我国房地产市场的根本出路在深化市场化改革

徐诺金

摘 要：改革开放以来，我国的住房制度改革和其他经济体制改革一样，已经取得了很大的成绩。但是，近些年来我国房地产领域出现了泡沫集聚、房价过高、土地消耗过快、住房困难与住房闲置并存等多方面问题。本文认为，我国房地产制度改革的成功在于我们实行了市场化的改革取向。我国房地产市场目前所存在的诸多问题在于房地产领域里的市场化改革不彻底。要解决我国房地产领域里的问题，把房地产业引向长期理性健康发展的轨道，关键还在于继续推进房地产领域里的市场化改革。

关键词：房地产市场；市场化

一、我国房地产制度改革取得巨大成功的关键在坚持市场化的改革取向

住房问题是与吃饭、穿衣一样重要的民生问题。尽管住在我们的衣、食、住、行四大基本需求中排位第三，但在吃、穿等基本问题解决后，住的问题变得更为重要，因为它在我们的生活支出中占比最大，解决的难度最大。因此，与提供“吃”的农业、提供“穿”的工业一样，提供“住”的房地产业不仅应该成为国民经济中的重要产业，需要和工业、农业一样放到同等重要的地位，给予长期重视和支持，而且需要我们花更多的力气、用更大的投入、用更好的政策去加以解决。

改革开放以来，和农业的分田到户解决了我们吃的问题、工业的联产承包解决了我们穿的问题一样，也是通过推进住房制度的市场化改革去解决我们住的问题。我国的住房制度改革和其他经济体制改革一样，已经取得了巨大的成功。计划经济年代的住房实物分配制度，已经被商品化、社会化程度较高的房地产市场买卖制度所打破。一个以市场供求为基础、政府保障体系为支撑的新的房地产制度体系已基本形成。房地产业已经成为我国国民经济中的支柱产业，它在推动我国经济快速发展，改善人民居住条件中发挥了非常重要的作用。

（一）城镇住房建设快速发展，城乡居住条件明显改善。1998年我国城镇房屋竣工面积为70166.1万平方米，2012年达到240134.9万平方米，增长242.2%；商品房竣工面积为17566.6万平方米，2012年达到99425.0万平方米，增长466.0%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例由1998年25.0%上升到2012年的41.4%。2012年全国商品住宅销售面积达到98467.51万平方米，比1998年的10827.1万平方米增长了9.1倍。伴随着城镇住房建设快速发展的是我国城乡居民居住条件的极大改善。数据显示，2012年全国城镇居民人均住宅建筑面积为32.9平方米，比1998年的18.7平方米，增长76.3%；农村居民人均住房面积为37.1平方米，比1998年的23.3平方米，增长59.2%。

（二）房地产开发投资快速增长，在固定资产投资中的占比明显上升。1998-2012年，房地产开发投资额从1998年的3614.2亿元增加到2012年的71803.8亿元，15年间增长了19.9倍，年均增速达23.1%，高于同期全社会固定资产投资20.1%的平均增速。同时，房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比重不断上升，2012年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为19.2%，比1998年提高了6.5个百分点。住宅投资对资本形成的影响从2000年的3.4个百分点提高到9.4个百分点（见表1），上升了近3倍。

（三）房地产业已经成为国民经济中的支柱产业，在国民经济中的地位不断提升。在住房商品化改革的最初十年，房地产业在第三产业和GDP中所占的比例变化不大，分别保持在11%和4%的水平上下，2007年之后占比上升明显。2011年，房地产在第三产业和GDP中的占比分别为13.0%和5.6%，与1998年相比分别上升了1.8和1.6个百分点。

房地产业是一个直接和间接关联到钢铁、水泥、建材、家具及建筑等第二产业的特殊产业。测算房地产业对国民经济的影响要计算这种直接和间接效应。根据人民银行的专题研究，房地产业（含建筑开发）自身增加值占GDP的比重，自2009年起已经超过9%，2009-2011年平均占比9.6%，再加上房地产业的间接带动部分，房地产业对GDP的直接与间接影响自2010年起已超过30%，2009-2011年平均占比30.1%（见图1）。1998-2011年，房地产业（含建筑开发）对GDP的直接拉动由1998年的0.43个百分点升至2011年的0.65个百分点，1998-2011年平均拉动经济增长0.64百分点；房地产业对GDP的间接拉动作用也逐步上升，由1998年的0.81个百分点升至2011年的1.21个百分点，1998-2011年平均拉动GDP增长1.19百分点。二者合计，房地产业（含建筑开发）年均拉动GDP增长达1.84百分点。相对于1998-2011年9.86%的平均经济增速，房地产业对经济增长的贡献率在19.7%以上，近三年平均贡献率更是高达26%（见图2）。

