房产税改革能使房价下跌吗

王洁

（枣庄学院 经济与管理学院，山东 枣庄 277160）

房产税改革能使房价下跌吗

王洁

（枣庄学院 经济与管理学院，山东 枣庄 277160）

房产税改革试点在上海和重庆已实施了近三年，这一改革对房价的影响究竟如何？本文通过将上海、重庆与其同类城市近三年的房价走势作比较，发现房产税改革试点方案对房价影响有限，房产税改革不会使房价下跌，但能降低房价上涨的速度。

房产税改革；房价；需求过旺；累进税

从2000年开始，中国许多城市的房价飞速上涨。以北京为例，2000年北京城区住房均价为3871元/平米，到2013年12月，北京二手房均价达到42503元/平米，增长了近10倍。不断攀升的房价，一方面造成居民买房困难，因为居民的收入增长速度远远赶不上房价增长速度；另一方面可能产生房地产泡沫，从而引发金融危机。因此，中央和各级政府出台了一系列政策，如提高首付比例、提高抵押贷款利率、国十条、限购、限价等等，尽管如此，房价仍然呈上涨趋势，炒房热、高空置率等问题越来越严重。在这种情况下，中央开始房产税改革的试点。

一、房产税改革

1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。该条例是中央在我国工商税制改革以后，工商税取消，增值税、营业税等税种新设的背景下，考虑到国有企业、集体企业和私人企业均为独立的经济实体的具体情况，决定恢复征收原并入工商税的房产税，从而发挥房产税独特的调节功能。

该《条例》实施以来，在加强房屋的管理、提高房屋的使用效益、增加政府的财政收入等方面均发挥了比较重要的作用。但是，随着我国社会经济的发展，社会经济形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，原来城镇家庭的政府房单位房逐渐被商品房取代，房地产成为个人财富的重要组成部分。另外，该《条例》本身也存在许多需要解决的问题，已经不能适应现在的经济形势。因此，有必要研究和推进房产税进行适当的调整和改革。2011年1月28日，上海市和重庆市开始了对部分个人住房征收房产税的改革试点，标志着我国房产税改革的开始，这两地的方案各有特色。

重庆市的试点区域为主城九区。本次纳入房产税征税对象的个人住房有三类：第一，个人拥有的独栋商品住宅；第二，个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房建筑面积成交均价2倍及2倍以上的住房；第三，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及第二套以上的普通住房。计税依据暂按房产交易价。税率在0.5%～1.2%之间，高档住房单价越高，税率越高。以家庭为单位计算免税面积，房产税改革试点之前拥有的独栋商品住宅免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅和高档住房，免税面积为100平方米，一个家庭按时间顺序对先购的应税住房扣除免税面积且只能对一套住房扣除免税面积。个人住房房产税收入全部用于公租房的建设和维护。

重庆方案的优点：（1）对存量独栋商品住宅征税，增加了独栋商品住宅的持有成本，可以促使一部分拥有多套独栋商品住宅的人出售或出租住房，增加市场住房供应；（2）对新购的独栋商品住宅和高档住房征税，能够一定程度上抑制人们对此类住房的需求，引导人们合理的住房消费；（3）对外地人新购的第二套及第二套以上房屋征税，能够打击外地人的炒房行为；（4）征税主要针对高端房屋所有者和外地炒房者，收入全部用于公租房的建设和维护，能在一定程度上调节收入分配，有一定的“劫富济贫”的效果。重庆方案的不足：（1）重点关注了独栋商品住宅，却忽略了和独栋商品住宅类似的“联体别墅”；（2）以交易价认定高档住房及其适用的税率，存在操作空间，如买卖双方以低的交易价成交，再以装修费等名目支付一部分款项；（3）本地拥有多套普通住房的人没有关注到；（4）以家庭为单位计算免税面积，可能会导致很多家庭为了避税而假离婚。

上海市房产税改革后，新纳入征税对象的有两类房：一是本市居民家庭在本市新购的属于该家庭第二套及第二套以上的住房；二是非本市居民家庭在本市新购的住房。计税依据暂按房产交易价的70%计算。税率暂定为0.6%，交易单价低于本市上年度新建商品住房平均售价2倍（含2倍）的，税率为0.4%。本市居民家庭新购住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积按人均60平方米计算免税面积，对新购住房超出的面积征税。房产税改革试点的收入用于保障性住房建设等。

上海方案的优点：（1）涉及所有新购住房，能在一定程度上降低本市居民和外地居民的购房意愿；（2）免税面积按人计算而不是按户计算，避免了为避税而假离婚的现象。上海方案的不足：重点关注增量房，没涉及存量房，不利于提高存量房的使用效率，并且对新购房者不公平。

总体而言，上海和重庆的房产税改革方案有一些共同的特点：（1）税基都较窄，征税对象范围有限；（2）税率都不高，最高税率才1.2%；（3）两地都将房产税收入用于公租房、保障性住房等方面，有利于调节收入分配，促进社会公平；（4）两地方案对存量房的涉及都很少。不同点在于重庆方案重点关注高档住房，而上海方案侧重点在新增住房。这两个方案是全国房产税改革的破冰之旅，其象征意义远远大于实际经济利益，这是新中国成立以来第一次对个人所有非营业用房征税，并且释放出一个明确的信号，房产税改革将逐步在全国展开。

