主要上市银行房地产信贷特点分析

高广春+罗红光

2009年底以来，房地产信贷一直面临偏紧的政策环境，2013年初新国五条以及同年7月份的利率新政（央行取消贷款利率下限，但房贷利率政策不变）似乎显示，最高决策层对房地产信贷的打压政策导向并没有发生改变。但这一年的房地产信贷走势是否能够同步反映房地产信贷政策导向呢？如果不同步，那么该给予如何的解释？本文以中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行、交通银行、中信银行、中国民生银行、招商银行、浦发银行、平安银行以及兴业银行（以下分别简称工行、农行、建行、中行、交行、中信、民生、招商、浦发、平安、兴业）11家上市银行（本文截稿时，中国光大银行及华夏银行还未公布其年报）为例进行市政描述和分析。

总体规模

2013年，11家上市银行房地产信贷（开发贷款与按揭贷款之和）规模余额11.96万亿元，比2012年增加1.66万亿元。其中个人住房按揭贷款余额7.91万亿元，增额1.24万亿元；开发贷款余额3.16万亿元，增额0.34万亿元。这些数字的含义是什么呢？

首先，从总体规模同比增速的角度看，2013年11家上市银行房地产信贷增额的同比增速是97.54%，高出2012年同比增速100多个百分点，可以说是大幅增长；同2012年所有商业银行房地产信贷增额同比增速相比，11家上市银行的房地产信贷增额同比增速高出60余个百分点，这说明，上市银行房地产信贷增速明显快于非上市商业银行（如图1所示）。

11家上市银行房地产信贷规模在2013年所发生的相对于2012年的变化特点，在个人按揭贷款和开发贷款中获得印证。图2显示，2013年11家上市银行个人按揭贷款增额同比增速高达91.37%，高出2012年同比增速的幅度也超过100个百分点。而且11家上市银行个人按揭贷款增额2013年同比增速高出30多个百分点，显示上市银行个人按揭贷款投放力度大于非上市银行。图3则表明，11家上市银行房地产开发贷款增额在2013年大幅提高近200个百分点，比所有商业银行房地产开发贷款增额同比增速高出160多个百分点，显示2013年上市银行房地产开发贷款投放远比非上市银行激进。

图2和图3还显示，上市银行房地产开发贷款投放力度大于个人按揭贷款投放力度。

其次从房地产信贷占各项贷款比例的年度变化的角度看，11家上市银行房地产信贷与其各项贷款的比例在2013年也有大幅度提高，增幅超过90个百分点，这个增幅也远远大于所有商业银行相同指标的在2013年的增长速度。这一比较结果进一步显示，2013年，上市银行的房地产信贷不仅大幅增长，而且其增幅大于非上市银行的增幅（如图4所示）。

再次从上市银行房地产信贷与所有商业银行房地产信贷总额的比例看，2013年上市银行房地产信贷增额在所有商业银行房地产信贷增额中的比重，在经历了2011年和2012年的连续下降后，大幅上升16个百分点，反应11家上市银行在2013年的房地产贷款投放偏好大幅走强，也反映最高决策层关于房地产信贷的紧缩政策效应在2013年失效（如表1所示）。

由以上几个指标分析，在国务院新国五条和央行利率新政背景下，2013年上市银行房地产信贷依然呈现出强劲的增长态势，而且比非上市银行表现出更为明显的房贷偏好。这一方面反映以上两条政策的失效，另一方面也说明还有其他的动力因素支持了上市银行房地产信贷的强劲上涨。其中最重要的因素应该是国家新型城镇化战略因素，显然该战略对房地产市场走势的影响，商业银行普遍持有乐观预期，而且该预期对上市银行房地产信贷偏好的激励作用，超过了新国五条和利率新政对上市银行房地产信贷偏好的约束作用。

结构差异

首先看房地产信贷增速的结构差异。图5显示，四大国有银行房地产信贷增速与股份制银行房地产信贷增速间呈现较为明显的差异。从增额增速看，股份制银行房地产信贷增速远高于四大国有银行的增速。这表明2013年股份制银行房地产信贷偏好远大于四大国有银行。

房地产信贷增速在不同上市银行个体间的差异更为明显。平安成为2013年房地产信贷最为激进的银行，其房地产信贷余额由2012年的1126.79亿元跃升至2013年的1458.50亿元，升幅达

29.44%，为11家上市银行之首。其房地产信贷增额的增速更是具有一骑绝尘之势，2013年增速高达4828%。相比之下，招商在2013年则成为去房地产化程度最强的银行，增额增速为-675%，其后是中信、中行和民生等。由此，2013年，上市银行的房地产信贷偏好出现了较为明显的分化，个别银行选择高调进入，部分银行继续保持高速增长或强劲反弹，另一些银行则选择了大踏步退出（如图5、6所示）。

上述房地产信贷在不同上市银行间的个体差异在个人按揭贷款和开发贷款中的表现也很明显。图7显示，2013年，多数上市银行的个人按揭贷款的反弹偏好大为增强，兴业尤甚，其后是中信、浦发、工行和交行，去房地产化的银行中程度最强的银行还是招商，其后是平安、中行和民生。

在开发贷款中，大举进入的上市银行有浦发、招商、平安、建行等，如浦发的房地产信贷增额由2012年的-2.80亿元，增加到2013年的351.15亿元；招商房地产信贷增量由2012年的-43.65亿元增加到2013年的226.08亿元。而选择退出的上市银行包括工行、中信和民生这三家银行的房地产信贷增额增速在2013年分别是-373.02%、-111.16%、-3.33%（如图8所示）。