（四）房地产金融体系初步建立。1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出“发展房地产金融，培育和规范住房交易市场”，标志着我国以住房商品化为服务对象的房地产金融体系建设开始启动。之后，《个人住房抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》、《住房公积金条例》等相继出台，以建设银行住房抵押贷款支持证券发行为标志的住房抵押贷款二级市场诞生，我国房地产金融体系建设和房地产金融交易有了快速发展。截至目前，我国已初步建立了以银行类金融机构为主体，信托投资公司等为辅的房地产金融组织体系，形成了以银行贷款为主，信托贷款、股票债券融资为辅的房地产金融产品体系。数据显示，2012年末全国房地产贷款余额由2006年的3.68万亿元增加到13.75万亿元，增长了3.7倍。其中，房地产开发贷款余额由2006年的1.41万亿元增加到4.29万亿元，增长了3倍；个人住房贷款余额由2.25万亿元增加到8.45万亿元，增长了3.8倍。

（五）基本住房保障体系基本形成。2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调各级政府要把解决城市低收入居民的住房难题作为一项重要职责，并提出加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。随后，我国相继启动了中央下放煤矿、国有林区、国有工矿、城市等棚户区和危房改造工程。2010年住建部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在全国范围内启动公共租赁住房建设计划，着力解决中等偏下收入居民以及新就业人员、外来务工人员等“夹心层”群体的住房问题。经过多年的探索和实践，我国已经初步形成了以廉租住房制度、经济适用住房制度、公共租赁住房制度等为主要内容的住房保障体系，住房保障体系的建设力度也在不断加大。根据住建部统计，2008-2012年，全国共开工建设城镇保障性住房超过3000万套，基本建成1700万套以上，大批城镇中低收入家庭的住房困难得到解决。同时，农村危房改造也已经实现了全国农村地区全覆盖，累计支持了1033.4万贫困户实施危房改造。

自1998年我国住房制度改革启动到现在，时间只有短短的15年，但这15年我国房地产领域所发生的变化却是革命性的。它的革命性在于突破了传统的住房没有产权、房地产不能买卖的政府建房实物分配制度，确立了个人的房屋所有权制度和房地产开发的市场化制度，使土地和房屋有了明确的所有者主体，其产权可以当作商品，可以成为买卖的对象在不同主体之间进行流通和转让。它极大地丰富了居民的选择空间，改善了居民的住房条件。分析总结我国房地产领域里的这些变化，关键的一条就是坚持了市场化的基本取向，通过明确房地产产权，把房地产当作市场可以交易的商品，放开各种不利于这一市场发展的束缚，调动供求双方的积极性，使房地产市场出现了供需两旺的大好局面。应该说，没有市场化的改革取向、没有各种措施鼓励各市场主体参与房地产开发，单靠政府的力量，我国的住房建设不可能发展得那么快，我国居民的住房条件不可能改善得那么好，我国居民对住房的选择自由度也就没有那么大。我国房地产制度改革所取得的这些成绩和巨大成功告诉我们，要继续改善居民的住房条件，增加居民的选择空间，只有继续坚定不移地坚持住房制度改革的市场化方向，继续大力推进我国房地产市场化改革的深化。

二、我国房地产领域出现的新情况、新问题

在我国房地产制度改革取得巨大成功、房地产市场得到较快发展的同时，我国的房地产领域也出现了一些新情况和新问题。这些情况和问题近年来还有严重化的趋势，并正在对我国的经济、金融、甚至社会产生重大影响，这不能不引起我们的高度重视。

（一）伴随着房地产业的快速发展，我国的土地消耗过快，土地供应已逼近18亿亩耕地红线，吃与住的矛盾越来越突出。根据“十二五”规划，到2015年我国耕地保有量要保持在18.18亿亩。从国土资源部公布的数据看，2008年末，我国的耕地面积已从2001年的19.14亿亩降至18.26亿亩。按这段时期每亩消耗土地所转移的人口来计算，从2009年到我国人口转移到当前中等发达国家的平均城镇化水平即60.63%1，我国需要消耗土地1.29亿亩。显然，在当前土地需求旺盛的环境下，守住耕地红线的难度越来越大。长远看，随着人口的增加和城镇化的加快，增加土地供应与守住红线保障我国粮食安全的矛盾越来越突出。

（二）随着房地产业市场化程度的加深，住房和土地越来越脱离其基本的物理属性和使用价值，变成商品和资产，成为人们占有财富、增值财富的追逐对象，由此而形成的房屋闲置与无房可住的矛盾更加突出。根据“全国第六次人口普查”数据显示，2012年末我国住房保障“供需缺口”仍有174万套。但也有许多家庭拥有多套住房，并处于闲置状态。有关数据显示，在北京、上海、杭州、南京等四个城市近一年的二手房成交房源中，空置房屋占比高达46.1%。近年来被曝光的“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房嫂”等案例，正反映出我国住房分布的两极化程度和无房住与住房囤积闲置的问题。

