关于当前中国住房市场的若干思考

鲍 勇

（1 合肥工业大学管理学院，安徽 合肥 230000）

（2 淮北职业技术学院，安徽 淮北 235000）

随着城镇化速度的不断加快和人民生活水平的不断提升，人们对购买住宅和改善居住条件的需求愈来愈强烈。我国政府在加大对低收入者廉租保障房等安居工程建设的同时，也在加强对住房市场宏观调控。当前住房市场暴露出价格畸形、市场泡沫等问题越来越突出，如何客观认识高房价、判断住房市场未来发展趋势以及怎样构建公平公正的住房市场制度等问题都值得深入思考，并提出解决办法，以期为政府决策和房地产企业经营发展提供参考。

1 我国当前住房市场存在的主要问题

1.1 畸形高房价危害我国经济、滋生腐败

近年来，由于“全民炒房”，特别是有人争相购买多套住房，导致住宅商品房空置率高达30%，形成了“有房没人住，有人没房住”的现象。大量住房空置闲放，不仅造成资源严重浪费，而且进一步助推了房价的快速上涨。高房价推动了土地价格、租金及工人工资上涨，导致企业成本迅速增加；高房价分流了产业资本，致使企业创新动力下降。2003年以来，由于拥有房产的财富效应，社会大量资本向房地产行业聚集，尤其是住房投资呈快速增长趋势，住房投资市场明显过热，房地产行业成了最赚钱的第一吸金产业，使得无论国企还是民企都热衷于搞房地产开发，于是科技进步、自主创新、转变经济模式等都成为一句空话。房地产泡沫终结大量制造业的利润，促使制造业大面积破产倒闭。房地产泡沫必然带来过剩性危机，高房价正在威胁中国制造业。此外，由政府主导的经济适用房、廉租房及保障性住房的建设和分配，由于不按市场规则进行，导致它在生产、服务过程中频繁出现低效、腐败、不公平等问题。畸形高房价诱惑着一些人争相购房、土地供应短缺及市场需求过旺等导致房价升幅过快，很多地方的房价已远远超过居民的购买力，普通民众难以承受。居住条件的巨大差异能够最直观地反映出人们之间的财富不平等，从另外一个层面也表明了社会腐败现象日趋严重。很多腐败问题都与房地产市场有关，其混乱现象反映了政府管理不力。

1.2 政府对住房的保障功能重视不够，导致住房市场政策混乱

长期以来，政府对住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题，用房地产政策代替住房政策。从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，主要着眼于市场效率；住房政策则是社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房生存需求。多数国家经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，政府混淆了这两个表面相似而有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，忽视了住房的保障功能。政府不断出台的限购、限价政策，导致人为把房子当成稀缺品，限购的目的是压房价，结果完全相反，房价不跌反涨；限购和征交易税使房源减少，推高房租，致使二手房价格飞涨。政策混乱导致了房地产市场的乱象。我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。

1.3 现行城镇住房保障制度亟待改进与完善

中国现行的城镇住房保障制度主要是公积金、经济适用房和廉租房制度。住房公积金的惠及面十分有限，主要帮助了那些单位效益好、收入高且稳定的非低收入消费者，而真正需要扶持的低收入消费者却被排斥在住房公积金的受益对象之外，缴交模式拉大了贫富差距，管理存在较大的制度缺陷和漏洞。廉租房制度及建设力度均未得到足够的重视，覆盖面小。面临分配对象如何界定的难题，根据目前国家规定和各地的做法，其分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，政策排斥了“夹心层（购买经济适用房有困难，又不符合廉租房条件的群体）”、流动人口、农村进城务工群体等住房弱势群体，不利于体现公平原则。对于经济适用房制度，很多专家认为应该废除。其主要原因一是经济适用房制度容易造成官商勾结与权力腐败；二是经济适用房制度不适合国情，国家根本没有这样巨大的财力；三是经济适用房制度扰乱了房地产市场的价格机制，不符合在市场经济建设中对公平公正的法律要求。

