房地产企业纳税筹划探析

2014-03-29寻静

当代经济 2014年22期

○寻静

（富力（沈阳）房地产开发有限公司辽宁沈阳 110000）

一、房地产企业的纳税筹划方法

1、规避纳税法

规避纳税并不是说企业要逃税、偷税、漏税等，实际上是合理地利用现行税法的制度规则实现税务规避的目的。当前，国家和政府为了鼓励某些产业、行业、区域、企业等的生存和发展，制定了一系列的税收优惠政策，如出口退税、税收减免等，房地产企业可以通过经营活动或项目的调整来达到适用这些税收优惠政策的目的，从而实现节税目标。如在房地产企业营业税的税收政策优惠上，按照现行税法的规定，“企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。”据此，企业可以通过不动产投资入股的方式进行合作建房，在房屋销售取得收入后通过股份转让与回购来获得这笔收入。此外，国家出于对解决贫困群体住房需求的需要，在廉租房建设上给予了一定的优惠政策，房地产开发企业也可以通过参与廉租房建设项目在保证开工量的同时，既响应了政府的号召树立了品牌效应，又能够获得税收上的减免。

2、税基筹划法

税基即课税基础，是某种税的经济基础，同时也是计税的依据和标准。税基的大小直接影响应税额的多少。税额的计算公式为税额=税基*税率，在税率相同的条件下，税基的口径宽窄直接决定税额的多寡。因此，从税基方面进行纳税筹划，是房地产企业首要考虑的。税基筹划法主要是通过调整税基如剥离价外费用、调整课税项目等实现的，以求达到降低应税额、实现合理避税的目的。如在房地产的主要税种土地增值税的纳税筹划中，按照现行税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。因此，在实际的税务操作过程中，可以通过临界点筹划方式，通过调整税基将房地产企业的土地增值税合理控制在20%的临界点上，如企业可以通过控制出售价格或增加可扣除项目金额等方式进行税基调整。在房地产企业的筹融资行为中，也可以通过税基筹划来进行合理节税。按照现行税法的规定，房地产企业通过发行债券和银行融资等方式获取资金时，其利息是可以抵减部分应税额的，从而降低税基。而通过发行股票来筹资则无法影响所得税税基。因此，企业在进行税收筹划时，应充分考虑不同筹资方式对税基的影响，从而选择对自己最为有利的筹资方式。

3、税率差异法

税率差异是指那些性质相同或者相似的税种适用不同的税率。税率差异是一种客观存在的现象，往往表现在不同的地区之间、行业之间、企业类型之间、产业环节之间，其存在的基础是国家出于激励和扶持某些地区、行业、类型企业、产业环节等的需求，通过税收杠杆来实现资源的有效的调动和聚集，为特殊区域的特殊群体提供生存和发展的空间。具体到房地产企业中，由于企业经营活动的复杂性，在实际的经营活动中可能涉及到不同的税率，企业可以通过项目分拆或调整以适用较低的税率，实现避税目的。如按照我国现行税法的规定，不动产销售适用5%的营业税率，而建筑装修则适用3%的营业税率，因此房地产企业在提供和销售精装房时，应将不动产和房屋装潢两个项目分拆，如分别同业主签订不动产销售合同和房屋装潢合同，以适用不同的营业税率。又如在房地产开发建设过程中，需要房地产公司提供施工单位，根据税法规定，地产中介作为服务提供方适用5%的营业税率，而分包方则适用3%的营业税率，从纳税筹划的角度来看，房地产企业可以将工程中介变为工程分包，以适用更低的税率。此外，房地产企业还可以通过投资地点的选择、关联方交易、子公司设立等选择税率更低的区域进行经营，借此利用区域间的税率差异降低税负成本。

4、延期纳税法

延期纳税是通过将当期成本或收入合理的分期或展期，以避免当期成本费用过低、收入过高带来的抵减费用过少、应税额过高的税收筹划技巧。延期纳税是一种常见的纳税筹划方法，房地产开发企业可以通过延期纳税来避免收入的当期过度集中或成本费用时间分摊不均衡下带来的当期税负成本过高的问题。如税法规定，只有当不动产的权属发生变更时，才能够对销售收入进行确认。据此，房地产开发企业可以通过适当延迟房地产权属的变更登记时间，以此来延迟销售收入的确认时间，将收入合理分布或通过延迟缓解企业资金紧张的问题。又如按照税法规定，土地在工程项目未动工之前，列入企业的固定资产，直到企业开始动工之后，才开始转入在建工程成本项目。而在土地未开发的过程中，企业可以按照固定资产摊销方法计提，从而减轻动工后的土地账面价值，实现节税目的。因此，企业在合理的计算下可以适当延长动工时间，以减轻税负负担。

