“国五条”对长春市房地产市场的影响

王佳蕾

（吉林省社会科学院 经济研究所，吉林 长春 130033）

2012年末，全国商品房成交量大幅上涨，部分城市房价大幅上涨趋势明显，部分地区放松调控意愿增强，房地产市场预期发生变化，房地产市场又出现过热趋势。针对以上房地产市场情况，2013年2月20日，在上届政府召开的最后一次国务院常务会议上出台了楼市调控“国五条”，3月1日又颁布了国五条实施细则，对二手房市场使用“史上最强调控手段”，即二手房征收差额20%个税。4月1日长春版“国五条”正式落地，提出2013年长春市房价涨幅不能超过13%的调控目标。

“国五条”以及长春细则的出台对长春市房地产市场会产生哪些影响呢？下面将分别做以详细分析。

一、对房地产交易市场的影响

（一）对土地市场的影响

2012年，国家对房地产市场进行严厉调控，开发商面临着较大的资金压力，所以拿地十分理智谨慎，土地成交量大幅下降，一些开发商的土地储备已经不足。2012年末，长春市土地市场开始回暖。2013年，土地市场逐渐升温，长春市2月经营性土地出让1112498平方米，面积创出一个高点，3月受“国五条”的影响经营性土地仅出让182 802平方米，面积明显萎缩，4月由于长春细则无实质性内容，土地出让面积又开始大幅度增加到863 703平方米，之后的土地市场一直保持火热状态，房企看多情绪浓郁，开始积极拿地，储备资金进入土地市场，12月更是迎来了全年土地市场的高潮，成交1 550 449平方米，完美收官。2013年，长春市土地市场很多地块进行了多轮竞价，多幅地块溢价成交，而2012年绝大部分以底价成交，可见2013年的土地市场竞争激烈。

从全年来看，长春土地市场从经营性土地出让地块数量到出让面积都创历史新高。2013年，长春市共出让经营性用地113宗，出让面积7 188 473平方米，而长春市国土资源局2013年经营性用地计划供应700万平方米，超额完成了全年经营性土地供应计划，经营性土地出让总金额244.5089亿元，成交均价3 401元/平方米。2012年，长春市经营性用地出让84宗，出让面积5 568 463平方米，经营性土地出让总金额174.9651亿元，成交均价3 142元/平方米。与上年相比，2013年经营性土地成交数量环比增长34.52%，经营性土地成交面积环比增长29.09%，经营性土地成交金额环比增长39.75%，成交均价上涨8.24%，土地价格的上涨由土地资源的稀缺性注定，同时多幅土地出现溢价，使个别地块价格远远高于底价成交，进而拉高了整体土地价格。从以上分析可以看出，“国五条”对长春市土地市场影响甚微。由于近几年国家对房地产市场的调控已成为常态，房地产企业已经做好准备，能够理性应对，房地产企业对房地产市场长期发展还是比较肯定的。

（二）对商品房市场的影响

我们主要研究一下“国五条”对2013年长春市商品住宅市场的供需情况的影响。供给方面，“国五条”的出台没有降低长春市商品住宅市场供应量。3月长春市商品住宅市场新增供应33.79万平方米，同比增加30.1%，环比增加40.8%，新增供应套数3 082套，同比增加94.6%，环比增加169.5%。4月由于市场需求的增加更是出现商品住宅市场供应的一个小高潮，新增供应面积88.08万平方米，同比增加126.0%，环比增加160.7%，新增供应套数8311套，同比增加146.4%，环比增加169.7%，之后各月也都保持较高的供应量和供应套数。成交方面，“国五条”也在短期内促进了商品住宅市场成交量的增加。3月由于部分购房者担心国家出台新的信贷政策，增加贷款首付，提高贷款利率，便纷纷出手购买住房，3月长春市商品住宅成交量76.65万平，同比增加104.1%，环比增加168.3%，成交套数7 799套，同比增加94.4%，环比增加169.5%。根据长春房地产业信息网公布的网签数据统计计算，新“国五条”出台前后，长春的商品房住宅成交量有明显的变化。在政策出台之前的2013年2月1日至2013年2月20日，长春市住宅成交量共计1 613套，而政策出台之后的2013年2月21日至2013年3月11日，住宅成交量总共为3631套。新“国五条”出台20天，长春住宅成交量激增125%。4月温和的“国五条”长春细则出台，之前持观望态度的购房者需求开始释放，所以4月之后长春市商品住宅成交情况比较稳定，各个月份成交量都在60万平方米上下波动。

