我国房地产经济发展过程中的住房公积金的作用*

吴 娟

(开封大学，河南 开封 475004)

在我国房地产经济发展过程中，要作好住房公积金工作，促进住房建设和住房消费，调节房地产经济发展，推进我国房地产经济健康、稳定发展。

一、对公积金研究的意义

近两年，我国社会各界许多人士对住房公积金作了研究： 2012年福建师范大学公共管理学院朱婷在《浅议住房公积金的性质》中指出我国对住房公积金来源应具有的工资或福利属性没有明确规定，对公积金提取和贷款等使用方式所体现的自助或互助属性也没有明确界定，这不利于我们通过公积金调控收入差距，不利于我们恰当合理地使用公积金。明确我国公积金来源的工资属性及使用方式上的自助与互助属性，并通过严格的公积金使用方式，严格的公积金提取和贷款的条件和标准，以准确体现公积金的这些属性，我国公积金的使用将更公正合理，更能专注于住房保障目标。2012年中国建设银行股份有限公司河南省分行孔伟、 戴瑞敏在《目前现行住房公积金存在的突出问题》中对住房公积金历史绩效作出评估，并结合国情和经济社会发展的新背景重新认识其在当前的功能定位之后，才能科学地思考住房公积金未来应有的发展趋势，进一步完善我国住房公积金制度。2012年江苏省南京市白下区教育财务办公室曹育云在《试论提高我国住房公积金使用效率的有效途径》中阐述提高住房公积金使用效率的有效途径和管理质量的意见建议。

2013年山西财经大学公共管理学院乔霞在《关于我国住房公积金问题的研究》中提出目前我国的住房公积金发展仍然存在诸多问题并结合当前公积金制度存在的主要问题，提出完善我国住房公积金制度的一系列对策与措施。2013年泰安市房产交易中心赵广庆在《住房公积金在房地产经济中重要意义刍议》中以房地产经济的发展作为讨论的基础，探讨了住房公积金在房地产经济中的重要意义。

现如今学术界及社会各界在住房公积金方面的探讨已经涉及到了住房公积金制度的各个环节与层面的问题，对于这些问题的认识，可以在对住房公积金制度的现有弊端方面帮助我们作全面的了解，伴随着国五条的出台，对房地产经济产生较大的影响，在这种状况下，要充分发挥住房公积金作用，更好地为加快城镇住房制度改革、完善住房供应体系发挥作用。

二、国五条出台后对我国房地产经济的影响

“国五条”包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。

我们可以看出国五条又一次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。2013年房价仍然是稳步上升，在我国城镇化推进的过程中，由于我国人口多，致使市场上对房源的需求力旺盛；可耕地少，造成了土地价格高，致使房价上升。为了应对这样的现状，我国的住房公积金政策起到了很好的缓冲和解压作用。

住房公积金是在职职工缴存、单位同比例补助的一种专用资金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式，我国逐步“扩大住房公积金覆盖范围”，将实现住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”的转变。将进城务工人员等人群，纳入住房公积金覆盖范围，从而达到全覆盖。加强住房公积金制度的执行力度，扩大公积金覆盖面，使所有在职在岗人员都能享受到住房公积金的利益。[1]

三、使用住房公积金过程中存在的弊端

住房公积金制度的实行对推动城镇住房制度改革、健全住房供应体系，改善收入中下等家庭居住条件等方面起到了重要作用。同时，在公积金的使用过程中也暴露出了如下问题:

一是制度不健全，机构设置不合理，首先是在某些城市住房委员会制度没有真正建立，“房委会决策”流于形式。其次是住房公积金管理机构设置不合理，住房公积金管理中心不能实现其职能，未能做到“不以营利为目的”。三是某些地区监督机制有漏洞，住房公积金使用效益太低：住房公积金违法存放问题，冒名顶替、挪用贪污、合谋诈骗等在一些单位和地方不同程度存在。河南省住建厅2012年对两家单位违法存放公积金的违法行为进行了纠正，依法追回违法存放的住房公积金数额超过12亿元。河南省住房和城乡建设厅执法监察总队会同有关部门，对省内一家煤业集团公司公积金管理中心和一省辖市住房公积金管理中心的分中心执法检查时发现其存在违法存放住房公积金的违法行为，并进行纠正，依法追回全部12.39亿元违法存放的住房公积金，维护了4.39万名职工的合法权益。四是住房公积金个人贷款业务的发展不能够满足房地产经济的发展速度，未能充分推动城镇居民住房条件的改善的作用。

目前，河南18个省辖市84个住房城乡建设主管部门和绝大多数县(市)成立了专门执法监察队伍，各级执法监察队伍总数达300多支，依法严查住房保障、住房公积金等建设领域各类违法行为。在2012年，共查处各类违法违规案件4 047，实施行政处罚2 960件，罚没金额2.05亿元。

