基于供求关系的农村土地流转价格分析

阮陈珠

(福建师范大学经济学院，福建 福州 350007)

我国农村土地流转市场经历了法律政策禁止阶段、法律禁止政策初步放开阶段、法律允许政策规范阶段，再到法律逐步完善政策鼓励阶段。同时，我国的土地流转价格也经历了无偿性、超低性，有偿性，再到市场性的过程。目前我国的农村流转市场不完善，缺乏统一的土地价格，各个价格之间的浮动较大。这种价格的不稳定性十分不利于我国农村土地流转市场的发展。而目前我国农村流转市场正处于起步阶段，建立健全的价格体系是建立完善的农村流转土地市场的一个重要的环节，因此，对农村流转土地价格的研究具有重要的现实意义。

1 开展农村流转土地价格研究的意义

1.1 完善土地流转价格体系的需要

目前我国农村流转市场之所以会出现价格参差不齐的原因，其中有一方面是没有建立起一套完整的流转土地价格体系。市场上的交易双方都是基于自己的主观意识来决定流转土地的价格，而每个人对土地效用的评价不同，给出的价格也不同，最后导致流转市场价格的混乱。因此首先要对流转土地的价格形成机制进行分析。

1.2 维护农村家庭土地流转的利益

农村流转土地的价格关乎农民的根本利益，不合理流转土地规定，将严重影响到农民的切身利益。目前，我国农村中的基础组织出于自身的利益，利用各种手段变相压低农民土地的价格这种情况时有发生。因此，急需对流转土地的价格进行研究，制定一套统一的标准，避免人为因素的干扰，维护农民们的利益，同时有效地缓解土地所有权和使用权分离之后集体与农民之间的矛盾，弥补土地管理上的缺陷。

1.3 提供农业经济发展政策的参考

国家制定的各项农业经济发展政策归根到底都是通过影响土地的供求、土地的价格，最终影响农业市场的发展态势。对土地价格的思考可以更好地了解土地的供求之间的关系。同时，农产品的价格是基于生产费用与平均利润，地价是生产费用的重要组成部分。因此，透过流转土地的价格分析，可以更好的分析农产品价格，把握农产品市场的走势，为国家制定农业发展的经济政策提供一个重要的参考。

2 土地流转的价格体系与实现形式

2.1 土地流转的价格

我国学者认为，我国土地是使用权和所有权是相分离的，农村土地是由农村集体所有，实行家庭联产承包经营，因此农民是具有承包经营权。农民可以以出租、转让、互换、入股等方式转让自己的全部承包经营权或部分经营权。除此之外，还可以通过国家征地的形式，使土地的所有权发生改变，由集体所有转变为国家所有。因此，土地流转价格就是土地的所有权及承包经营权流转的价格。但是不同的产权对应着不同的价格，可以说流转土地的价格取决于产权结构。根据产权的特点及所有权是否发生转移，将土地流转价格体系构成设计成图1。

图1 土地流转价格体系构成

2.2 土地流转的价格实现形式

我国农村的土地流转模式主要分为土地承包经营权的出租、转包、互换、入股和转让。按照这些土地流转模式可以将农村流转土地的价格实现形式分为现金形式、实物形式和股权形式[1]。

2.2.1 现金形式 现金形式是流转土地主要的价格实现形式，指向土地拥有者支付一定的现金以换取土地的使用权，是转包、转让和出租土地所获得的主要赔偿形式。安徽小岗村在签订的流转土地合同中明确规定：每年的3月份，租地的公司或个人提前把租金送到村委会，再由村委会于3月15日统一发放租金给村民。山东青岛博洋生态有限公司租用当地农户的土地建立生态示范区，承诺每年交一次租金，租金为每667 m2每年600元。

2.2.2 实物形式 实物形式是土地流转价格的另一实现形式，主要体现在流转土地的互换形式中，表现为以“土地换土地”。农民之间可能因为生产的需要而进行土地的互换；农民以宅基地换取城市住宅等。重庆市九龙坡实行了“以土地换社保”规定：自愿出让农村宅基地使用权和土地承包权的农民可以申请城镇户口，并在社会保障方面享有与城镇居民同等待遇。

2.2.3 股权形式 股权形式是现在土地流转的价格实现的一种流行形式，指将土地承包经营权量化为股权转让给土地需求方，出让方得到股权租金支付的用以从事农业生产经营的股份公司或合作社等。甘肃省任村规定农民可以采取现金和土地这两种形式入股，并且以每667 m2一股参与股利分红。

3 土地流转的供求机制与价格波动

3.1 土地流转的供求机制

供求机制是调节市场供给与需求矛盾，使之趋于均衡的机制。农地的产权因其使用价格被看成是一种特殊的商品，那么其价格自然也受到供求关系的影响。农地需求是指购买者在一定的价格下愿意并且能够购买的土地数量，农地供给是指提供者在一定的价格下愿意并且能够提供的土地数量[2]。从图2可看出，D表示流转土地的需求曲线，S表示流转土地的供给曲线，二者相交于O点，此时市场的均衡价格为P0，均衡的流转量为L0。当市场的需求增加时，需求曲线向右平移至D1的位置，与供给曲线相交于O1点，此时的均衡价格是P1，均衡流转量是L1。因此，流转土地的确定也是遵循供求机制的。土地流转价格的推导：

