中国合作建房发展状况研究

2014-08-30高淑倩吴桐

中国房地产·学术版 2014年8期

高淑倩　吴桐

摘要：合作建房在中国作为一种较为新颖的建房模式，于20世纪末先后在北京、温州、上海等20多个省市进行尝试。合作建房有着解决信息不对称、产品价格低廉等优势，但是在中国的实践过程中也遭遇了很多的困难。通过文献查阅整合、实地调研考察以及相关发起人走访等方式，以温州合作建房作为典型案例，揭示个人合作建房在中国的发展现状，比较分析个人合作建房在我国发展的可行性以及发展障碍，并提出相关政策建议。

关键词：温州模式，发展现状，存在问题，政策建议

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）08-0048-54 收稿日期：2014-05-22

1 个人合作建房简介

在目前中国的法律、法规和国家政策允许的范围内，个人合作建房是指依法具有完全民事行为能力和一定的购房能力并愿意在某个城市居住的多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种合作消费模式。

2 前提

就目前而言，我国城镇住房矛盾突出表现为住房供应体系不完善。五分模型将商品住房进一步细分为高档、中档和普通三类，并分别指出了合适的供应比例，如表1所示。

对于高收入者，商品房的高价对其影响不大；对于低收入者，有国家的住房保障措施。而一部分收入在一定水平之上，不符合廉租房、经济适用房的申购标准，但却又无力购买高价商品房的群体却陷入两难的境地。表1所示的最佳供给比例与我国现在收入结构水平是不对称的。在中国，目前大部分人都是中低收入人群，而现有的廉租房和经济适用房无法满足他们的需求。从国际经验来看，合作建房可谓是一种成功的解决住房问题的模式之一。这也为合作建房在中国的发展提供了信心。

个人合作建房在中国的发展还处于初期，虽有发展，但是几乎没有完全成功的案例。我国的法制建设、住房政策以及社会氛围等都还没有为个人合作建房提供充分发展的土壤。不过，近年来，越来越多的人开始关注个人合作建房，国家政策也有向合作建房倾斜的趋势。根据民意调查，大多数人对个人合作建房的发展还是给予一定希望的。

3 温州理想家苑实地调研结果

3.1 温州理想家苑简介

温州市场营销协会法人代表、秘书长赵智强被称为“中国个人合作建房破冰第一人”。他联合协会成员、白领等200多人，建造个人合作房“理想家苑”。

该项目建设中有颇多曲折。首先是在立项审批环节屡受延宕。2006年“理想家苑”项目拿地成功。由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房，该项目迟迟未能拿到开工证，其间赵志强更是面临着“非法集资”的指责。之后，住建部到当地进行三次调研，确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目终于拿到建设许可证。在经历种种波折后，“理想家苑”由理想变为现实，7栋小高层、多层建筑共256套建成。当年定下的项目最终建设成本在7000元/平方米，房价比周边商品房低40%。赵智强说，2006年拿下该地块的时候，周边房价普遍涨到15000元/平方米。为价格上的优势，当初有500多人要求合作建房，最后确定256户。

至2013年8月调研之日，理想家苑小区建设已基本完工，但尚未有人员入住。而因建设周期长于预期，综合考量通货膨胀、物料和施工人员成本上涨以及被腐蚀材料的替换等原因，理想家苑的建设成本上升，已与周边房价基本持平。

3.2 问卷调查结果

3.2.1 问卷基本情况介绍

（1）问卷发放地点：浙江省温州市龙湾区。

（2）共投放400份调查问卷，回收376份，有效问卷为357份。

（3）被调查人群身份：温州当地的市民，外来务工人员，房地产中介；有效问卷中年龄分布：20-35岁102人（28.57%），35-50岁199人（55.74%），50岁以上56人（15.69%）。

