中国房地产市场运行背景及风险评述

陈金鑫

[摘要]自房地产改革用住房市场化分配取代福利分房制度以来，我国房地产涨势明显，虽然经过国家多方调控，但调控效果并不理想，上涨趋势仍未改变，而今稳定房价已然成为关系到国计民生的大事。我国房地产市场在其特有的背景下发展，在推动经济快速发展的同时也埋下了风险点，房地产的泡沫化产生及扩大威胁着经济健康运行，政府应该在了解房地产泡沫产生原因的基础上进行改革。

[关键词]房地产市场；泡沫化；杠杆化；改革方向

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0147-02

1我国房地产市场的特殊背景

1.1城镇化快速发展对房地产市场的推动及风险

城镇化又称城市化是工业化文明发展必然经历的一个阶段，指的是随着工业文明的发展，农业活动比重下降而非农业活动比重上升，从而导致的城市人口与农村人口此消彼长的过程。中国的城市化主要开始于改革开放后，数据显示，在2011年我国的城市化率已经达到51.27%。短短30多年间，城市化迅速发展，在其发展过程给中国房地产市场的发展提供了巨大推动力，就拿农村居民人均住房面积来说，1978年数据为8.1平方米，而2012年这一数据已上升到37.1平方米

但是迅速推进的城市化进程也给并不完善的房地产市场埋下了不少的风险点：

（1）房地产功能发生了转变。房屋作为一种特殊的资产，同时具有投资品和消费品两种特征，而房地产市场的迅速发展，使得真实的住房需求向投资性需求转变，这也使房地产市场产生泡沫，房价虚长。

（2）房地产市场区域分化情况严重。对于一线城市而言，人口密度大，土地供应紧张，房屋供给相对不足，而且房屋投资性需求导致房屋占有不均衡，高收入家庭房屋占有通常大于1，而房价虚高导致很多中低收入群体无法拥有住房。

（3）住房身份歧视将农民工拒之门外。

1.2房地产在我国经济发展中的重要地位

在前十年中，我国经济的发展是房地产市场和股票市场快速发展推动的，房地产市场在我国经济发展中有着重要地位，所以如果房地产市场泡沫过大甚至破灭会对中国国民经济造成严重打击，国家应该对房地产市场进行改革，去泡沫化，使其成为中国经济安全稳定的增长点而不是只关心其增长额，使其变成中国经济的不稳定因素。下文会就这一点给出详细意见。

2房地产泡沫化产生及扩大原因

以上两个中国房地产的特殊背景决定了政府应该严肃对待房地产市场的发展，更加要求其稳定发展而非快速发展，求稳而非求快，并且要不断改革房地产市场中存在的不合理因素，使房地产市场真正成为国民经济安全稳定的增长点。

而影响房地产成为稳定增长点的因素就是对于房地产市场是否存在泡沫及泡沫有多大的讨论。正常的商品价格是由市场供求决定的，而房地产泡沫是指除真实性需求以外的大量投资性需求导致的住房供不应求从而导致房价虚增的现象。

2.1贫富差距过大、收入分配不平衡导致了正常供求关系的失衡收入对于房地产市场需求的影响是显而易见的，在国外的研究调查中，失衡的收入分配是房地产泡沫的决定性因素[1]。不难理解，对于中国这个对于住房私有化格外偏好的国家，人们并不像理性人那样选择减少需求使得价格下降的方法，而是不惜动用几代人的存款也要消费房屋，使得住房需求旺盛。这会成为一种恶性循环，居民的消费观念使得房地产市场没有像正常商品市场的供求调整价格，房价居高不下，这也是为什么国家房价调控政策一直收效甚微的原因，因为对于居民而言有很多必须满足的刚性需求，因此仅仅抑制投资性需求是无法达到理想效果的。

