浅谈房地产公司营改增对税负的影响

苏凡东

【摘 要】自2012年营业税改增值税（以下简称营改增）方案正式在上海运输业和现代服务业实行以来，大多数试点企业在改革后税负得到不同程度的下降。截止2013年8月1日，营改增范围已经推广到全国试行，试点行业也在不断增加。房地产行业作为一种综合产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性等特点，与人民生活关系密切，深受人们的关注，尤其是在最近几年，房地产投资已经掀起了一波又一波的热潮。在营改增取得初步成功以来，人们也在不断研究探讨将房地产行业纳入营改增对房地产行业会有何影响。本文主要谈谈房地产公司营改增对税负有何影响。

【关键词】营改增；房地产行业；税负

一、增值税的征税机制和现行营业税的弊端

1.增值税的征税机制

增值税是一种流转税，以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据，其本质是征收价格外的税收。因为增值税是在征收商品价值之外的税收，所以由消费者负担此部分费用。

在征税方面，首先，增值税作为税收的一种，属于商品剩余价值的一部分。根据国家财政制度，以税收的形式进入财政部门，再进行进一步的分配。虽然增值税是由消费者承担的“价外税”，但是我们也不能将增值税和商品价格分开。

其次，增值征税产生于商品价值。当生产者创造出商品价值时，才能谈商品价值的实现，进而才能进行税收，因此，增值税应该是由生产者创造并负担的。

最后，不论是增值税是由生产者还是消费者负担的，只要商品在交换，此部分税款方可收回。对于价内税，由于一般商品的价格包含了商品的价值和税收，所以税收的变动会影响到商品的价格，并对生产和消费产生影响。而价外税，增值税的税额通过抵扣的方式进行征收，不会影响到商品价值和税额的关系。

2.现行营业税的弊端

（1）重复征税

现实生活中由于增值税和营业税征收的范围不同，很容易导致重复征税。缴纳营业税的企业从增值税一般纳税人那里购买商品，还需交纳增值税，然而这部分税收却不能进行抵扣，并且在取得营业额后还需计算交纳营业税，这无疑给加大了企业的税收负担。而增值税是只对增值额那部分征税，这样一来无形中就比增值税纳税人多交了一些税。产生了行业之间的区别对待。

（2）税负较高

增值税只在商品流通过程中增值的那部分征税，税收单一，税负较轻。而营业税虽然税率比增值税低的多，但是每一环节增的税，下一环节还要计入基数继续征税，这样税滚税，以倍数增长，流通环节越多，征得税也就越多。由此可见，在当前的营业税机制下由于重复征税次数过多导致实际税负太高，加重了纳税企业的负担，增加了企业的成本，阻碍企业的发展壮大，进而不利于当前经济的发展和产业结构的调整。

（3）出口不退税

我国出口政策要求服务业在出口时需征收营业税，无法享受到零税率的优惠政策。在这种情况下我国从事服务业出口的企业在国际竞争中处于非常不利的地位，不利于我国服务业出口。

二、房地产公司营改增的必要性

1.现行营业税税制老化且相对复杂

我国现行的营业税税制主要在计划经济向市场经济转轨的一段时期形成，税制结合当时实际经济状况，相对老化，可能不符合现在的经济状况。1984年，营业税作为一个独立的税种被划分出来，以后也在不断调整，但仍存在着许多问题。虽然说在1994年与2009年我国相继进行了营业税的重大改革，但是这些改革都是在适应新实际情况的背景下推进的，存在着一定的滞后性。随着房地产开发企业的转型以及合作方式的多样化，税收征管越来越复杂，需要修改的政策法规也越来越多，这对纳税人和税务机关来说都是较大的挑战。

2.房地产业现行营业税政策存在重复收税的问题

在现行房地产业税制体系下，营业税和土地增值税在一定程度上存在重复收税的问题。营业税法规定：“在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。”而土地增值税法同时也规定：“土地增值税是对转让国有土地使用权及其土地上建筑物和附着物的行为特征。”因此，房地产开发商在销售商品房时，既销售不动产，又转让土地使用权，同时适用两税税基，出现重复征税的问题。其次，现行营业税本身也存在着重复征税的问题。根据《营业税暂行条例》的规定：“如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。”因此，房地产开发企业的商品房对外销售时，无论是否自建，都要双重纳税，并且计入成本作为商品房销售额的组成部分，不能从销售额中抵扣，从而造成较为严重的重复征税的问题。

三、营改增对房地产公司税负的影响

1.房地产营改增对名义税负的双重效应

增值税仅对每一生产环节的增值额收税，营业税改增值税，解决了营业税重复收税的问题，抵扣链条完善，有利于推进专业化分工和产业结构调整。但根据目前营改增在试点行业的实施情况来看，有些行业营改增后名义税负增加，有些行业营改增后名义税负减少。现将税负变化分为增税效应和减税效应，分析营改增对房地产公司税负的影响。由于房地产开发企业在开发设计、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，在开发设计阶段按照营业税率3%计征 ，转让销售阶段按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 ，自营阶段，按租赁服务业以5%税率计征营业税。营业税改增值税后税率由原来3%∕5%的变化为11%∕17%。经过计算分析，如果营改增后税率变化为11%，房地产公司增值税税负与营业税相比有所减轻，整体表现为税负下降。如果营改增后税率变化为17%，由于税率大幅上升，流转税税负增加，远大于所得税税负减少，使得整体税负增加。由此可见，营改增对房地产公司可能存在双重税负效应，关键在于增值税税率的设定。

2.房地产营改增的税负转嫁效应

房地产业与建筑业关联密切，建房的税负直接影响卖房的税负，现在主要分析房地产业与建筑业的税负转嫁效应。由于营业税和增值税都有混合销售行为的规定，根据目前税法，建筑业在销售自产货物时征收增值税，在提供劳务时征收营业税，但两者不能在建筑物建造完成销售时进行抵扣，依然存在重复收税的问题，既增加了建筑成本，又抑制了买房需求。由此可见。营业税和增值税并行，破坏了增值税的抵扣链条，不能让增值税发挥出其实际作用。营业税改增值税后，税法中规定的混合销售行为将不复存在，不管是销售自产货物还是提供劳务都统一征收增值税，理论上都能在销售房产时进行抵扣，这样既保证了增值税抵扣机制的正常运行，又避免了重复收税的问题。

四、结论

由于房地产业尚未纳入营改增的试点行业范围房，现阶段依然征收营业税，而本文首先对现行营业税政策存在问题加以了探究。分析得出，我国现行房地产业营业税政策制定相对复杂，并不利于税收征管，且存在着较为严重的重复征税问题。这其中不仅包括房地产业不能抵扣上游行业进项税额所存在的重复征稅，房地产业下游行业不能抵扣不动产交易进项税额而产生的重复征税，还有营业税与土地增值税的重复征税问题。营改增后，房地产业与上下游行业的重复征税问题理论上可以得到一定程度的解决。

地产行业作为一个饱受争议的行业，到底能不能实行营改增政策，近来财政部对此也做出了大量研究。如果将房地产业的营业税改为增值税，在一定程度上可以避免重复征税的问题，可是到底给房地产业带来的增税效应还是减税效应，主要取决于增值税税率的高低。从其他营改增的试点的实施效果来看，取得了很好的减税效果，我们也期待营改增政策能够给我国的房地产行业带来新的生机与活力。

参考文献：

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