（4）从中筛选出一些对我们的研究有价值的问题，综合使用Excel和SPSS进行统计分析。

3.2.2 对合作建房了解程度

调查问卷显示，对于接受调查的三个年龄段人群来说，35-50岁之间的人群对合作建房的了解最多，只听过或者有一定了解的大约占到了71.43%；其次是50岁以上人群，这一比例约为35.68%；最少的是20-35岁人群，只有大约29.41%。问卷调查显示，对合作建房没有了解或者没有听过的人群中，大部分为暂时没有购房需求，或者是购房资金来源为单位公积金或父母亲友资援，这一原因在20-35岁人群中尤为显著。一个有趣的现象是，对合作建房的了解程度与个人的教育程度并无很大关联，无论是小学、初中还是高中及以上学历的人群，对该项统计的结果并没有呈现出很大的差异。

在调查人群当中，大部分人对合作建房不太了解，表示没听过这种建房方式，或者是即使听过也不太了解。由此可见，合作建房在中国民众当中的认知度并不是很高。

3.2.3对合作建房的态度

大部分人对于合作建房了解都不是很多，在了解合作建房的人当中，约有1/3的人并不看好这种新的建房形式；而约有一半的人持观望态度。由此可见，合作建房这种建房形式，虽在国外已经获得较为成熟的发展，但在中国仍然处在初级阶段，群众的认知度并不是很高。就现阶段合作建房在中国的表现来说，并不是很理想。但还是有相当一部分人对合作建房未来在中国的发展充满信心。

3.2.4合作建房的优势

调查问卷采取多选和补充的方式来调查个人合作建房的优势，利用SPSS对调查问卷结果进行统计。在对合作建房有了解的141人中，对合作建房优势的看法为表2所示。

从统计结果来看，大部分人认为合作建房的吸引力在于，相对于商品房来说，价格大大降低。在261次选择中，这一选择达到了49.43%，接近一半。同时，相当一部分人认为合作建房这种组织形式可以一定程度上保障每位参与者的权利和义务相对公平，这一比例达到了总选择中的35.25%。极少数的人认为合作建房的优势在于促进邻里和谐和提高社区服务质量。endprint

3.2.5参与合作建房的顾虑

同样，调查问卷采取多选和补充的形式来调查参与合作建房的顾虑。结果如表3所示。

从结果看以看出，大家对于参与合作建房持谨慎态度，有着多方面的顾虑，各种选择所占比例基本持平。其中，资金筹集与资金安全、合作建房缺乏相关法律法规是大家最关心的问题。随着合作建房逐渐发展成熟，产权问题和获得土地方面的问题并不是大家参与合作建房最为主要的障碍所在。

此外，在其他项中，一些人认为参与合作建房还顾虑房屋最终是否能真正建设完工，这从侧面反映了大家对于合作建房牵头方的不信任，认为具有较大风险。

3.3 理想家苑的情况解析

通过调查问卷的分析结果，笔者走访相关部门和单位，采访业主代表，结合理论分析，对温州合作建房——理想家苑，在以下几个方面做出了辩证思考。

3.3.1 拿地问题

个人合作建房的拿地过程，如果是公开竞标的话，可能会面临房地产商的强劲竞争，从而使得实际拿地过程困难重重。但从理想家苑的实地调研来看，真正限制合作建房发展的并非是拿地问题。温州营销协会是理想家苑小区建设的牵头人，表示在一二线城市的中心区拿地确实非常困难，在缺乏政策支持的情况下，是无法与一些大型的地产商相竞争的。但是在其郊区获得土地还是相对容易和轻松的。就以温州理想家苑为例，其鹿城区东郊获得的土地，是属于旁边江前村的土地。通过和江前村的村民合作，使村民成为其会员，并在房价上给予优惠，来廉价获得土地。并且目前也通过各种方式，在北京、郑州、武汉各地也都拿到了土地，所以土地对于他们来说并不是太大的问题。