(1)市场的价格是随时间变化而变化，因此把P看成是时间T的函数，即P=P(T)。

(2)当Ls>Ld时，市场价格下降；Ls

(5)解该一阶线性非齐次方程得：

图2 土地流转供求机制

3.2 土地流转的价格波动

从理论上来说，任何商品的交易都是受到供求关系的影响，土地承包经营权也不例外，农地流转价格受到市场供求关系的影响。但是土地作为一种特殊的商品，农村流转市场的分割性、流转土地价值的不同及土地交易者的异质性使得农村流转土地的交易价格与市场价格的不符合。

3.2.1 土地流转市场的分割性 首先，我国地域面积广阔，土地的分布存在着东西、南北差异。土地作为一种特殊的商品，其特殊性在于它是不可流动的，它是固定在某一个区间内的，对于任何一宗土地的开发和利用都是受限于空间环境。其次，在我国农村地区传统的思想观念还未发生实质性的转变，土地作为农民生活的保障，农民是不可能轻易的让出土地，即使需要发生土地的流转，首先选择的也会是自己所熟悉的亲戚或同村人。再次，我国各个农村地区的经济发展水平不同，对土地形成的供给和需求也是不同，供需之间的不平衡作用于价格，加剧土地流转价格的不平衡。最后，在各个省市农村之中开展的土地流转的政策力度是不同等的[3]。

总之，由于农村土地位置的不可移动性、村民思想观念的未转变、地区经济发展的不平衡以及政策实施力度的不同，导致各地区农村土地流转市场的发育程度不同，造成农村土地流转市场的分割性。

3.2.2 流转土地具有不同的价值 交易者愿意为流转土地付出的价格是基于土地的价值而给出的。按照给持有者带来的不同收益，将土地的流转价值分为经济价值、社会价值[4]。

3.2.2.1 经济价值 流转土地的经济价值是指农地资源给其所有者带来的直接的经济收益。主要影响因素有区位因素、自然因素和后期投入因素。自然因素包括土壤肥力、光照、水分、养分、热量和空气。一个地区土壤肥力越好，气候条件适宜，则有利于农业作业的发展，而自然灾害发生频率小，则可以减少农民的受灾损失。区位因素包括是否靠近水源、农民的居住区，以及是否靠近主要的交通干线。农业的生产离不开水，便利的灌溉条件可以极大地减少农业生产的成本；靠近住宅区则有利于农民的下田作业也有利于蔬果的销售；农产品作为不易储藏的一类食品，便捷的交通有利于农产品的对外运输销售，减少农产品的积压成本。德国经济学家杜能在他设计的同心圈理论中，土地的空间位置构成土地利用的一个决定性的影响因素。后期投入因素包括引进现代化的农业配套设施、对土地追加化肥等提高土壤的肥力、对农业生产技术的改造等都可以改善农地资开发的环境。总之，流转土地的经济价值是决定流转土地价格的重要参考凭证。

3.2.2.2 社会价值 社会价值是指流转土地对于所有者产生的除去经济效益的其他价值，即对农民的就业和生活保障的价值。在我国农村地区，面临着农民的收入结构单一，就业领域狭窄，农村社会保障体系未成形等问题。在这种情况下，土地是农民生存的唯一保障，是农民的基本生活保障、就业保证、收入保障以及养老保障。流转土地的社会价值是决定流转土地价格的另一重要因素，交易双方在确定之间的交易价格是必须要为农民的社会保障问题支出相对应的成本。总之，流转土地所蕴含的经济价值和社会价值的不同，造成了流转土地在市场价格基础上形成差异。

3.3 土地交易者的异质性

交易者的异质性体现在交易者双方对土地效用评价的不一致性。从市场供给的角度而言，土地的供给者包括从事农业劳动的农民以及从事非农业劳动的农民。对于从事农业劳动的农民而言，土地是生活的保障，土地具有较高的效用，对土地的评价就高；对于从事非农业生产的农民而言，土地并不是生活的唯一来源，土地就像是附属品一样存在，土地具有较低的效用，对土地的评价就低。这样就形成了不同的土地供给意愿，不同的土地供给价格。从市场需求的角度而言，需求者包括农民、农业企业、农村合作组织、制造企业等。需求者之间的经济实力的差异、技术水平的差异以及未来发展的规划的不同造成对土地效用的不同，从而造成对价格的估计也存在差异[5]。正是由于交易双方对于土地评价的效用不同，导致土地价格也不同，从而影响土地实际交易价格与均衡价格之间的偏离。

