我国房地产行业税收负担研究

作者简介：王丽(1990-)；女；汉；吉林财经大学税务学院2013级研究生；专业：财政学。

摘要：随着我国国民经济的快速发展和国民财富的不断积累和增加，税收制度也要逐步改革，以适应新阶段的经济发展。就目前来说，我国房地产税收多年来也一直处于增长的状态，房地产税收在开发、交易和流转环节明显存在税负不公平的现象，本文对房地产税负现状和成因进行了分析，进而提出了减轻房地产税负的政策建议。

关键词：房地产税收；税收负担；营业税；土地增值税一、我国房地产行业税负现状

表1我国房地产总体状况统计表200620072008200920102011房地产税收收入(亿)238437352772392438482686685549866566房地产收入增加值(亿)99504213822141476013187496522886232678384房地产增加值

占GDP的比重460%520%470%550%570%566%数据来源：中国经济与社会发展统计数据库

从表1可以看出，从2006年-2011年，我国房地产行业的GDP和房地产税收在总收入中是在一直不断地增加的，尤其是在后三年中，其增长度显著增加，房地产行业的税收从2006年的238437亿元涨到了2011年的866566亿元，已经涨了将近四倍，虽然说房地产GDP与房地产税收的增长趋势基本相同，除了2008年出现的小幅度回落以外，其他年份也是在逐年增加的，但是通过数据分析可以看出，GDP增加的速度是小于税收的增加速度的，这就说明了我国的房地产业税负呈现出不断增长的趋势。

二、房地产行业税负不合理的成因

(一)税费种类过多，整体负担较重

对于我国目前的房地产税费设计来看，其土地的购置费是开发成本的主要组成部分，而且与征收的税种比较，收费的项目明显过多。对于房地产开发和流通阶段来说，对房地产的税费的频繁的征收，导致了房产的价格大幅度的偏离了原本真实的价值，这就使得房地产企业的税收负担出现严重的增加，这也使得房地产企业的发展受到了相应的抑制。我国目前的房地产行业成本和费用存在着严重的失衡现象，征收的税费过高，直接导致了房价居高不下。这些问题的严重性使得我国政府的经济政策也收到了严重的影响，因此，房地产政策大大力度改善是现阶段所必不可少的。

(二)税制结构不完善

(1)房地产各环节税收不同，造成税负不合理

对于我国目前在房地产方面的税收制度，主要是在交易环节设置了相应的税种，但是对于保有环节来说，其税种很少，免税的范围较大。这就使得房地产各环节税收的征收上出现明显的不公现象。房地产的运行包括了开发、交易和保有环节，房地产的开发阶段主要涉及了契税、耕地占用税和开发费用等，交易环节则涉及到了土地增值税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等税种，其税种较多，而对于保有环节来设计的税种非常少，且免税范围大。这就使得各阶段之间出现明显的税负不公问题。

(2)重复征税现象导致税负不公

第一，土地增值税与营业税的重复征收。

房产转让环节中对土地增值税的征收体现出了土地增值税存在着流转税的特征。这就会导致房地产企业除了需要依据销售收入、转让收入和租金交纳转让环节中的营业税以外，还需要以转让房地产的增值额来交纳土地增值税，这就会出现重复征税的现象，使得土地的正常流转收到阻碍。

第二，房屋租赁中的重复征税。

对于目前来说，我国存在着大量的买不起房屋的人群，因此，房屋租赁可以起到很好地缓解住房难的问题，所以我国需要大力度的支持房地产租赁行业的发展，鼓励房地产开发商加大对租赁房屋的建造。但是，我国对于房屋租赁的税制设计上，也存在着明显的重复征税现象，既要对租金全额征收12%的房产税，又要对所获营业额征收5%的营业税。对于房屋出租来说，我们可以将其定义为是一种服务，因此对于营业税的征收显然公平，但是要是再征收房地产税，这就会使得公平被打破了。

