浅析我国房地产企业融资模式的改进与制度创新

邹文杰

【摘要】房地产企业的融资是该行业的关键环节，因此房地产企业融资和筹资模式的改进与制度创新是一个值得引起重视和研究的问题。我国房地产企业的融资上存在一系列亟待解决的问题。本文首先详细分析了房地产企业在融资上面的问题，进而针对上述问题提出改进我国房地产企业融资模式以及进行融资制度创新的对策，最后给出一个概括性的结论。

【关键词】房地产企业 融资模式 制度创新

一、引言

我国房地产行业近年来存在着“过热”的现象，但是这种“过热”的表象下面却存在着诸多的问题。房地产企业的融资问题就是比较棘手的问题之一。房地产企业由于需要的资金量较大，因此企业自有和自创的资金并不能能够维持房地产企业的快速发展，因此房地产企业对融资的依赖也是可想而知的。自2012年以来，我国逐步对房地产加强了宏观调控力度，从金融角度、税务角度与财政政策等方面，收紧了房地产企业的资金来源。对于大多数房地产企业特别是中小房地产企业而言，资金问题始终是摆在当前的首要问题。因此，综合来看，改革开放以来我国房地产企业长期“短平快”，以银行融资为首要来源的房地产运作模式占主要地位，并且房地产行业的发展受金融政策的影响极大。当前，我国的房地产企业在融资方面存在着融资方式单一、融资渠道有限、缺乏融资法律规范以及非法民间融资猖獗等问题，为房地产的健康发展带来了不小的隐患，也与国家引导房地产业良性发展的思路是不协调的。如何有效解决这些问题，拓宽我国房地产企业的融资渠道，规范房地产行业的融资问题，是目前首先需要解决的问题。

二、我国房地产企业融资上存在的问题

（一）融资方式较为单一

目前我国的房地产企业主要依赖以下三种方式。第一，房地产开发企业流动资金贷款。房地产企业需要一定的流动资金。房地产企业的流动资金主要用于短期进行投资和建设商品房和开发土地的人物，因此，房地产企业流动资金贷款主要解决房地产企业流动资金短缺的问题（陈媛媛；吴萍，2006）。第二，房地产开发项目贷款。房地产企业的流动资金贷款并不能完全满足房地产公司的项目建设需求，而房地产开发项目贷款主要是解决房地产企业的单项房地产建设和投资项目所需要的流动资金贷款。第三，与前两种短期融资方式类似，商业银行还为房地产企业提供了房地产抵押贷款方式。房地产企业可以使用土地使用权以及房屋产权作为抵押物向银行取得抵押贷款（刘大志，2011）。

以上三种短期贷款方式主要是由商业银行向房地产企业提供，因此属于间接融资方式。我国房地产企業的融资方式主要依赖商业银行提供的贷款。有数据显示，我国房地产企业的融资资金大约有80%左右是来自于商业银行，并且，相对的，商业银行对于房地产企业的依赖也越来越强（陈媛媛；吴萍，2006）。由于房地产企业对于直接融资的以来太强，导致间接融资的比例过低，并且这种形式在短期之内很难改变，成为房地产企业融资瓶颈之一。

（二）融资渠道有限

除了商业银行对房地产企业提供的贷款较多之外，房地产企业的其他融资方式过于局限。首先，房地产行业中的企业上市的较少，因此股权融资的方式在行业中并不算普遍。其次，基金融资和信托融资等存在流动性不足、二级市场不完善、融资成本高、期限限制等等问题（刘大志，2011）。因此房地产取得信托融资和基金融资的金额是有限的，这两种融资方式也并不能适应房地产企业的融资需求。

（三）房地产行业融资法律规范缺乏

房地产行业与融资相关的法律规范缺乏，并且不能形成有体系的、科学的体系。房地产金融或者房地产融资的法律规范一直没有引起相关法律政策制定机构的重视。并且已有的法律法规之间的协调性和可操作性太弱，给房地产行业融资监管也带来了不小的难度。房地产金融法律不规范是一方面，房地产企业收到房地产金融政策的制约，房地产创新力度也不够。据研究表明，我国房地产投资基金的形式只有公司式、信托式以及合作式三种主要方式（陈媛媛；吴萍，2006）。而房地产行业的企业基本上不能选择产业基金进行融资，《公司法》中的产业基金法的不完善给我国房地产行业的融资形成一定的制约。

（四）非法民间融资猖獗

我国民间融资或者民间借贷并没有完全合法化，因此非法的民间融资给房地产企业的融资也带来了难题。众所周知，民间借贷的率息率远远高于商业银行提供的正常贷款的利率，因此部分依赖于民间融资的房地产企业不得不负担起高额的资本成本，支付高昂的利息（王诚庆，2005）。这给房地产财务带来了负担。并且，部分非法的民间融资由于政策的限制会给房地产企业带来法律纠纷（陈媛媛；吴萍，2006）。因此，这也是房地产企业面临的主要难题之一。

