工业街区的特点及在城市更新中的优势

王梅燕

[摘 要]改革开放的第一个三十年里，深圳作为经济特区试验地，建设了大量工业区，这类工业区与传统老工业区在结构布局上有很大不同，通过梳理这些园区的特点，阐述其在城市更新中的优势，希望能给未来的园区规划提供借鉴意义。

[关键词]城市更新；工业街区；深圳；经济特区；优势

[中图分类号]TU984.13 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）20-0060-03

1 引 言

我们常说工业入园，但是不少园区却是造成土地浪费、城市生活无趣的根本原因，这类园区，上班时，园路上无人；下班时，人员单向流动，一道围墙几百米，一条马路几十米宽，典型的有路无街，有生产无生活。

始于深圳早期以“三来一补”[ZW（]“三来一补”是来料加工、来样加工、来件装配及补偿贸易总称，是中国大陆在改革开放初期尝试性创立的一种企业贸易形式，三来一补企业的特点是规模小、数量多、流动性大，结构简单。[ZW）]企业为主的工业区却是另一番景象：路网密度大，建筑布局有序，容积率高，我们以工业街区作为统称来区别于传统的老工业区。简·雅各布斯说过，城市的活力在于街道。工业街区是工业园区与街区的完美结合体，它摆脱目前大而无当工业园区开发对土地的浪费，在城市发展初期能满足企业的用地需求和经济发展需要，在未来的城市更新中亦能高效有序发展。

2 工业街区基本特点

2.1 工业街区的定义

在深圳，工业街区这个词很多人都讲，但是目前还没有一个正式定义，曾真（2007）以深圳华强北为例，探讨其发展特点及启示时，首次在文中正式使用这个词。结合深圳早期建设的园区特点，本文将其定义为空间肌理上以结构清晰、密度较高的路网为基础，有规律的安放标准工业楼宇；功能上以电子工业等对居住和公共设施环境基本无干扰或干扰较小的劳动密集型产业为依托，形成的相对集中的工业片区。从本质上讲，工业街区是一种特殊形式的工业区。

2.2 工业街区的选址

工业区的选址因产业特点的不同有所差异，工业用地可分为三大类[ZW（]参见：GBJ 137—90《城市用地分类与规划建设用地标准》。[ZW）]，根据工业特点及用地类型，工业街区很适合规划在交通便利且紧邻城市中心区的工业用地上（见图1），随着城市的发展，工业街区地块可纳入城市核心区。

深圳经济特区的建设起点可认为有三个：罗湖商业中心、蛇口工业区和沙头角镇。罗湖因其商业中心地位的确定发展速度越来越快，在其外围相继建成一些相对集中的加工工业区如：如上步工业区（华强北片区）、八卦岭工业区等（陈伟新，1996）。随着城市的发展，这些原本处于城市中心区边缘位置的工业区地理位置变得优越，被纳入福田区环CBD高端产业带发展体系中。

2.3 工业街区的开放程度

大中型机械制造园区，因对周围居民和环境有影响且为了便于管理，通常用围墙围合，白天是工作场所，夜晚是黑灯瞎火区，区域内有生产无生活。工业街区以劳动密集型企业为主，区域开放程度高，没有明显的围墙，是城市有机体的一部分，承担着城市部分功能。而这种高度开放的模式有利于人群聚集从而促进社会交往。

2.4 工业街区的路网

俗话说路网好不好三岁看到老，路网是一个区域的骨架，有了骨架，周围的血肉才能生长。工业街区路网的最大特点是结构清晰，密度高，这与国外魅力小城（如费城）中心区的路网结构极其相似，由此可见，工业街区相对传统工业园区单一肌理来说，是一种有效的空间组织形式。

根据GB 50220—95《城市道路交通规划设计规范》，大中城市的道路网密度，每平方千米配置主干路0.8～1.2千米、次干路1.2～1.4千米、支路3～4千米，工业街区路网密度远高于该标准（见图2）。工业街区处于动态发展过程中，随着城市发展，一旦有商业聚集，对消费者的吸引力相当大。简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中写道：“街道、人行道及城市主要公共区域，是城市最重要的器官。试想，当你想到一个城市时，你脑海中出现的是什么？是街道。如果一个城市的街道看上去很有意思，那这个城市也会显得很有意思”。工业街区的发展可看作城市发展的缩影，适宜的街道尺度，是区域发展很重要的因素。

图1 八卦岭区位图

图2 八卦岭路网系统

2.5 工业街区的楼宇建设

（1）楼高及层数。工业街区建筑多为标准厂房，层高一般在3.5～4.5米，根据当时的地价及城市发展动力，少则五六层（深圳的华强北、八卦岭工业区楼宇一般六七层），多则二三十层（香港火炭工业街区中楼宇为二三十层）。