二、房产税改革对房价的影响

房产税改革对房价会产生怎样的影响是人们当前热切关注的问题。很多人都认为房产税改革能解决高房价问题，即房产税改革能使房价下跌，理由如下：一方面，由于中国之前对个人所有非营业用的房产免征房产税，所以很多从事房产投机的人在购房时可以不考虑房产持有的税收成本，从事房产投机的人过多，导致房价飞速上涨；如果征收房产税，从事房产投机的人在购房时将考虑房产持有的税收成本，从而减少购房行为，拥有多套住房的人也会因为持有住房的税收成本而出售或出租房产，这样，房产市场的供应增加、需求减少，就能使房价下跌。另一方面，各种抑制房价上涨措施的不断出台，包括房产税的改革，会增加潜在购房者对未来房价下跌的预期，他们可能不会急于买房而选择持币观望，从而产生一定的抑制作用。房产税改革真的能使房价下跌吗？

房产税改革试点在上海和重庆已实施了近三年，对这两地房价的影响究竟如何？我们先来看上海。北京、上海、广州、深圳是我国房地产发展的一线城市，这四个城市从2011年1月至今的二手房房价走势和涨幅如图1和表1所示。

图1：一线城市二手房房价走势

表1：一线城市二手房房价涨幅

从图1和表1中我们可以看出，从2011年1月至今，房价涨幅最高的是北京，近三年时间涨幅达到106.57%；接下来是广州，涨幅为69.49%；第三是深圳，涨幅为49.02%；最后是上海，从房产税改革试点至今，房价涨幅为46.64%。这四个城市均是我国房地产发展的一线城市，只是在试点房产税改革这点上不同，只有上海进行了房产税改革试点，其他三个城市都没有，因此，我们以其他三个城市作为参照城市，对比自从房产税改革试点后四个城市的房价涨幅，就可以分析房产税改革对房价的影响。结果显示：房产税改革试点并没有使上海房价下跌，但对上海房价的上涨起到了一定的抑制作用。

青岛、成都、重庆、西安同属于我国房地产发展的二线城市，这四个城市从2011年1月至今的二手房房价走势和涨幅如图2和表2所示。

图2：二线城市二手房房价走势

表2：二线城市二手房房价涨幅

同理，从图2和表2中我们可以看出，从2011年1月至今，这四个城市中，房价涨幅最高的是青岛，近三年时间涨幅为25.41%；接着是西安，涨幅为9.86%；第三是成都，涨幅为7.46%；最后是重庆，从房产税改革试点至今，房价涨幅为5.64%。这四个城市同属于我国房地产发展的二线城市，只是在试点房产税改革这点上不同，只有重庆进行了房产税改革试点，其他三个城市都没有，同时，另外三个参照城市是在综合考虑与重庆的距离、经济发展水平等因素的基础上选出来的，因此，我们以这三个城市作为参照，对比自从房产税改革试点后四个城市的房价涨幅，就可以分析房产税改革对房价的影响。结果显示：房产税改革同样没有使重庆房价下跌，同样对重庆房价的上涨起到了一定的抑制作用。

从以上实际数据分析可知，上海和重庆的房产税改革试点方案对房价的影响都很有限，目前的房产税改革试点方案不会使房价下跌，但能降低房价上涨的速度。

三、房产税改革对房价影响的原因分析

房产税改革并没有使房价下跌，原因可能有以下几点：

（一）消费者需求过旺

探讨房价不断上涨原因的学者很多，其中有一种观点认为地价的不断上升导致房地产开发成本升高，从而导致房产价格不断上升。事实上，这只是房产价格上升的表面原因，因为从常理来看，如果某商品成本上升导致价格上升，对该商品的需求就会减少，需求减少会导致该商品的价格下跌。但实际情况是房价不断上涨，因此，房价不断上涨的原因只能归结为消费者需求过旺，这里包括投资需求增加和实际需求增加。

1．对房价预期看涨是导致投资需求增加的主要原因。如果房产税改革后，房价预期上涨额高于房产税税额，投资者就会选择投资，多套房屋的所有者也不会选择卖房，市场住房数量就不会增加，房价也就不会下跌。例如，假定某套房屋价值100万，每年需要按照0.6%的税率征收房产税，其房价预期每年增长10%，那么，该房屋每年需要交房产税6000元，市价上涨大于10万，即使扣除该房屋的机会成本，持有或购买该房屋也是有利可图的。另外，类似上世纪90年代，日本经济泡沫破裂、房价崩溃；2007年美国次贷危机、房价大幅跳水的情形，中国投资者至今没有经历过，早期买房的人都获利颇丰，因此，在当前中国，民众对房价不断上涨的预期已经形成，在短时间内是难以改变的。