2.2住房政策导向忽视了改善民生的需求

住房政策的导向除了以上说的偏向私有化以外，对于保障性住房和廉租房的建设也成为政府发展房地产市场的“短板”[2]。在我国，住房的短缺是一个现实的问题，但这不是通过增加供给就能简单解决的，而是要通过多种途径同时进行，其中增加保障性住房和廉租房就是一种。我国过于重视商品房建设而忽略了改善民生的需求，保障性住房的滞后主要体现在：供给过少，远不足以满足需求；评判标准过于严格，很多中低收入居民被排除在外；建设简陋，配套设施跟不上，而且容易发生腐败现象。

2.3地方财政对房价泡沫起到推波助澜的作用

地方政府通过出让土地获得收入以及跟房地产有关的税收收入是地方政府最直接、最重要的收入来源，房地产市场的迅速发展对于地方政府而言是十分欢迎的，尤其是近十年间房地产市场的迅速膨胀，更是使地方财政收入显著提高（见图2），并且房地产市场是金融杠杆很高的行业，通过高金融杠杆土地资产的价值被迅速扩大，在这种情况下一旦房地产市场出现波动，地方政府的财政也会出现较大风险。

图22004—2012年地方财政房产税与契税

资料来源：国家统计局

2.4松的货币政策刺激了房地产市场的继续扩大

房地产市场是一个高金融杠杆的行业，再加上目前中国投资资产的稀缺，如果货币政策是倾向于鼓励房地产市场发展的话，信贷的扩张会导致房地产市场的迅速膨胀，就拿土地储备来说，土地储备贷款融资自有资金的比例只需30%，助长了囤地行为。对比与2008年美国金融危机就是由房地产次级贷款引发的，房屋抵押贷款在促进金融市场发展的同时，如果不加强监督也会对金融市场乃至整个国民经济带来重大冲击。

3防范房地产市场风险的建议

3.1需求分类，民生优先

对于房地产市场的调控首先要找到方向，哪些该调哪些不该调，即使简单地说供求决定价格，但是也不能直接简单就调整其中任何一方。首先市场经济是需求导向型，如果没有需求，供给就毫无方向而言。但是仅从需求出发是不够精确的，我们应该将需求进一步区分为真实需求和投机性需求两种。其中真实性需求是指自身需要住房的刚性需求，对于这种需求政府应进行鼓励，比如说对于首次购房的居民优先满足其贷款需求并提供一定的利率和税收优惠等。对于投资性需求进行适当抑制，主要通过税收，加收闲置税甚至通过行政手段进行限购。

3.2改革信贷结构，去杠杆化

宽松的货币政策会加大房地产市场的泡沫化，因此房地产市场去泡沫化首先应该调整信贷结构去杠杆化，应使银行信贷更多偏向新兴产业、科技产业以及小微企业而非大量投入房地产市场。加大对于商品房以及土地投招标的监督以防囤地行为的发生，提高房地产行业的进入门槛并严格审查个人房贷，加强对房地产次级贷款监督。其次，可以实行首付与贷款利率反向调整政策，在贷款利率上升的时候，下调首付比例[3]。

3.3土地交易与住房交易制度改革

对于扩大供给方面，可以考虑将合适的农村非农用地直接纳入房地产市场[4]，进行土地所有权的出让，在抑制投资性需求的同时辅以扩大可用土地供给；同时对于住房交易制度，一方面应该调整住房权限，对于广大农民工和外来人口的正常刚性需求放松购房权限；另一方面提高交易费用，为房地产市场设置“防火墙”，通过增收投机税等方式抑制投机行为，维护居民正常的房屋需求。

参考文献：

[1]侯为民，孙咏梅.中国房地产市场泡沫化程度分析及对策[J].社会科学辑刊，2014（3）：80-87.

[2]瞿晶，姚先国.城镇居民收入差距、财富差距、收入增长与房价关系的因果检验：1992—2006[J].统计研究，2011（11）：20-25.

[3]任兴洲，刘卫民，邵挺.当前房地产市场运行中需要高度重视的问题和风险点[J].首都经济贸易大学学报，2014（4）：5-11.

[4]张泓铭.未来房地产市场调控的思想和策略[J].社会科学，2014（4）：44-54.