（三）房价上涨幅度大大超出人均国民收入提高幅度，节节攀升的房价不断冲击普通居民的承受能力。在2005年，北京、上海、广州三地房价2平均分别为6162、6698和5117元/平方米；到2010分别上涨到17151、14290和14406元/平方米，之后房价继续上涨。根据中国指数研究院公布数据显示，2013年8月，北京、上海和广州新建住宅平均价格分别为29395、28979和17149元/平方米，自2012年以来分别上涨了23.9%、6.5%和25.0%。随着房价的不断上涨，我们很多城市的房价收入比已经超出合理区间。以北京为例，2012年北京市人均家庭收入为41103元，房价取中国指数研究院公布的新建住宅均价24518元/平米，按人均35平米计算房价收入比为20.87，远远超过3-6倍的合理区间。另据国际货币基金组织数据显示，以房价相对薪酬来考量的全球十大最不可负担的房地产市场中有七个都在中国，甚至超过了东京、伦敦和纽约。

（四）房地产业的快速发展一方面吸引大量信贷资金流入，另一方面带来巨额财政收入，形成了畸形的房地产金融和土地财政，房地产市场的稳定直接关系到财政金融安全。从金融来看，房地产贷款在金融机构贷款中的占比在不断提高。数据显示，2006年全国房地产贷款余额为36818.8亿元，占全部贷款余额的比重为15.4%，之后占比持续上升，2011年升至19.0%的高位，近年来略有回落，但仍处高位。如果加上间接用房地产作抵押的个体工商户贷款及其它企业资金贷款，直接和间接与房地产有关的贷款余额要占到我国银行业贷款余额的约30%以上。从财政来看，土地出让收入已经成为地方财政收入的重要来源。据中信建投对全国九大城市2012年11月份的数据调查显示，在土地出让金与财政收入的占比中有6个城市超过了40%。另外，土地也是地方政府融资平台的主要抵押品和还款来源。在国家审计署最新公布的对地方政府本级政府性债务审计结果显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，而这些地区2012年可支配土地出让收入才2035.83亿元。

（五）面对上述问题而采取的一些调控政策不仅未能有效解决上述问题，而且有些问题仍在恶化，并产生出许多新的情况和问题。如：为了守住土地红线，解决土地消耗过快的问题，我国实行了严格的土地计划供应制度，但由此形成土地垄断、地价上涨。2004年3月，国土资源部和监察部针对土地转让中的问题明确规定以当年8月31日为限要求停止协议出让土地，要求所有土地一律公开竞价出让。从此，土地储备制度开始形成，地方政府对土地的供应闸门形成了牢牢的控制。由此带来的问题是土地财政的出现，作为房价主要构成的地价一路上升，“地王”频频出现。为了控制房价，2003年以来我国已经历了六轮房地产调控，先后出台了“国八条”、“国十五条”等七个国字头文件、采取了40多项措施，可以说是从财政到金融，从经济到行政十八般武艺全都用上了，但房价不仅未能如期下降，反而随调控而一路高歌。第一轮是2004年至2005年，通过收紧土地供应闸门和信贷闸门进行调控，结果房价分别比上年增长15.2%和18.1%。2006年进行第二轮调控，提出著名的两个“70”政策，即套型建筑面积90平方米以下的住房面积要占到总开发建设面积的70%以上；小套型和廉租房的土地供应要不得低于居住用地总量的70%。市场进入观望状态，房价增速放缓，同比增长4.1%，但好景不长，2007年房价又开始飞涨，同比上涨17%。2008年受金融危机冲击市场供求萎缩，房价出现意料外的同比负增长0.3%，房地产调控政策全面松绑，房价强烈反弹，2009年房价同比上涨21.1%。2010年至2012年，调控政策密集出台，限购令、限贷令、问责制等重拳出击，但房价仍在同比上涨，分别为6.7%和6.1%。为了解决困难户的住房问题，我国建立了包括经济适用房和廉租房在内的住房保障制度，但由此也带来了分配领域里的公平与贪腐问题。为了控制房地产金融风险和财政风险，我们采取了取消利率优惠、提高首付比例、上调基准利率、提高房贷标准等措施严控信贷投入。但这些年来，资金倾向房地产流动的格局并未变化。银行信贷流入房地产的正道堵住了，非信贷表外融资却在大量注入。地方政府在财政利益驱使下与中央利益形成博弈，调控政策难以真正落地。