从上述不同上市银行在个人按揭贷款和开发贷款两个指标上的具体表现还可以看出，上市银行的房地产信贷偏好的差异，或者起因于开发贷款偏好的变化或者起因于个人按揭贷款偏好的变化。2013年平安的高调的房地产信贷偏好主要体现在其开发贷款，其个人按揭贷款则体现出了退出倾向；招商相对明显的去房地产化偏好则更多源自其个人按揭贷款的大幅减持，浦发则是个贷和开发贷均表现出较为明显的进入偏好。

其次看房地产信贷占各项贷款比例的年度变化的结构差异。图9显示，2012?2013年间，股份制上市银行房地产信贷增额占其各项贷款增额比例增幅明显大于四大国有银行相同指标的增幅。这意味着与四大国有银行相比，2013年股份制银行各项贷款中配置了更高比例的房地产贷款。

从两类上市银行房地产信贷余额与其各项贷款余额之比增速变化上，我们也可能得出类似的结论即股份制银行在2013年各项贷款配置中对房地产领域的配置偏好强于四大国有银行（如图10所示）。

透过上市银行房地产信贷与其各项贷款之比变化的个体间的差异也可看出不同上市银行房地产信贷偏好变化的个体差异。图11是11家上市银行房地产信贷增额预期与其他各项贷款增额之比在2012?2013年间的变化情况，由此看出，2013年各项贷款分布中向房地产领域表现出强偏好的银行是平安，而大幅减少对房地产信贷投放的银行则是招商。

上市银行房贷余额与其各项贷款余额之比变化的结构差异则与图11有所不同（图12），进入偏好最为明显的还是平安，但退出倾向较为明显的则是中信。

另外，从房地产信贷规模与各项贷款之比的静态指标观察，我们还会得出一些新的结论。余额之比（图13）显示，虽然平安在动态变化中显示出出类拔萃的偏好，但在静态指标比较中，称王的却是中行。这说明，虽然平安房地产信贷在2013年的规模增速或占比增速在上市银行中“鹤立鸡群”，但其投入房地产领域的总规模还是相对低的，仅仅高于民生。这也许可以解释平安在2013年为什么选择了比其他上市银行更为激进的房地产进入策略。

增额之比（图14）显示的结果略有差异，高居榜首的还是中行，但最后两位是民生和招商。特别是招商在2013年的房地产贷款增额之比是负值，显示其在2013年的房地产贷款增量投放是负数。招商也是2013年唯一一家对房地产信贷增量副投放的银行。表2显示，2013年招商房地产信贷总净投放增额为负的主要原因是其个人按揭贷款大幅收缩6.7亿元，尽管其开发贷款增额投放超过2亿元，但其总量净投放增额还是比2012年减少了4亿多元。

行业信贷比较

本部分观察的是11家上市银行信贷投放的行业分布中，房地产信贷位次在2013年的变化情况。表3显示，近几年来，多数上市银行对房地产行业的贷款投放（开发贷款+个人按揭贷款）领先于其他行业（制造业、交通运输仓储和邮政业、电力热力燃气及水生产和供应业、水利环境和公共设施管理业、批发和零售） 等。部分上市银行房地产信贷在2012年的位次降至或保持在第二位次，但2013年又反弹至第一位次，这些银行包括交行、浦发和平安。招商在2013年去房地产化特点最为明显的银行，但其房地产信贷在行业投放分布中的相对位次依然高居榜首。

中信在近几年房地产贷款的行业分布位次一直保持在第二的位置，第一是制造业，但表4显示，中信的房地产贷款在各项贷款中的占比在近几年实际上在2010年以来均保持稳定升势，由此而言，该行在近几年选择的不是去房地产化的策略。

相比之下，去房地产化最为明显的银行还是民生（见表4）。主要原因是，近几年来民生对房贷战略进行了大幅调整，将小微贷款作为重点投放领域，2011年，小微贷款首次跃居行业贷款首位，2013年小微贷款在各项贷款中的占比已经高达25.97%，相比之下，房地产贷款比重则持续下行，2013年降至14.46%（见图15）。而主要上市银行该指标的均值是21.5%。因此，总体结论是，2013年，由于新型城镇化对房地产市场影响的乐观预期的激励作用超过了新国五条和利率新政的约束作用，上市银行的房地产信贷偏好相对于2012年大幅走强，而且上市银行的房地产信贷偏好高于非上市银行。在此前提下，在上市银行中，股份制银行和国有银行之间以及11家上市银行个体之间也表现出一系列结构性差异。首先是股份制银行房地产信贷动态偏好强于国有银行，但从房地产信贷与各项贷款之比的静态指标看，国有银行对房地产领域的进入深度依然高于股份制银行，也反映出国有银行去房地产化的压力还依然大于股份制银行。其次是在个体结构差异中，从增速看，平安在2013年的房地产信贷偏好遥遥领先于其他银行，但依据房地产投放总规模占各项贷款的

数据来源：依据两家银行年报相关数据整理比例来衡量，平安得将头把交椅的位子让给中行，无论是在余额占比还是在增额占比方面，中行都处于傲视群雄的位置。从去房地产化程度看，招商和民生均表现突出，究其原因主要得益于对个人按揭贷款的大幅压缩，其中民生通过其领先的小微贷款战略逐渐推进其去房地产化的过程，并成为目前上市银行中房地产信贷余额在各项贷款余额中占比最低的一家银行。

（作者单位：中国社科院财贸所、中国人民银行朝阳市中心支行）