4 土地流转价格变动的合理性

上述分析认为，土地流转价格在现实中是偏离供求关系所决定的均衡价格[6]，那么，这种偏离后形成的价格的存在是否合理，是否能够促进交易的完成？。

4.1 土地流转价格偏离的合理性

图3 农村土地流转价格的偏离

4.2 议价区间导致交易的实现

现实生活中，在进行交易时必然会产生交易费用。交易费用是指在买卖过程中谈判、协商、签订合约、合约执行监督以及对违约的惩罚所花费的时间和货币成本。

假设农户A(购买者)和农户B(供给者)就一块土地达到交易意向，那么将进行价格的商议。对于农户A来说，他对土地的经济价值和社会价值进行分析研究给出了价格P1，并且计算出所需的交易费用C1，理性的土地购买者认为必须在土地价格中扣除交易费用(对方应该为自己的交易成本负责)，则农户A对这块土地给出的最终价格Pd=P1-C1。对于农户B来说，对自己所拥有的土地进行评价给出价格P2，并且计算出交易费用C2，理性的土地提供者认为在土地价格中增加交易费用(对方应该为自己的交易成本负责)，则农户B对这块土地给出的最终价格Ps=P2+C2。

在不考虑交易费用时，假设农户A给出的土地价格评价P1>P，农户B给出的土地评价P2P>P2，交易是可以正常进行的。在L的右边区域，对于给定的任意土地流转量，对应的供给价格是高于均衡价格，高于需求价格，即P2>P>P1，交易是无法进行的。在点O处，P1=P2=P，交易正常进行。所以，在不考虑交易费用的时候，交易正常进行时的价格区间为[P2，P1]。

图4 无交易费用的流转土地价格实现区间

但是，在现实生活中都是存在交易费用，并且交易费用通常为正。随着交易费用的加入，农户A会降低对土地的估价，而农户B增加对土地的估价。如图5所示，当P1=P2=P时，引入交易费用，此时农户B所确定的价格远远高于农户A所确定的价格，即Ps>Pd，使得交易不能够达成；当P1>P>P2时，引入交易费用，且Pd>P，Ps

图5 引入交易费用的流转土地价格不实现情况

图6所示，当Pd与Ps不相交，随着交易量的不断增加，Pd与Ps不断的靠近P(水平线)，且Pd(价格水平)一直都大于Ps(价格水平)，能够达成交易。此时达成交易的区间为[Ps，Pd](图6阴影部分)。

图6 引入交易费用的流转土地价格实现区间

如图7所示，当P1>P>P2时，引入交易费用，此时假设(L0，P0)是引入交易费用之后的市场均衡点，那么在达到交易量L0之前Pd>P>Ps二者是相交，在交易量L0之后Pd

在农户A图中，在交易量为L0时，Ps曲线与P0代表的水平线相交；在L0的左边区域Pd>P，右边区域PdPs，右边区域P

总之，在不考虑交易费用的情况之下，达成交易农户A与农户B的议价区间为[P2，P1]；当将交易费用考虑在内，达成交易的议价区间缩小为[Ps，Pd]，随着交易费用的增加，这一区间将继续减小。

图7 具有交易费用的流转土地价格区间

5 完善农村土地流转价格体系的建议

5.1 明确农村土地产权

针对农村土地产权不清晰的情况，可以采取以下的措施：(1)按照归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的原则建立现代化的产权制度；(2)农村土地制度在坚持集体所有制的基础上进行调整，以法律条文的形式重新确定农村集体土地的产权主体，政府部分予以登记入册，开出相关的证明文件，实现使用权的长期化。

5.2 统一土地流转市场

中介机构在农村土地流转市场中占据着重要的角色地位，针对农村流转土地市场不完善的情况，首先从完善中介机构开始：(1)建立各级农村土地流转机构，提供全方位、各层次、系统化的农村流转土地服务；(2)以书面的形式规定各中介机构的职责范围，使的相关工作人员有章可循，明确自己的工作任务；(3)设立纠纷监督仲裁机构，一方面对中介机构进行监督，另一方面调解农村土地流转过程中发生的纠纷。

5.3 制定价格衡量标准

针对我国农村流转土地价格参差不齐的情况，就必须制定统一的价格衡量标准，以维护交易双方的利益：(1)政府部门组织相关的专家以听取报告的形式召开会议，从获取的资料整体掌握土地的基本情况；(2)组织专家到实地进行调研，把握土地的具体情况，对土地进行划分区域，对土地进行分等级；(3)根据当前土地流转价格的总体趋势以及相关的指标指数，采取适当的评估方式，形成土地流转价格的草案。

参考文献：

[1] 尹惠斌. 促进农村土地承包经营权流转的对策分析[J]. 湖南财经高等专科学校学报，2009，25(1)：56-58.

[2] 王颜齐，郭翔宇. 农地流转的制度经济学分析——基于交易费用两分范式[M]. 北京：中国农业出版社，2012.

[3] 吴晨. 农地流转的交易成本经济学分析[M]. 北京：经济科学出版社，2011.

[4] 刘卫柏. 中国农村土地流转模式创新研究[M]. 湖南：湖南人民出版社，2010.

[5] 茆荣华. 我国农村集体土地流转制度研究[M]. 北京：北京大学出版社，2010.

[6] 马刚. 土地政策和经济发展方式转变[M]. 北京：经济科学出版社，2012.