（2）楼间距。按照工业区建设规范，工业区建筑间距应满足基本的消防距离即最小不低于10米。在工业街区实际建设过程中，考虑到通道需同时满足通行和上下卸货的需要，建筑间红线距通常为30～33米。在满足基本的楼间距规范下，单位土地面积上可以安放更多的工业楼宇，而由于最初进驻企业以轻工业为主，对作业空间要求相对较低，单位建筑面积能容纳更多企业，极大地提高了土地和建筑的利用率。

始建于1982年的深圳八卦岭工业区，以“三来一补”劳动密集型企业为主，1994年以前区内有近500家企业，就业人数最高达9万人（谭维宁，1999）。

3 工业街区在城市更新中的优势

3.1 改造模式的多样性与灵活性

关于旧工业区改造模式研究的文献很多，借鉴国外工业区的改造模式，国内常见的模式主要有四种：艺术区模式、工业遗址公园模式、室内博物馆模式以及商业区模式（陈运广），工业街区因其厂房结构及路网特点，常见的改造模式有艺术区模式、商业区模式和综合服务区模式，各园区在选择改造模式可根据发展需求灵活选择。

3.1.1 艺术区模式

艺术区开发模式是将原有的产业类型替换成与艺术相关的，形成艺术聚集区，通过将艺术元素与建筑再结合，可让整个区域面貌焕然一新，甚至成为城市的标志。

深圳设计之都——田面创意产业园是将工业区改造为艺术区的典型案例（见图3）。在保持原有建筑结构的基础上，将工业区位于振华西路边上的10栋工业大厦重新设计改造而成，该设计之都是深圳三大重点文化产业项目之一。

图3 建筑改造前后对比（照片由深圳市中世纵横设计有限公司提供）

3.1.2 商业区模式

此模式源于德国。以旧的工业区布局为依托，依据原有肌理进行区域的设置，厂房则依据原有的结构及设计布局进行内部的商铺或市场功能的调整。深圳大浪商业中心是工业区改造成商业区的典型案例。

3.1.3 综合服务区模式

该模式是将以生产为主的纯工业区，通过重新规划设计，逐步发展成集生产、商业娱乐、居住为一体的综合区。深圳八卦岭工业区是这种模式的代表。

八卦岭工业区是1986年深圳确定的最早的15个标准工业区之一，规划总占地面积116.05公顷，经过30年的发展，已由原来的工业区发展成具有五大特色市场（家居建材、餐饮、图书批发、汽配维修、服装）的功能片区，福田区分区规划对片区的定位为“近期保留部分工业用地，远期逐渐改造为综合性片区”。

3.2 空间利用多样性

3.2.1 厂房内部空间再利用的多样性

标准厂房因其内部结构跨度大，在改变为餐饮或办公用途时，只需进行内部空间再分割即可，有些餐厅甚至将原有的梁柱及管道裸露，增加了空间的亲和力。在改造为大型超市时，为了满足卖场需求，可将两栋建筑打通作为整体使用。

3.2.2 厂房外部空间利用的多样性

如前面多言，标准厂房的楼间距30米左右，其空间的再利用有很多方式：沿建筑的长边方向在原有两栋建筑间加建一排低层的商铺；通过户外局部抬高形成露天休闲区（见图4）；空间切割将人车分流形成适宜的步行区间（见图5）；在以餐饮为主的地段，可作为临时的就餐空间。

图4 局部抬高

图5 户外休闲区

图6 二期筹建中

3.3 改造时序及规模灵活

深圳的旧区改造重视对原有厂房的再利用而非推倒重建，厂房的再利用工程量小，耗时短，对周边的干扰相对较小，因此可根据发展的实际需要分片区的改造，这样既能保证更新项目的顺利开展，也能保证整个片区的持续发展。深圳大浪商业中心的更新改造就是分片区分时段进行，一期六栋建筑已整改完毕并投入使用，二期项目正在实施中（见图6）。

4 结 论

随着城市的快速发展，大型工业园区在为经济发展带来收益的同时也产生很多弊端，工业街区作为一种有效的空间组织形式，在城市发展中有着无可比拟的优势。对于工业基础薄弱的城镇来说，在工业发展的起步期，以工业街区作为园区规划模式是很重要的，在提高土地利用率的同时可让更多的人就近就业，从而避免妻离子散的家庭问题以及留守儿童、流动儿童等社会问题。改革开放第二个三十年已到来，沿海城市开始了新一轮的园区建设高潮，希望深圳早期的工业街区建设能引起人们的关注和重视。

参考文献：

[1]陈伟新.深圳工业区持续发展与规划的几点思考——以罗湖上步的部分工业区为例[J].中外房地产导报，1996（21）.

[2]陈运广.城市工业区的改造探究[J].中国城市经济，2011（21）：26-27.

[3]谭维宁.对旧区重建中社会和经济问题的思辩——以深圳市八卦岭工业区改造为例 [J].城市规划汇刊，1999（4）.

[4]曾真，李津逵.工业街区——城市多功能区发育的胎胚——深圳华强北片区的演进及几点启示[J].城市规划，2007，31（4）：26-30.