百强房企

叶雨露

摘 要：全国百强房企光耀集团旗下多个楼盘突然停工，是暂时的资金链紧张？还是濒临破产？本文通过分析光耀集团衰落原因，希望警醒房产企业。

关键词：光耀集团；房地产；困境

深圳市光耀地产集团有限公司（下称“光耀集团”） 2002年成立于惠州，以房地产开发为主营业务，涉足建筑、金融等多个行业，业务范围遍及全国。短短5年时间，其销售业绩便跃居惠州市榜首，2010年，光耀集团业务开始向外拓展，迅猛布局珠三角、长三角以及环渤海区域，随后总部迁至深圳。2010年，光耀集团销售总额达到40亿元，2011年更是高达60亿元，先后被评为广东省房地产公司品牌价值TOP10以及中国房地产百强企业。

然而，今年2月，媒体盛传光耀地产“易主”消息， 3月，光耀集团旗下多个楼盘突然停工，原定于去年 12 月底交房的光耀城 五期约 100 栋别墅仍未交楼，光耀集团旗下其它几个楼盘相继出现延误交楼现象，业主纷纷组织各种维权活动。5 月 7 日光耀集团正式承认公司存在资金短缺问题；5 月 8 日，光耀集团董事长郭耀名对外声称“愿意接受一切企业收购”。

2002年发家惠州、曾经辉煌无限的百强房企光耀集团，现在已处于风雨飘摇之中。综合起来，本人认为导致光耀此次危机的原因有以下几个：

1.快速扩张，产品堆积

2010年，光耀集团开始进行快速的大规模扩张，业务逐步由惠州拓展至深圳、上海、杭州、天津等多个大中等城市。2011 年，公司同时开发占地面积千亩的项目不少于 8个，且在环渤海地区，公司土地储备已达数百万平米。与此同时，光耀集团还斥巨资投建休闲度假村，而近几年进入该领域的房企络绎不绝，竞争激烈，销售压力巨大。

光耀集团快速扩张需要大量的资金支持，一旦有某个部分资金断裂，必将导致整个集团的动荡。而光耀集团过分强调扩张，忽视自身承受能力，最终导致内部财务危机。

2.高息融资，难以支撑

在快速扩张过程中，由于无法从银行获得足够的资金支持，光耀集团只能转向民间借贷。从 2011 年开始，光耀集团大量向民间高息借贷，总额达 20 亿元，占公司融资规模三分之一，一般企业民间借贷期限约为2—3个月，而光耀地产借贷时间远远超过了这个期限。三年来公司仅支付利息就高达20 亿元，目前仍有超过 20 亿元本金加息尚未偿还。

此外，光耀集团发行的“长昊 1 号”信托产品、广东路桥应收账款收益权基金和天合建筑应收账款收益权基金，均为高息融资。

背负着高昂的利息，光耀集团只能拆东墙补西墙，到处欠债。因未及时还贷款，光耀集团被列入“全国失信被执行人名单”。这更严重影响了其融资渠道， 2013年5月，光耀集团向深圳某商业银行申请贷款，因有不良失信记录而遭到拒绝。

光耀集团高息融资后，市场却每况愈下，项目无法及时回款，这使光耀集团雪上加霜，最后彻底陷入财务困境。

3.竞争激烈，市场低迷

今年年初，银行信贷收紧，无论是按揭还是企业开发，贷款都受到更多的限制，而限购限贷政策的颁布以及首套房利率优惠的取消，也极大的影响了房产的销售。

光耀地产在长三角、环渤海地区发展并不顺利，销售情况惨淡。据资料显示，光耀集团在上海的涵璧湾自2009年开盘以来，共推出41套，截止目前共成交19套，而去年仅成交了1套。而在天津、临沂、威海等地，都面临类似的问题。

而以惠州为核心的华南区域竞争空前激烈，大批开发商云集，恒大、碧桂园、华润等纷纷进驻，这加剧了楼市的竞争。2013 年，在强手挤压下，光耀集团在惠州的销售额剧降至 21.53 亿元，被龙光地产、中信地产、华润置地与碧桂园超过，落至第五位。此外，光耀在华南地区的其它几座城市也同样存在着业绩下滑情况。

4.市场单一，多元失利

2011 年，在光耀集团60 亿元的销售总额中，仅惠州区域销售金额就达 50 亿元，这表明除惠州以外的市场销售额仅占光耀集团销售总额的两成，这是高度的依赖单一市场。而惠州房产大部分依靠深圳、东莞等外来客购置，且房地产市场一直处于高库存和高空置率状态下，这加剧了光耀集团发展的不稳定性。

光耀集团在房地产获得巨大成功的同时，也尝试多元化发展，可惜均未能取得好成绩。2011年9月，光耀集团曾投资湖南永州资源，由于开采资源的资金消耗很大，投入巨大但却收益甚微。

5.盲目购壳，上市遇阻

光耀集团前后三次欲借壳上市，因种种原因均以失败告终。第一次是在2009年，光耀集团通过众望投资公司，与*ST 天目大股东现代联合签订重组意向书，希望通过资产重组上市，但当时国家正对房地产实施宏观调控政策，重组受阻。第二次是通过收购新都酒店，意欲借壳再续上市梦，在投入大量资金进行前期建设后，由于房地产背景因素，重组再度夭折。在前两次的教训下，第三次转而通过矿业重组上市，斥巨资在湖南购买矿井，然而此时矿业正遭遇国际大滑坡，最终无功而返。

光耀集团盲目购壳，期望通过上市获得大量资金，然而三次重组都未能成功上市，并为此浪费大量资金，最终引爆资金断裂，触发此次危机。

尽管夏季已经到来，自然界一片生机盎然，但楼市却不断降温，或将进入一个难熬的冬天，作为房产企业，应未雨绸缪，充分做好过冬的准备。光耀集团是今年被市场寒风吹倒的第一家百强企业，相信其所面临的问题并非个案，资金问题是房产企业共同面临的困境。

目前，中国房地产已经进入新一轮调整期，房地产行业洗牌加速，无论是中小型房产企业，还是大型房企，都存在倒闭的危险，具体哪些企业被洗牌出局，不是取决于规模大小，而是取决其自身健康状况与否。

（作者单位：华南师范大学）

参考文献：

[1] 张晓晶.产全国百强房企、惠州第一大房企光耀地产董事长公开承认资金链断裂[N].广东建设报，2014.5.16；

[2] 龙飞.上市公司“倒戈” 再爆光耀地产债务黑洞 [N].2014.5 .19；

[3] 李一凡.深陷资金困境 光耀地产折戟惠州[N].第一财经日报， 2014.5.8；

[4] 吴正懿.两年前借壳*ST 天目泡汤 光耀集团“屯壳”新都酒店或再续上市梦[N].上海证券报，2011.10.27.