2013年，长春商品住宅市场供需旺盛，共新增供应 822.08万平方米，成交758.04万平方米，超过2012年的812.68万平方米和618.03万平方米，创出长春楼市新高。“国五条”未对长春市商品住宅市场的供需产生负面影响。

（三）对二手房市场的影响

“国五条”对长春市乃至全国最显著的影响就是催热了二手房市场,尤其是3月二手房交易出现“井喷”。3月1日出台的“国五条”细则中提到二手房交易征收差额20%的个人所得税，对长春市的二手房交易市场产生巨大推动力。由于市民担忧4月初“国五条”地方细则出台会开始差额征税，所以在这个政策“空窗期”长春市突击办理二手房交易手续的市民数量大幅增加，全市掀起了一个二手房过户排队高潮。进入5月以后，二手房交易量明显回落，日交易量整体呈递减趋势，经过3月二手房住宅交易量井喷式增涨，居民交易热情及交易意愿趋冷，对交易税费增长造成的恐惧心态已经基本释放完毕，交易数量降为正常水平，但是较往年同期仍呈增长趋势，长春市二手房市场仍处于活跃期。自从“国五条”出台之后，长春市房地产交易与权属登记服务中心每天交易量大幅增加，在3月末高峰时日交易量近千套，同时涉税咨询业务量的增加也非常明显。而随着4月1日“国五条”长春落地政策的正式出炉，由于并未提及20%个税的规定，4月房地产交易与权属登记服务中心的接待量大幅减少，办理房产过户的人已经基本恢复正常水平，每天大概200-300人，比之前大幅回落。

二、对房屋价格的影响

（一）对长春市商品住宅价格的影响

2008年，全球经济危机导致全国房地产市场一片萧条景象，但是从2009年开始长春市房价持续上扬，到2010年长春房价同比2009年涨幅达30%，2011年长春市商品住宅均价达到6 710元/平方米，同比2010年增长18%，2012年房价整体下降，商品住宅成交均价6 460元/平方米，同比下降3.7%，降幅约250元/平方米，这也是长春房价连涨三年后首年下降，长春房价的下降主要由于城郊结合和环线以外众多项目低价入市以及楼盘的大幅度促销导致。

2013年，长春市的房价没有全国一线城市的明显涨幅，但却在稳中上扬。商品住宅市场成交均价1月以6 080元/平方米的价格跌入谷底，同比下降3.5%，环比下降7.3%，之后成交均价持续上升，从2月的6 260元/平方米一直上涨到金九的6 860元/平方米，达到全年最高水平，10月开始成交均价有所回落，最后在12月以6530元/平方米的成交均价收官。但是纵观2013年全年，商品住宅均价整体表现出持续攀升的势头，全年成交价格6573元/平方米，同比2012年商品住宅成交均价6460元/平方米微涨1.75%。从环比价格来看，4月长春市商品住宅成交均价环比3月上涨为0，这可能与“国五条”的出台有所关联，但是该月同比2012年4月住宅均价仍有4%的上涨，可见，“国五条”的出台，对长春市商品住宅成交均价影响极其有限。

2013年上半年，长春市城镇居民人均可支配收入上涨幅度为20.1%，2013年全省城镇居民人均可支配收入在22 000元以上，涨幅为10%，从以上可以估算长春市全年城镇居民人均可支配收入的上涨幅度在10%以上，长春市商品住宅价格上涨幅度远远小于长春市城镇居民人均可支配收入增速，“国五条”长春版细则的调控目标毫无悬念的圆满完成。

