中国房地产崩盘概率有多高？

易宪容

最近，住建部副部长仇保兴在“两会”期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘；但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况那样。如果说把仇副部长的这个问题转换成中国房地产市场崩盘的概率有多高，我们分析起来就方便了许多。

什么是房地产崩盘？就是指对于一个以投机投资为主导的房地产市场来说，市场的预期全面逆转，从而使得住房市场的投资投机者逐渐地退出市场或离开市场，导致市场住房价格全面持续地快速下跌，住房销售全面下降，即房地产市场出现周期性调整。但是，由于住房是不动产，不会如股市崩盘那样，突然间整个市场的价格全面快速地下跌，而往往会是在一个又一个的城市不断地发生。也就是说，住房市场崩盘并非是全国性及连续的，而是个别的、分散的、不连续的。但是房地产市场崩盘的分散性、非连续性、个别性，其预期传递与影响又是连续与全国性的。所以，仇副部长所讲的全国性的房地产市场崩盘当然不会立即发生，但国内有城市出现房地产市场崩盘，其预期的传染是不可改变的。

房地产崩盘的条件是什么？有以下几个前提条件：一是这个住房市场一定是以投资投机为主导的市场，即住房市场完全成了投资者赚钱工具。二是由于住房市场完全是一种赚钱工具，投资者是否进入市场完全取决于预期，即投资者进入市场购买住房时是否预期可卖出赚钱，如果投资者预期不能赚钱，那么这种需求立即会降到零。三是投资者的预期完全取决于金融市场条件，比如利率高低、杠杆率大小及融资获得性。四是由于有好的金融市场条件，投资者利用这些金融市场条件把房价推到一个远离实际价值的高位，房地产市场形成了一个巨大泡沫。如果说，住房市场不是投资赚钱的工具，房地产市场泡沫没有形成，市场就谈不上崩盘了。

可以说，近十年来的国内住房市场，就是在上述条件下把价格不断推高，形成一个巨大的泡沫。而这些条件最为重要就是银行的信贷杠杆。所以，房地产市场崩盘的最为重要的因素就是金融市场条件变化情况。

从当前国内外的金融市场条件来看，变化最大的就是银行对住房按揭贷款的性质的看法完全转变：以前银行把住房按揭贷款看成了优质资产，而现在看成了风险资产。这种变化必然会导致银行对住房按揭贷款发放的全面收紧，利率上升。可以说，利率全面上升，对住房投机者来说，其投资成本上升，将对其投资住房造成巨大的影响。在这种情况下，住房投资需求或投资者预期将出现根本性逆转，这将是房地产崩盘的开始。

银行对住房市场看法改变，同样也会影响到房地产开发商，同样会把房地产业看成是高风险行业。在这种情况下，无论是对房地产企业信贷收紧还是贷款利率上升，都会对资金密集型的房地产行业造成巨大影响。如果再加上人民币贬值，它必然会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国。这不仅会导致住房二手房市场销售与价格全面快速下跌，也会迫使一些房地产开发商降价出售。在这种情况下，这会导致国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升（近年来国内房地产企业海外融资达1万亿美元以上）。对资本密集型的房地产业来说这可能是雪上加霜。因为这时不仅使得企业的住房销售与价格全面下降，而且融资成本上升。如果房地产企业负债率过高，这些房地产企业就可能面临着资金链断裂的风险。而房地产企业对所销售住房的降价，会进一步强化住房价格下行的预期，并造成房价更是全面下跌。这时国内住房市场的周期性调整更是会加速，一些城市房地产市场崩盘也不可避免。