3.3.2 建设问题

通过合作建房模式建成的理想家苑小区耗时长达7年之久，从2006年开始筹划开始，至2013年小区才基本完成建设。作为一种新的尝试，因为缺乏相关的法规制度，理想家苑在前期建设过程中就困难重重。住建部到当地进行三次调研，才确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目才终于拿到建设许可证。此外，因为牵头人在与相关机构的协调上耗费大量时间，使得原本承诺两年交房的小区迟迟没有竣工。一方面，由于在小区业主、牵头人以及承建方三方之间缺乏有效沟通机制；另一方面，由于信息不透明，业主之间以及业主与牵头人之间利益博弈，使得各种纠纷层出不穷。这些因素都阻碍了施工的顺利进行，施工耗时加长，资金出现明显缺口。长时间未交房，又一味提高房价，引起小区业主的极大不满。时至2013年8月，小区还暂无成员入住。

3.3.3 组织形式问题

在温州理想家苑小区建设过程中，牵头方委托房地产企业拿地（在温州，无房地产开发资质的个人不能拿地）。将个人资金存入银行专用账户，在营销协会（代表个人）、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。

温州营销协会称，理想家苑所采取的组织形式是会员制，选取业主（会员）代表的措施来代表业主行使投票的权利，而业主代表的选取却并没有全部通过集体选举产生，业主代表中只有不到1/3的是由业主选出的，而其他的都是营销协会和当地的江前村的村委干部内定产生的，所以在很多时候代表们无法代表全部业主权利，常常会因为约束机制的失灵，给会员造成利益的损失。

会员和协会之间存在高度的信息不对称问题，会员对住房建设的进展和相关情况少有了解，双方缺乏有效沟通的渠道，长此以来业主们对营销协会失去了信任，引发出各种纠纷和矛盾。

3.3.4 分房方式问题

理想家苑采取的合作建房分房方式简要描述为：先到先得，按资购房。即先交钱的人先选房，按照先来后到的方式；同时，交钱多的可得面积较大的房，交钱少的则只能购得面积相对较小的房屋。这是一种较为原始的分房方式。在参与人员较少的情况下，这种方法勉强可以，但是当参与人数较多时，就会出现问题。

首先，信息难以做到透明，业主对于选房过程没有清晰的认知，可能会因交钱的次序和分房不公而出现纠纷和混乱。

其次，存在委托代理问题。业主们对市场营销协会缺乏有效的监督，而市场营销协会极有可能会为了自己的利益，扣留好的户型和楼层，然后进行售卖，损害业主利益。

所以这种分配方式是非常不科学的，必须改进。

3.3.5 产权获得方式问题

浙江汉桥律师事务所王磊律师认为，根据现有规定，合建一方不因没有房地产开发经营权，而被认定合同无效，只要办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续，或者合建合同双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，又能补办土地使用权变更登记手续的，可以认定为有效。另外，合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。在这个过程中，政府的态度很关键，而完善法规、建立完整的保障房体系，都是政府亟待解决的问题。

4 政策建议

4.1 借鉴国外经验，完善相关规章制度

中国个人合作建房的蓬勃发展需要必要的法律制度、房地产相关政策及良好的社会氛围。法律上，政府应出台相关法律法规来指导、规范、监督住宅合作社的成立和发展。此外，由于可能出现的投机性炒房使个人合作建房变质的情况，其实温州理想家苑也因为各种原因和问题，由最初的合作建房的性质逐步转变为商品房，到后面其合作建房房产和商品房的交易平台和交易方式几乎相同，这其中温州营销协会蚕食了大部分利益——不断地要求会员补充资金，不断延长交房时间，资金运用和建设进度不公开、不透明等，这些都需要制定并完善相关法律来对这种行为加以杜绝、打击。

4.2 出台优惠政策，普及相关知识

在德国，住宅合作社是住宅建设的主要形式，有近1/3的住宅由住宅合作社建造。政府也在长期低息贷款、借款保障、税收及租金补贴、土地提供等方面给予多方面的扶持政策。相较之下，在相关优惠政策上，我国政府做得还远远不够。endprint

政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。

此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。

这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。

4.3 加强风险控制，建立责任追究机制

做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。

具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。

参考文献：

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