三、减轻房地产业税收负担的对策建议

对于上述的问题，我们需要对房地产政策进行合理有效地调整，使得开发、交易和保有环节的税负能够得到平衡。从外国的实践来看，我们可以对开发环节的税种尽心简化和合并，而对于保有环节的税收比重需要进一步的增加，同时需要有效地降低开发和转让环节的税收。除此以外，对税种间重复征税的现象进行相应的调节，可以开证遗产税和赠与税等国际上所通用的税种。

(一)开发环节简化税制、合并税种

对于房地产开发阶段税制的设计，我们主要可以从对开发环节税种的减少来实现税种简化的目标，从而使得该环节的税收负担进一步的降低。拿契稅来说，它是一个传统税种，但是对于印花税的引入，就使得对我国房屋产权转移所书立的凭证征收契税，对于其它产权转移凭证来说，就存在着较为明显地重复征税现象，因为印花税包含了契税的所有功能，所以我们可以考虑将二者进行合并。

(二)交易环节对营业税和土地增值税进行改革，同时新增遗产税和赠与税

(1)对营业税和土地增值税进行改革

首先是改变房地产行业营业税的计税依据。我们需要借鉴增值税的计税依据，根据合理负担的原则，改变原本总额计税的方法，对于建筑业来说，把计税依据变为营业收入的总额减除各环节征收的税费，有效避免重复征税。对于销售不动产来说，把相应环节增加的收入额作为计税的基础。

其次是对土地增值税进行进一步的简化处理。现存对土地增值税的设计来说，并不简单，如果把其纳入税收征管的分析角度，我国对于流转环节主要重视的是效率问题，而对于土地增值税的划分来说，也是属于流转环节的税收，所以说，我们需要在设计税制的时候，把简便和效率做到足够的重视，这样一来，也更有利于监管。对于目前来说，我们需要做的就是将税率进行合理的调节，将房地产增值额的计算进行相应的简化，从而有效地降低纳税人的纳税成本。当然，随着我国房地产业逐步趋于规范化，在平均化的行业利润的趋势下，我们可以考虑把土地增值税进行取消，把它列入相应的所得税大类。

(2)新增遗产与赠与税

对于我国目前的房地产税收政策体系来说，与其他过来比较来说，并不健全，需要把遗产税和赠与税都加到其中。拿健全房地产税收政策体系来说，我们需要把国际上普遍使用的遗产税和赠与税加入房地产税收体系当中。对于现在的中国来说，高收入阶层越来越多，并且许多人都把房产作为了其投资理财的项目，因此对于遗产税的征收就显得格外的重要，对于那些通过继承或受赠等方式所取得房地产的纳税人来说，对其征税也可以很好地做到对财产的调节，从而将贫富差距进行进一步的缩小，有效地解决社会上分配不公的现象，最终达到促进社会的稳定的作用。

(三)保有环节开征统一的不动产税

对于目前来说，现在的房地产保有环节税种较少，免税的范围很大，这就使得房地产税收的整体税收体系并不健全。虽然说“国八条”和“国六条”都对税收政策在调整住房结构和打击房地产投机中的作用进行了进一步的强调，但是保有环节税收体系仍需进一步的完善。从我国现实的国情来看，现行的城镇土地使用税的计税依据是以纳税人实际占有的土地面积，实行定额税率，这样以来并不能很好地节约使用土地，提高土地的利用效率。现在的房产税的计税依据是以房产余值和房租收入，这样的设计并不是很科学。我们可以将房产税和城镇土地使用税进行合并，将评估价值作为计税的标准，而且，把这种税收的征收安排在房地产保有环节。而且，把两种税收进行合并，还可以简化手续，降低征纳双方的税收成本。

参考文献：

［1］唐永成.我国税收负担现状与税收政策的选择［J］.辽宁税务高等专科学校学报,2007,(06).

［2］徐梅芳.我国房地产行业税收负担问题研究.西南财经大学硕士论文.2009(11)

［3］黎显扬.美国征收房地产税的经验对我国物业税改革的启示.中国房地产金融.2009(10)