（二）对长春市二手房市场价格的影响

对于长春市二手房交易价格，本文的数据来自长房置换股份有限公司，由于市场所占份额已达到抽样标准，将长房置换交易数据作为长春市二手房市场案例进行抽样调查，并加以整理分析，得出以下数据。长春市2013年前10个月二手房平均价格均比去年同期有较大幅度的上涨，同比涨幅最低月份也有6.39%的上升，涨幅最高的4月比2012年同月上涨14.29%，从环比上来看，有三个月环比出现下降情况，降幅也都较小。在“国五条”政策出台期间，由于政策刺激，购房者担心20%个税的落实，二手房市场急剧升温，刺激了二手房价的上升，3月和4月分别有3.53%和2.26%的环比上涨，4月出现前十月同比最大涨幅14.29%。之后由于困扰二手房买卖双方的20%个税政策并未产生实质性作用，大量之前因个税政策观望的购房者开始回流入市，旺盛的购房需求带来二手房价格的平稳上涨。

三、对购房者的影响

（一）短期影响部分刚性需求人群

“国五条”刚刚颁布后，部分计划购买二手房的刚需人群预期细则中交易20%个税的政策在长春市落实后税负会转嫁到购房一方，二手住房价格将要上涨，所以纷纷恐慌性地追赶政策末班车。在长春“国五条”细则公布后，并未提及20%个税的问题，而且也没有任何具体措施出台，政策逐渐明朗化，刚需们又开始谨慎选择自己的住房。

（二)殃及部分改善型需求人群

“国五条”的出台是要打击投资投机行为，但是其延续的限购政策和限贷政策继续影响着部分改善性需求人群。在长春限购政策下，已经拥有两套住房的家庭想要改善居住条件再购买新的住房，只得被迫先出售一套现有住房才符合政策，给改善型需求人群带来很多不便和限制。在限贷政策下，二套房贷款首付比例和利率的提高将部分经济实力稍弱的改善型需求人群拒之门外。

(三）挤出部分投资投机人群

前面所说的限购、限贷政策同样影响着投资投机人群，对投资投机需求产生挤出效应。部分投资投机人群会因为限购政策的限制，不具有在长春再购买住房的资格而放弃在长春投资住房的计划，较高的二套房贷款首付和利率也使得部分投资投机者由于投资成本的提高而放弃对住房市场的投资。

（四）产生规避政策的不正当交易行为

所谓“上有政策，下有对策”，对于国家调控政策的限制，部分购房者开始动歪脑筋，采取所谓的对策，他们要规避的政策大多也还是延续的限购、限贷政策。由于限购政策的束缚，不少家庭失去继续购买住房的资格，限贷政策又提高了二套房贷门槛，部分购房者便通过“假离婚”的方式获取购房资格或者较低的贷款首付及利率，或兼而有之。“假离婚”还伴有假“假离婚”现象，即夫妻双方离婚事实是假的，连离婚证也是假的，由于房地产交易部门和民政部门之间缺乏沟通，婚姻信息没有共享，房产交易部门只看离婚证，而并不调查离婚证的真假，所以出现这种现象。限购政策对外地人口在长春买房也做出限制，规定必须能够提供一年以上纳税证明或社会保险证明才可以购买住房，由此，一些中介机构又增加了代办假纳税证明的服务项目，使那些既没有长春市户口也没有纳税或社保证明的购房者具有在长春买房资格。这些购房者为应对国家房地产政策做出的不正当的行为是“国五条”对购房者、对社会产生的负面影响。

四、对政府财政收入的影响

房地产商所缴纳的契税、营业税、土地增值税、所得税等对中央财政收入基本没有影响，但是由于这些税收主要归地方政府所有，占地方财政收入相当大一部分比重，所以“国五条”对地方政府收入的影响远远大于中央政府。各项房地产税收连同土地使用权出让金是长春市政府财政的主要来源。根据前面分析的长春市经营性土地出让情况以及商品房销售情况等可以推算出长春市2013年土地出让金和房地产相关税费并不会减少，“国五条”的出台没有影响到长春市的财政收入，相反由于土地市场的火爆以及新建商品房市场和二手房市场的量价齐升，土地出让金及房地产相关税费应该有所增加。

综上所述，由于“国五条”长春细则只是制定了一个比较容易实现的房价调控目标，并无可操作性的具体内容，再加上长春市房地产市场以刚性需求为主，所以“国五条”对长春市的房地产市场并未产生实质影响，长春市房地产市场继续保持健康、理性发展。

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