2．随着我国城市化进程的不断加快，大批农村人口迁入城镇，1978年我国城市化率只有17.9%，到2011年，达到了51.3%，这些居民在带动城镇经济增长的同时，也带来大量的住房需求。

3．近些年高考升学率不断升高，接近100%，大学毕业生一般都会选择在城市发展，必然增加住房需求。

4．改善性需求不断增加。随着居民家庭收入水平的提高，改善居住条件和居住环境的要求会越来越多，小户型想换大户型，大户型想换别墅，有人希望假日时能享受郊外清新的空气和安静的环境，工作时又想离单位近，因此会选择两套或两套以上的住宅等等，这些必然导致住房需求进一步增加。

城市建设用地是有限性的，意味着住房供给量不会无限，这样，有限的住房供给和不断增长的住房需求之间必然产生矛盾。

（二）税基小、税率低

中国的社会文化氛围不适应直接税，如果在中国普遍推行房产税，如果税率高，对我国的经济会造成影响，偷税、欠税现象将增多。因此，上海和重庆的房产税改革试点方案都对一般的居住性需求做了豁免，税基小、并且税率低，便于房产税改革的实施。但这样会使投机者很容易把税负转嫁给下一个买房者，或者使住房所有者将税负转嫁给租房者，从而不会对抑制房价产生大的影响。具体地，房屋所有者在进行房产投资之前或准备出售房产之前，会有一个利润预期，如果政府加收房产税，他们会将房产税的成本包括进售价，所以，此时房产税将导致房价上涨。此外，房产税还会推动房租的上涨，从而推动房价的上涨，即如果加收了房产税，房屋所有者肯定会将这部分成本转嫁到租户身上，会增强租户的购房欲望，购房需求增加就会导致房价上涨。

（三）地方政府不希望房价下跌

1994年分税制改革后，中央财政每年大约能获得全部财政收入的70%，而地方政府仅能得到营业税、地方企业所得税、个人所得税等小税收入。从2012年1月1日开始试点的营改增使地方财政收入进一步减少。地方政府收入不多，但是承担的事权却不少，土地出让金成为地方财政收入的倚重。可随着土地的减少，土地出让金的收入减少，地方政府在稳增长和城镇化的需求之下，需要通过房产税的征收填补投资项目的财政空洞，房产税的计税依据是房价，因此地方政府希望房价越高越好。

四、对我国房产税改革的建议

目前的各项调控政策包括房产税改革并不能成为抑制房价上涨的“杀手锏”，要想使我国的房价回归到合理水平，必须不跌的预期，设置完善合理的房产税制，引导居民住房合理消费。

（一）对房产税采用累进税

房产税的征税对象不仅应该包括新增房，更应该包括存量房。对房产税采用累进税，具体地，设置一个人均平方数作为起征点，达到起征点1倍但不到2倍的房屋按税率X征税，达到起征点2倍但不到3倍的房屋按税率2X征税，以此类推，计税依据采用评估价值。全国各地可以根据本地具体情况确定起征点、选择采用全额累进税还是超额累进税。中央可以通过调节税率X对房地产市场进行调控，如降低税率X，房产所有人税负减少，需求上升，导致房价上涨；提高税率X，房产所有人税负增加，需求下降，导致房价下跌。对房产税采用累进税可有效地抑制对住宅的投机和投资性需求，抑制居民对大户型住宅的需求。

（二）倡导住房租赁消费

规范二手（出售、出租）房市场，引导二手房市场健康蓬勃发展。在此基础上，倡导居民住房租赁消费，根据具体情况，政府可以对居民租房给予一定的补贴，这样，不仅可以降低住宅空置率，而且更多的居民会选择租房，从而缓解住房供不应求的市场压力。

（三）明确房产税改革的目的

无论是各级政府还是居民，都应该认识到房产税改革的目的不应该是调整高房价，而应该是：（1）合理调节收入分配。改革开放以来，我国人民生活水平不断提高，同时收入分配差距也在不断拉大，贫富差距在住房方面有一定程度的体现，因此，设置合理的房产税制度能够有效调节收入分配，像上海和重庆的房产税改革试点方案均列明，个人住房房产税收入用于公租房和保障性住房的建设和维护；（2）引导居民合理住房消费。我国人口基数大，建设用地量要严格控制，否则会影响粮食供给，在人多地少的现实情况下，对居民住房消费进行正确引导是十分必要的。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房超面积部分征收房产税，超出越多征税越多，通过这种方式可以引导购房者理性地选择住房面积的大小，这是符合我国当前基本国情的。

面对高房价，寄希望于房产税改革的潜在购房者可能要失望了，因为中央利用房产税改革来调控房价必然是有步骤的，计税基数和税率不会短时间内增加到足以降低房价的程度，再加上消费者需求过旺，地方政府不希望房价下跌等原因，房价不仅不会下跌还会上涨，房价的上涨趋势在短期内是无法改变的，房产税改革只能降低房价上涨的速度。长期来讲，全面完善的房产税制应该能使房价回归到合理水平。

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