城市规划中的商品市场<br/>——对《成都市商品市场布局规划》的回顾

城市规划中的商品市场
——对《成都市商品市场布局规划》的回顾

2014-09-03李磊

四川建筑 2014年6期

李磊

(成都市规划设计研究院，四川成都610041)

《成都市商品市场布局规划》于2009年编制完成，同年8月获得了成都市人民政府的批复。从实施来看，这个规划指导了5年来成都商品市场的发展。接下来对城市规划中商品市场布局的三个技术重点进行总结，以供大家参考。

1 关于商品市场的概念

在编制《成都市商品市场布局规划》之初，首先遇到的问题是我们的规划对象究竟是什么？从项目名称来看，规划对象很明确是“商品市场”，上述问题似乎并不存在。但是，由于“商品市场”这四个字表达的概念无论从内涵还是从外延来看，都有一点模糊性，因此有必要对“商品市场”这一概念进行分析。

1.1 现有定义的问题

1998年编制的《成都市商品市场体系布局总体规划》中指出规划涉及的市场只包含大中型批发和零售商品市场，包括大中型生产资料市场、大中型消费品市场。其中，大型市场指建筑面积在10 000 m2以上的市场，中型市场的建筑面积在5 000～10 000 m2之间的市场。严格意义上讲，这并不是真正意义上的定义。

“商品市场”的模糊性主要在于内涵抽象，同时“市场”(Market)概念的外延也颇大。理论上，任何商品交换的场所都可以称为市场*可分为有形、无形。，现有的商品经营业态都可以纳入“市场”这一范畴。正因为如此，我们正在发展的经济也被称为“社会主义市场经济”，十八届三中全会公报中也明确提出，“在资源配置中市场要起决定性作用”。

日常使用中，国内使用“商品市场”这个概念时似乎又比较强调批发功能*在新版的《城市用地分类与规划建设用地标准》，B12批发市场用地则界定为以批发功能为主的市场用地。，我们经常用“批发市场”这一称谓来取代“商品市场”。

从各地相关的法规条例来看，“商品市场”概念的模糊性体现得更为明显。从笔者收集的众多条例来看，这些条例对于商品市场的认识不尽相同，“商品市场”(或称商品交易市场)并不刻意强调市场的批发功能*参见《河北省商品市场监督管理条例(修正)》、《深圳经济特区商品市场条例》、《广西壮族自治区商品交易市场管理条例》、《黑龙江省商品市场管理条例》、《四川省商品市场管理条例》。。

有趣的是，国家层面的相关法律文件则明确提出了“批发市场”的概念。在1994年12月15日由前国内贸易部颁布的《批发市场管理办法》中对批发市场的定义是:“批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易，并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。”*资料来源于网络。这一概念是目前见于我国法规性文件对于批发市场比较规范的定义，具有一定的科学性和权威性。而在一些发达国家,所谓的“批发市场”，主要是指进行农副产品特别是农产品批发交易的场所。我国目前的经济水平还不是很发达，交通、运输、通讯等基础设施相对落后，产品标准化、规格化程度较低，商品交易的法规制度不健全，在这种情况下，我国的批发市场还包括了大量的非农产品批发市场。

《批发市场管理办法》中的概念尽管权威、科学，但在现实应用中存在一定困难。一方面在于商业业态本身难以绝对严格划分，经济在发展，社会在进步，原有的概念难以准确地对不断发展的事物进行描述；另一方面，《批发市场管理办法》主要针对国家和省一级设立的批发市场，但在现实的操作中，为了大力发展商品流通，各地区市县甚至街道都设立了大量市场。另外，《批发市场管理办法》中对于批发市场尽管概念明确，但是在现实的操作中批发和零售交易很难准确区分*无论是从销售对象，还是从销售规模角度界定，都比较困难。举例来说，大家搞家装，到建材市场买建材，试问这属于批发还是零售。。现实中国内绝大部分的商品市场都是批零兼营甚至以零售为主。

1.2 对于“商品市场”的界定

商品市场目前在国内还在不断发展，可以说是一种和我国目前经济发展水平、产业结构相适应的经营业态。为更进一步认识这种经营形态，我们有必要将商品市场和百货公司、超市进行一下对比。

企业的本质是降低交易成本。按照一些经济学家的理论，市场中的企业可以被理解为一个(或一组)由各类资源所有者缔结的市场合约。从市场合约角度来看，百货公司和超市实际上很类似，只是由于两者满足的需求不一样带来具体业态的不一样，也带来两者不同的区位选择和空间形态*百货公司满足时尚消费，超市满足日常消费，如果超市如果满足时尚消费，超市也可以开到市中心。现实中，超市、百货开在一起的例子已经非常普遍，。

同样从市场合约的角度来看，我们会发现：进入商品市场的经营者相对独立的进行经济核算，这才是商品市场的本质；在某一个行业存在大量的中小企业，这些企业自身无法建立独立的物流体系，社会提供的第三方物流也不能完全满足其需求，这些企业需要通过商品市场这种业态作为其进入流通领域的平台，这才是商品市场的经济逻辑。这也是商品市场和超市、百货公司的区别所在。