5、其它纳税筹划方法

其它纳税筹划方法有诸如组织形式的合理设置、投资行业和用途（如住宅和商业地产）、纳税人身份等。如在组织形式的设计上，子公司和分公司由于性质的不同，在税收上适用不同的规定，子公司由于是独立的企业法人，能够享受许多税收政策优惠；而分公司并不是独立的企业法人，并不能够享受税收政策优惠，但分公司的成本费用和损益可以计入总公司的损益中，从而冲抵总公司的成本费用。因此，在组织形式的选择上，房地产公司应合理考虑两种组织形式的优劣，最大限度实现避税目标。另外，在住宅和商业地产的投资方向上，主要涉及企业的战略方向，但从税收筹划的角度，也可以做适当规划和参考。尽管当前住宅和商业地产的税率相同，但在某些城市两者的预缴率是不同的，企业可以通过选择预缴率低的投资项目，从而获得货币的时间价值，来达到效益的最大化。

二、当前房地产企业纳税筹划存在的问题分析

1、纳税筹划意识不足，纳税筹划能力不足

很长一段时间内，纳税筹划对我国的企业而言还是个比较陌生的概念。很多人想当然地把纳税筹划、合理避税看作是挖社会主义的墙角，是要予以严厉打击的行为。一些企业家也谨小慎微，不敢逾越雷池一步。这种长期的思想禁锢使得企业缺乏对税收筹划正确的认识，错误地将纳税筹划同偷税、漏税、逃税等违法行为联系在一起，不敢想、不敢做。而另外一方面，一些企业者对纳税筹划的管理性和科学性认识不足，认为税收筹划没有用处，而且企业也不需要税收筹划。部分领导甚至认为纳税筹划仅仅是同税务机关和税务人员搞好关系就行，想着走歪道、捞偏门，对企业的涉税风险认识和估计不足，也缺乏必要的风险和警惕意识。而且，企业在税收筹划上的管理工作也做得不到位，缺乏必要的筹划准备、模板分析、沟通管理等工作，将税收筹划的担子更多的压在财务部门和财务人员身上，部门协同配合不够，这些都是让企业纳税筹划能力发展受到制约和阻碍的负面因素。

2、缺乏优秀专业的纳税筹划管理团队

纳税筹划是一项专业性较强的管理活动，但同时由于房地产经营管理活动的复杂性，又需要具备工程建设管理经验等极具项目管理经验的人才，这样才能拓展纳税筹划的管理视角，更好地匹配房地产企业的税收筹划需求。这就要求企业必须建立起一个专业化的同时又具有其他多元化人才的管理团队，不仅要求税务处理人员具备专业的纳税筹划知识，熟悉相关的法律、税务申报审批流程、避税技巧等，还应对房地产行业具备一定的认识和了解，具有一定的工程建设和地产项目营销经验。然而可惜的是，由于当前房地产行业普遍的急躁心理，大中小企业一哄而上，忙着挣快钱，忽视了对企业人才尤其是财务管理人才的建设。不少房地产企业的财务管理人员甚至连基本的会计从业资格证都没有，仅能胜任最简单的记账，无法满足企业的税收筹划需求。

三、完善我国房地产企业纳税筹划的对策和建议

1、提高纳税筹划意识，完善内部管理

当前随着国家对房地产行业的新一轮调控力度加大，同时伴随着房地产行业自身的产业调整，房地产已经从过去十年的超快发展轨道中向平稳过渡。之前众多循着资本的气味追逐而来的大量中小开发商和从其它行业转战而来的企业使得这个行业更加拥挤不堪，竞争更加激烈，也在不断拉低着整个行业的平均报酬收益率。而高企的房价和不断弱化的购买力使得购房需求萎靡不振，相信在未来一段时间，房地产企业将会面临行业发展的拐点，而企业自身如何在行业发展的拐点期保全自身并伺机在调整中扩大竞争力和市场份额，成为企业下一阶段必须认真思考的问题。房地产企业需要强化危机意识和风险意识，提高自身的财务管理能力。企业应提高纳税筹划意识，不断完善内部管理，增强税收筹划能力。企业应加强对自身应税状况的信息搜集和分析，合理选用应税模板，加强会计处理。

2、加快建设高水平、高素质的专业税务实务操作团队

人才是决定企业兴衰的关键，在未来新一轮的竞争之前，房地产企业应紧锣密鼓地罗致人才，通过人才来提高和落实企业的管理，增强企业的核心竞争能力。具体到纳税筹划上，企业管理者应提高对财务管理人才的重视程度，加快构建高水平、高素质的专业税务实务操作团队。企业应综合市场情况，依据自身的现实需求制定出合理的人才需求计划和招聘标准，通过各种渠道吸收和选聘优秀的税务处理人才。同时，企业还应健全人才的再教育管理机制，设计人力资源开发计划，加强岗位培训，及时更新员工的知识库和技能。完善激励与约束机制，加强后勤保障管理。