四、住房公积金在房地产经济中的作用

1.住房公积金的特点

(1)增加收入。住房公积金由职工所在单位和个人同比例缴纳，两部分汇集在一起归个人所有，是职工的一种福利，增加了收入。

(2)低息贷款。我国公积金贷款有低于商业银行普通住房贷款利率的政策性优惠利率。对一个普通家庭来说，如果向公积金中心申请50万元贷款用于购房，采用等额本金还款方式，还款期限为20年，则公积金贷款利息总额为21.58万元；而同样的贷款条件向商业银行申请贷款的话，其贷款利息总额为32.13万元。与商业贷款相比，公积金贷款可节省10.55万元，节省比例为32.83%。同样，假如采用等额本息还款方式，则公积金贷款利息总额为24.62万元，而商业银行贷款利息为38.76万元，公积金贷款可节省利息14.14万元，节省比例达到36.48%。

(3)税收优惠。员工缴存的住房公积金，在国家规定限额内的部分免征个人所得税。

(4)提高住房消费能力。员工可将缴存的住房公积金提取用于购房支出、租房支出。

2.住房公积金贷款与商业性贷款的七点差别

(1)贷款利率：住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。

2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。

五年(含五年)以下住房公积金贷款年利率为36%，商业银行同期个人住房贷款利率为477%，五年以上住房公积金住房贷款年利率为405%，商业银行同期个人住房贷款利率为504%；

(2)贷款对象：公积金贷款对象必须是公积金系统公积金缴存人；商业住房贷款则没有此要求。

(3)年龄上限：公积金住房贷款对贷款人的年龄上限没有要求，商业银行个人住房贷款则有年龄上限。

(4)贷款比例：住房公积金贷款可以根据所购住房性质贷到房屋总价的90%或95%，而商业银行住房贷款的最高额度为房屋总价的80%。

(5)担保方式：公积金贷款担保方式主要是住房公积金管理中心所提供的连带责任担保，商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式。

(6)贷款费用：住房公积金住房贷款一般需要担保费和评估费，而商业银行住房贷款则需要律师费用、保险 、租赁合同租赁合同格式、 住房租赁合同厂房出租合同汽车租赁合同费用。

(7)贷款额度：商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，可以根据实际抵押情况贷款，而公积金贷款目前最高只能够贷40万，信用等级为AA的最高不超过46万，信用等级为AAA的最高不超过52万。

3.住房公积金的作用

作为我国重要的住房保障制度，住房公积金制度为改善城镇居民住房条件发挥了重要作用。

(1)完善住房公积金制度，促进住房建设和住房消费。要实现居住特困户和居住困难户改善居住条件，做到安居乐业这个目标，不能只依靠国家投资和企业筹资建房，为了满足广大人民住房的需求，要另辟蹊径，寻求新的融通资金渠道，通过扩大住房建设投资规模，增加住房建设量，以满足职工居住需求。住房公积金的推行在解决了住房资金问题方面，起到了很大的作用。聚集在一起的公积金在满足职工因买房、建房和离退休、离境的需要进行支取外，另外的一部分都通过贷款，支持他们从事住房建设，扩大住房建设规模。这样做，解决职工居住困难的步伐加快，群众得到了实惠，必将进一步拥护和支持房改，使房改不断深化和顺利推进。

(2)加强对住房公积金的监控，调节房地产经济发展。住房公积金能够促进房地产经济的发展。住房公积金的存在可以保障人们的基本住房水平，但这笔重要的资金仅限于用于住房使用资金，但面对一直增长的房屋价格，这种专项资金的作用也在逐渐减弱，如何对住房公积金实施有效管理并发挥其作用，才是我们真正要解决的问题，以便更好的促进房地产经济的持续健康发展。[2]

(3)加强对住房公积金的管理，推进我国房地产经济健康、稳定发展。推行住房制度改革是要形成适应新形势的住房机制，彻底改变原来无偿分配、低租金使用的住房制度，逐步实现住房商品化和自住其力。但是，在当前房价和职工收入不协调的情况下，尽管职工对住房支付能力太弱，公积金的推行，提高了职工个人对购买住房的支付能力。因为，一方面，建立了公积金制度，通过个人努力、国家和单位支持，以及长期储蓄，可以极大地提高职工对住房需求的支付能力；另一方面，运用公积金来发放住房抵押贷款，而且实行政策性的低利率贷款，这就能具体帮助中低收入的职工买房，并且减轻他们的负担。显而易见，推行公积金可以促进实现住房商品化，成为实现住房商品化的一种有效途径。

参考文献：

[1]乔霞.关于我国住房公积金问题的研究[J].中国科技投资，2013，(Z2).

[2]赵广庆.住房公积金在房地产经济中重要意义刍议[J].财经与管，2013，(8).