我们应在现实商品市场概念的流变中，把握商品市场的概念。现在的商品市场形态不同于过去，也不同于未来。现实中的商品市场，可能有街道形态(比如小商品一条街)，也可能是城区边上的一大片临时建筑，也可能是市中心一栋现代化的大厦*如果进一步讨论市场里面建筑的产权，又将是一个复杂的问题。。

总体而言，我们在城市规划中对于现状商品市场的界定应采取模糊态度，在某种意义上，明确外延*即到底哪些算作商品市场。比搞清内涵更加明确，对现状宜采取尊重事实的态度，对自下而上提交资料加以仔细分析。

根据我们对“商品市场”概念的分析，在《成都市商品市场布局规划》中，要求纳入现状分析的商品市场应符合以下原则：

(1)由区市县以上各级政府和街道批准设立*包括农产品批发市场和农贸市场，成都单独编制了食用农产品市场规划，故没有纳入我们的规划。

(2)有固定场所和设施。

(3)多个独立核算、独立承担法律责任的商品经营者入场经营*由于历史原因，很多市场无法进行工商登记，至多算作临时市场。。

(4)实施统一管理。

从上述四条原则来看，第一条考虑合法性，第二条要求市场是客观存在的，不是虚拟的，第三、四条是从契约角度的界定(既要有市场方，也要有经营者)。

根据《成都市统计年鉴2007》，截止2006年底，成都市共有商品市场836个，其中消费品市场725个，生产资料市场102个，生产要素市场9个。而根据成都市商务局提供资料，2006年底，全市注册各类商品交易市场739个。而最后纳入我们规划分析的商品市场数量仅139个*这一点体现了市场和超市、百货公司的区别。，即便考虑到这一轮《成都市商品市场布局规划》没有将食用农产品市场纳入*由于数据收集方面的原因，规划未包含4S店，4S店本身也不符合我们对市场的定义。，数据仍然存在较大的误差，主要原因在于统计数据中包含大量虽然注册但现实中已经不存在的市场机构，这实际上也反映了商品市场概念的模糊性。

2 关于商品市场的空间布局

随着市场经济的发展，未来商品市场的形态必然和今天有所区别。考虑到商品市场对于目前各地产业和消费的带动，占地规模又大，对于周边城市交通有较大影响大，因此必须得到城市规划的重视。根据一般的专项规划的编制要求，我们需要确定成都未来发展商品市场的类型，判断其发展规模，然后结合城市发展进行空间布局。从城市规划角度来看，商品市场作为一种用地类型，其形态会随着经济社会发展发生很大变化，因此在进行商品市场空间布局的同时有必要对于商品市场的未来发展趋势进行研究。

2.1 对商品市场发展趋势探讨

2.1.1 对于市场的认知

首先，我们需要了解市场存在的必要条件。互联网上一篇名为《专业市场兴亡的逻辑框架》的论文提出了商品市场形成的两个条件：第一，产品具备如下特性：购买和消费两者分离，只有肉眼和产品的直接接触才能识别产品质量。第二，行业内大量中小企业的存在，但不一定要有产业集聚。只要这两个条件存在，商品市场就会存在而不会消亡。

商品市场的作用，关键在于实现了一种不同于中心地理论的空间组织模式，主要体现在以下四个方面：

(1)本地供需的集中

(2)外地需求的集中

(3)外地供给的集中

(4)外地供给、需求的集中*商品市场园区动辄占地上千亩，对城市发展方向也有影响。

从供需角度来看，以服务本地为主的商品市场通过本地供需的集中，实现了本地供需平衡；通过外地需求的集中，实现了本地供给扩大；通过外地供给的集中，实现了本地需求集中；通过外地供给、需求的集中，将充分发挥市场的区域辐射力。

2.1.2 商品市场的发展

商品市场实现了供给和需求在空间上的集中，批发市场则实现了供给和需求在空间更大规模的集中。但受交通、通讯条件限制(交易成本)，必然形成市场层级结构。从理论上看，同类商品市场在空间上的集聚可以实现商品的规模效益、价格发现功能，放大市场的品牌效应，通过共享基础设施，降低交易成本，通过聚集，市场可以实现配套服务的社会化(物流等)。另一方面，随着社会经济水平的进步，交易成本大大下降。交通成本的下降，又将带来市场层级减少，空间更加集中；通讯条件的改善，使得商品交易更加便捷。因此，未来商品市场的演化趋势可以概括为：商流更加复杂，流通空间简化。从发展趋势来看，商品市场作为中小企业的服务平台，批发功能必然成为商品市场的重要功能，应该得到进一步的重视。而以零售为主的商品市场，其用地空间形态与其他业态将越来越趋同。从长远来看，现在商品市场所具备的众多功能将被物流园区、拍卖市场、展销会等取代。商品市场规划主要要为批发业的发展提供空间支持。农副产品市场具有一定的特殊性，农副产品生产高度分散，美国农业即便是农场经济主导，在空间上也是高度分散的，这就仍然需要商品市场来实现集中供给。

