按揭贷款两大还款方式比选

李磊

摘要：购房者以所购住房做抵押向银行申请贷款，在还款方式的选择上，笔者以案例探讨了等额本金还款法和等额本息还款法的不同及优劣。

关键词：资金时间价值等额本金等额本息提前还贷

按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋使用权。因为个人住房按揭贷款的偿还期限比较长，那么在计算还款金额时就一定要考虑资金的时间价值，在不同的时点付出或得到同等数额的资金在价值上是不等的。也是说，年利率等于5%时，年初的1000元和年末的1000元虽然数额相等但价值不等，必须进行等值换算。在考虑资金时间价值的情况下，年初的1000元和年末的1050元价值相等，多出的50元是本金1000的利息，即资金时间价值。利息作为衡量资金时间价值的绝对尺度，计算方法通常有两种：一是单利计算；二是复利计算。单利是只对本金计息，对本金产生的利息不再计息，而复利计息不但要对本金计息还要对本金产生的利息计息，也就是我们通常所说的“利滚利”。如：小明年初存入银行1000元，月利率1%，单利计息年末本息和为1120元，复利计息年末本息和1127元。可见，同一笔存款，在利率与计息期均相同的情况下，用复利计算出的利息金额比用单利计算出的利息金额大。本金越大，利率越高，借款期限越长，两者的差距就会越大。单利计息是一种静态看问题的方法，不符合客观的经济发展规律，没有反映资金随时都在“增值”的概念，也沒有完全反映资金的时间价值，因此单利计息只适用于不超过1年的短期贷款。而复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以按揭贷款一般采用复利计息。

目前我国各大商业银行常见的房贷还款方式主要有等额本金还款法和等额本息还款法。

一、等额本金还款法

等额本金还款法是在还款期限内把贷款本金等分，每月偿还同等数额的本金，利息就按当月未偿付本金计算，由于每月的还款本金固定，每月所欠贷款逐渐减少，那么利息也会随之减少，所以等额本金还款法每月还款本息和是越来越少的。具体计算方法如下：

每月还款本金=贷款本金÷贷款月数

每月还款利息=本月未偿付本金×月利率=（贷款本金-已偿付本金）×月利率

二、等额本息还款法

等额本息还款法是在还款期限内，每月偿付同等数额的贷款，其中包括本金和利息。因为每月还款本息和是相等的，所以每月利息和本金所占比例不同。这部分内容是财务管理中的资金时间价值“投资回收”知识的具体运用。也就是期初投资P元，分n期等额收回，每期收回A元，A等于多少的问题。

具体计算方法如下：

图中：P为贷款本金，A为每月还款总额（本金，i为月利率，n为月数

注意：计算时必须保证A、i、n三个量的时间单位一致

三、两种还款方式的比较分析

案例分析：小王向银行贷款12万元资金购买一套商品住房，一年内还清本息和，月利率1%，试分析比较两种还款方式各月还款本金及利息。见表1：

由表可知，两种还款方式区别主要体现在以下几点：

1在贷款金额、贷款期限相同的条件下，不同的还款方式偿付的利息是不等的。等额本息偿还利息总额794226元，等额本金偿还利息总额7800，等额本息较等额本金多偿还利息14226元。但我们不能据此就判断等额本金还款法优于等额本息还款法，因为这种分析方法并不完全正确，根据资金时间价值理论，不同时点的现金流量不能简单相加减，而上述分析方法正是将不同时点偿付的利息简单合计作为决策的依据，显然没有考虑到等额本息多支付的利息是由于前期多占用银行资金随时间推移而产生的资金成本，所以，从利息这个角度来说，两种还款方式区别不大。

2等额本金每月偿付本金相等，利息逐月减少，还贷压力逐步递减，这种方式很适合目前收入较高，预期收入会减少或有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年群体；等额本息每月偿付的本金不等，利息不等，但两者相加的和相等。这种还款方式便于记忆，操作简单，还款压力均衡，比较适合工作相对稳定的工薪阶层，或现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增长的借款人，特别是刚工作的年轻人选择等额本息还款法可避免初期太大的还贷压力。

3由于等额本息前期偿付本金少，后期偿付本金相对较多，在利率上调的情况下，对选用等额本息还款法的购房者影响较大。接上例，月利率从9月起上调为15%，余下各月每月还款本金及利息见表2：

通过计算发现，利率上调后，等额本金还款法9月至12月比先前总共多偿付利息500元，而等额本息还款法9月至12月比先前多偿付利息51683元。因房贷贷款期限长，绝大多数银行都是按浮动利率签订贷款合同，在利率预期上升情况下购房者应选择等额本金还款法。

4部分购房者在经济状况良好的情况下有可能会选择提前还款。接上例，小王9月份想将房贷一次性还清，如果他选择的是等额本金还款法，那么他还需偿还银行本金4万元，加上前期还款本息和，总共还款金额为126800元；如果是等额本息还款法，就还需偿还本金4160223元，加上前期还款本息和，总共还款金额为12689709元。两者相比较差别不大，但由于等额本息前期还款本金较少，占用银行资金较多，前期每月还款总额中利息所占比例较大，后逐月递减。所以贷款期限越长，越到后期，等额本息还款法已经完全没必要提前还款，因为此时利息已经基本还完，所剩还款项中主要是本金。

参考文献：

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[6]黄士国，蒋世辉住房抵押贷款还款方式的优劣比较，统计与决策，2007（6）

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