三、房地产企业融资模式的改进与制度创新

（一）促进房地产企业IPO上市

如前所述，房地产企业的融资方式主要依赖间接融资的方式，而较少通过发行股票进行股本融资。房地产行业中已经在主板IPO上市的公司是少数，并且房地产公司IPO上市面临着较大的难度。因此，国家应通过制定促进房地产企业IPO上市的相关政策来促进房地产企业上市进行融资（陈媛媛；吴萍，2006）。监管部门应当尽快通过房地产企业上市融资的相关的法律法规和制度。并且通过在股票市场进行宣传，提高房地产企业对于广大投资者的投资兴趣，是房地产企业具有更好的投资价值，以便从投资者处争取到更多的投资数额。

（二）促进房地产企业融资方式多样化

房地产企业融资方式较为单一是长期存在的问题，因此，应当在房地产行业中推行融资方式多样化。推行融资方式多样化包括加强房地产行业中的企业进行IPO上市，并且推行房地产企业进行公司证券融资、信托融资、企业基金融资（建立房地产投资基金机构）等其他融资方式，以吸收更多的社会投资者的资金，扩大企业资本规模（刘大志，2011）。多样化的融资方式既可以避免负担太高的融资成本，也可以是房地产企业有效规避融资风险。

国家还应当推进房地产投资权益证券化以及房地产抵押贷款证券化（陈媛媛；吴萍，2006）。公司债券或者企业债权由于比商业银行贷款的融资成本低，并且融资的期限比较长，因此，对于房地产企业而言未尝不是一种更好的融资方式。房地产公司可以通过自身发行企业债券或者通过房地产信托中介机构（即REITs）将社会资金集中后发行企业债券进行融资（王诚庆，2005）。

（三）加强与房地产行业与融资相关的法律制度的建设

加强与房地产行业融资相关的法律制度的建设包括尽快完善房地产企业IPO上市相关的法律法规，加强信托中介融资法律建设和长期基金投资相关法律的建设等等（陈媛媛；吴萍，2006）。尽快建立起完善的房地产行业投资基金法和房地产行业信托法律。政府可以通过公权力建立一些针对房地产企业的融资中介机构，例如前面所属的房地產信托投资中介机构等等，来集中和汇聚社会中小投资者的分散资金。

（四）在房地产行业推行融资租赁方式

在房地产企业中积极推行融资租赁方式。融资租赁主要是通过改变所有权来吸引投资者的资金进入到房地产企业中来，房地产投资项目完成后可以通过销售环节完成房地产所有权的收回（陈媛媛；吴萍，2006）。在房地产行业推行融资租赁方式还包括完善抵押资产的管理等等。建立抵押资产管理公司来加强房地产企业融资租赁的相关管理。

（五）建立个人信贷与房地产行业融资一体化结构

建立个人信贷与房地产行业与个人信贷融资结构一体化包括完善个人消费融资体系等等。提高住房消费，调动居民购房积极性，活跃房地产消费市场（陈媛媛；吴萍，2006）。商业银行应当加强个人信贷和房地产贷款的结合，促进个人信贷与房地产行业融资一体化结构。商业银行还应当推进个人消费贷款尤其是个人房地产消费贷款业务发展，简化消费者的住房信贷业务流程，积极改进住房公积金制度。

（六）吸引国外资本

研究表明，我国房地产行业来自外国外的投资资金近年来处于不断下降的状态。因此，国家应当向国外投资者进行宣传，增强我国房地产市场对于国外投资者的吸引力，吸收更多的国外资本进入我国房地产市场（刘大志，2011）。并且，在引进国外资金的同时，还可以借鉴国外先进的房地产企业融资模式，增强我国房地产金融的融资实力，为房地产企业的融资提供真正的实惠。

四、结论

房地产企业虽然目前面临着融资方式单一等等问题，但是通过促进房地产融资多样化以及加强房地产企业融资法律制度建设等方式可以有效解决上述问题。总而言之，房地产企业融资的瓶颈和难题虽然没有得到完全有效的解决，但是通过将上述解决对策付诸实施，能够起到有效推进房地产企业融资的效果。如何在实践中切实解决房地产行业“融资难”的问题，还需要进一步研究和通过实践来检验。

参考文献

[1]刘晖.我国房地产投资信托发展途径选择探析[J].中国城市经济.2011（01）.

[2]刘大志.金融体系制度刚性与我国房地产融资的模式变迁 [J].当代经济研究，2011（07）.

[3]陈媛媛；吴萍.国家宏观调控下的房地产企业融资模式创新[J].改革与开放，2006（01）.