在规划期内(2020年前)，商品市场是否会被其他商业形态所代替，关键要看在批发这个功能上，哪些商业形态会代替它。只要经济中存在上文提到的两个前提条件，商品市场就不会消亡，至少可以在很长的一段时间内维持稳定的发展。另外，某个专业市场，一旦形成，其发展的关键在于是否能够建立良好的品牌，从而把客户分享的效应发挥到最大程度。在国内目前经济发展阶段，商品市场的规划建设应该得到各级政府和领导的重视。

成都市未来商品市场的发展态势取决于成都市整体的社会经济发展水平以及区域产品的供需状况。成都仍然需要发展商品市场，但对于未来商品交易额的测算要充分考虑电子商务以及物流业对于实体市场的取代作用。

2.1.3 商品市场的布局

随着中心城功能的进一步提升，必然要求商品市场外迁，在中心城外围进行重新选址。成都商品市场的总体布局必须与整个城市空间发展战略相协调。

商品市场在城市的空间布局应从需求特征和外部制约条件两方面来考虑，使得二者之间达到一个平衡。

图1 成都市商品市场布局方法

对于该类问题，在规划思维上可采取运筹学中的整数规划的方法来进行分析。目标函数采用成都市各类市场销售额的总量最大化，约束函数为市场布局需满足各类市场布局中的需求和外部制约条件。

(各类市场销售额总量最大化)

δi表示第i类市场的销售额

在确定未来发展商品市场类型的基础上，根据城市总体规划以及商务部门的设想，在城市外围初步确定一批选址地。将各类商品市场按照销售额从大到小的顺序，逐一考虑其选址，优先满足销售额大的商品市场的选址。商品市场与选址的搭配顺序，应首先考虑圈层外推法。

3 中心城区商品市场的搬迁

外围商品市场的建立和城区现有市场的搬迁实际上是一个硬币的两个方面。商品市场规划本身作为一项公共政策，如果只是考虑外围商品市场的规划布局，而不考虑现有市场的搬迁，无疑是不完整的。

3.1 层次分析法构建搬迁模型

为了更好更快地实现商品市场空间布局的形成，更好更快地实现市场集中集约式发展，尽量减少对市场行为的行政影响，因此我们在规划中专门对中心城市场的搬迁问题进行研究，作为规划实施的参考。

现有商品市场的搬迁涉及因素较多，既有经济技术指标等能够定量的因素，又有众多不便于定量分析更适合定性判断的因素。因此，通过搬迁模型的建立，运用系统工程学将定量与定性分析结合起来，可以达到量化分析的目的，为规划实施提供更加科学的参考。

首先，将市场搬迁作为系统目标，构建系统层次分析模型。市场的搬迁受到各种因素的综合作用影响，从城市的角度看，主要表现为城市发展对市场的要求和市场自身发展的要求两方面。一方面，城市发展要求市场减轻对城市其他系统的影响，促使其向城市边缘移动，表现出排斥作用，我们将其视作市场搬迁的“驱动力”。另一方面，市场自身的发展要求更好的城市服务，促使其向城市靠近，表现出吸引作用，我们将其视作市场搬迁的“阻滞力”。市场搬迁模型如图(图2)。

接着，运用比较判断矩阵，确定系统各因素的权重。比较判断矩阵就是对各因素逐对进行对比、判断，所形成的对称矩阵。在对比中的取值，即比率标度根据科学的实验和数学的验算采用1～9比率标度方法具有简便、精确的优点。

在层次分析法中，形成了判断矩阵，求得特征向量之后，还要对判断矩阵的一致性进行检验。如果一致性检验结果小于0.1，说明判断矩阵具有满意的一致性，无需再调整。

运用上述层次分析法中判断矩阵的建立、求解和一致性检验的方法，可以分层次确定判断矩阵各因素的权重，具体计算及检验过程略。计算结果如表1。

3.2 滞留度概念的引入

为了明确哪些市场需要搬迁，哪些市场需要就地调整，就需要对阻滞力和驱动力进行比较和综合。我们采用了“滞留度”的概念，用来表示市场外迁的必要性和可能性的综合指标，用SD表示。SD值越小，说明市场越趋向于搬迁。计算公式如下：

SD=Z/F

(式中：Z为阻滞力，F为驱动力)

图2 商品市场搬迁模型分级结构

驱动力因素与规划用地矛盾与片区用地矛盾是否加工生产布局形态完整度交通压力公共设施压力土地效益——————合计权重0.14130.42380.00980.02950.08400.04200.2696——————1.0000 阻滞力因素权重经济效益0.4925规模水平0.1997 集中化程度0.0810开发强度0.1029建筑质量0.0131配套设施水平0.0232税收贡献0.0641就业贡献0.0165方便本地居民0.0071合计1.0000

根据计算所得SD值的大小，就能对中心城的商品市场进行排序，得到初步搬迁顺序。

由于商品市场的搬迁涉及到方方面面的利益关系，通过上述方法得出的方案只是从纯粹技术角度提出的方案，最终方案的确定取决于相关政府部门的进一步协调，在此基础上制定中心城市场分期搬迁计划，市场搬迁时，还应根据实际情况，尽量对同类市场进行集中搬迁。