文首先介绍了房地产行业概述和并购现状，之后选取2010年房地产并购样本22家，对其[t-1，t+3]年并购绩效进行因子分析，得出结论：房地产公司并购能获得短期的绩效提升，长期绩效的提升和改善还需对企业并购后进行更好的整合。

关键词：房地产；因子分析；并购绩效

一、 研究背景

自1978年房地产作为新兴产业进入人们的视野，到2013年房地产开发投资总额达86，013.28亿元，占GDP比重15.12%，10年时间实现翻番，同时带动建筑、制造等多行业发展，房地产行业具有拉动内需和投资双重作用，已经成为我国经济发展支柱型产业。

数据来源：中指数据

我国房地产行业的发展主要经历起步-调整-稳定-高速发展四阶段，如今已经实现货币化和市场化。

由于房地产行业投资回报率高，市场进入壁垒低，导致产业的高速发展。房企數量从1991年的4200多家发展至今接近9万家，行业竞争加剧，房企呈现出小、散、乱等特点。 近年来，国家主要通过严把“土地关”和“信贷关”两方面加速对房地产市场进行调控。土地方面，2004年实行的“招拍挂”制度是进一步开展土地市场清理整顿的举措。资金方面，金融机构多次调整贷款制度，严控信贷投放。“地根”以及“银根”的双重压力迫使中小型企业逐步退出房地产市场；而大型房企为了降低成本、扩大企业规模通过并购提升企业竞争力，这将有力的提高市场集中度以及优化产业结构。

二、实证研究

1.样本选取及指标体系构建

2.因子分析过程及结果分析

本文运用SPSS 19软件对样本公司[t-1，t+3]年数据进行因子分析。以下选取并购当年（即2010年）数据计算过程举例说明。

（1）因子分析适应性判断

（2）提取公共因子

根据表5显示，前四个因子累计方差贡献率达到81.177%，经过因子旋转后数据不变，说明原有变量的共同度没有改变，四个因子能解释大部分原始变量。

因为在因子载荷矩阵中，大部分原始变量在多个公共因子上具有较大载荷，各公共因子代表含义模糊，因此本文通过旋转使得因子具有命名解释性，旋转后的因子载荷矩阵见表6。其中，因子1载荷较高的为V1净资产收益率、V2总资产收益率以及V3每股收益，它反映了公司的盈利能力；同理因子2、3、4分别反映公司成长能力、营运能力和偿债能力。

进一步可得，综合绩效得分=旋转后各因子方差贡献率*各因子得分/累计方差贡献率，即2010绩效得分函数为：F=（25.601*F1+20.812*F1+18.808*F1+15.956*F1）/81.177

将各企业不同年份财务指标带入各年份综合绩效得分函数，可得表8样本公司绩效得分。

（4）结果分析

根据表8显示，各公司并购前后具有显著的绩效差异。样本公司并购当年相比于前一年绩效有所改进，且这种优势将保持至并购后一年。但绩效在并购后两年开始出现下降，这说明房地产企业并购对企业绩效的提升只是短期的，而如何保持长期绩效的提升和改善，企业需在并购整合问题上做出更好的选择。

三、结语

房地产行业已经进入“大鱼吃小鱼”大规模并购时代，据中国房地产报预测，10年后房地产开发商将不足3000家。对于并购，企业不能盲目，应从并购目标的战略选择、并购模式的选取以及并购后有效整合等方面平衡，以争取最大化且更长久的提升企业绩效。（作者单位：东华大学）

参考文献：

[1]Healy，Ruback.Does corporate performance improve after mergers[J].Journal of Financial Economics， 1992（31）

[2]李涤非，颜蓉，罗新宇.企业并购实物[M].上海交通大学出版社，2009

[3]冯根福，吴林江.我国上市公司并购绩效的实证研究[J].经济研究，2001（1）54-61

[4]叶丽娟.中国上市房地产公司并购绩效及其影响研究.暨南大学硕士论文，2011

[5]卢纹岱.SPSS统计分析（第4版）[M].电子工业出版社，2012