2 我国当前住房市场改革的对策与路径

2.1 厘清住房市场调控的“手段”和“目标”，用新“两个凡是”思想指引住房市场改革

当前，住房市场有太多人为的、行政的干预。“住房市场中的限价、限购、限批等政策，从宪政的角度来看，其实就是限制货币的使用，相当于侵犯私人财产，是用权力代替货币去配置资源，这与市场经济的法律基础相背离。”[1]政府限制行为阻碍了公民的自由迁徙权，阻碍了资源的合理配置。住房市场调控的目标是解决居民住房问题，应把 “中低收入群体人均住房面积增加和改善”的数据作为目标考核指标，限购、限价——降低房价只能是手段，并不是达成目标的唯一手段，限购政策的“多输”，是在提醒政策的制定者亟须厘清住房市场调控的“手段”和“目标”，尽快推出长效机制。住房市场改革就是要从一个完全信赖政府、信赖计划的模式转向越来越尊重市场和个体，可以说新“两个凡是”是对未来住房市场改革的一个指引。从长期来看，住房市场改革首先是思想上的改革，思想的解放更是决定性的力量。正如凯恩斯所说“和思想的逐渐侵蚀相比，既得利益的力量被过分夸大了”[2]。

2.2 改革土地制度，放弃“倒卖土地”财政行为

科斯说：“产权界定是市场交易的必要条件。”[3]由于土地没有清晰的产权界定，很多交易无从产生，无法让市场发挥配置资源的作用。不完善的土地市场制度造成中国独有的大量“小产权房”，因而在土地房屋征迁过程中就产生了众多的土地纠纷，从而导致了大量群访问题，严重影响着社会的稳定与和谐。贪污腐败、贫富两极分化多半与土地产权制度漏洞密切相连。房价高主要是由需求高而供应低造成的，而供应低的主要原因是土地供应被地方政府垄断了。因此，要彻底解决高房价就要给予农民一定的土地财产权，让农民从土地产权交易中受益。

2.3 建立官员财产定期申报与公示制度，大力遏制住房市场腐败

“房姐”、“房叔”等事件凸显住房市场中的官员腐败问题日趋严重。建立官员财产定期申报与公示制度，不仅可以减少官员通过权利寻租而非法得到房子的机会，而且可以解决因官员炒房而致使房价虚高的问题。对拟提拔的干部必须进行财产公示。官员财产定期申报与公示制度是治理房地产市场腐败、促进住房市场长期健康发展的一副“济世良药”。

2.4 调整人口政策，科学应对住房市场发展趋势

发达国家生育率在1970年后期开始低于更替水平，2010年后劳动力开始负增长，经济出现明显衰落现象。可见，人口对经济的影响有20多年的滞后性。目前中国人口的素质结构是典型的“两头大、中间小”，即农民和城里富人生的孩子多，中间工薪阶层主要是知识分子只能生一个。如不及时调整人口政策，长此以往，中国人口素质必然是越来越低。从现在起，应该果断放开二胎政策，即每个家庭可以生育两个孩子，这样才能有效预防中国人口坍塌的真正风险。若根据现在超低的人口生育率，中国人口将在2018年开始负增长，到2100年只有4.6亿人。有专家预测，到2025年中国劳动力人口（潜在需要房产的人）将达到顶峰，住房市场将由供不应求向供过于求方向发展。因此，2020年之前还是投资房产的可行性时期，之后住房市场将不再适于投资。

2.5 改革户籍制度，畅通人力资源流动，进一步发挥住房市场的作用

当前的户籍制度已经严重阻碍了人力资源的流动，阻碍了城镇化发展的进程。户籍改革的方向应是：公民迁徙到一个新地方，就自动成了那里的居民，自动拥有该地政府的选举权和参与其他政治的权利，自动享受当地社会福利待遇。世界上有户籍管理制度的国家只有三个，绝大多数国家的公民是可以自由迁徙的。通过改革户籍制度，可以畅通人力资源流动，进一步发挥住房市场的作用。美国正是凭借其公民拥有的驾驶证、身份证、社会保障卡就可以在迁徙地自由居住的登记制度，而成为当今世界上人口流动量最大的国家。

2.6 适时开征遗产税，发挥对住房市场的调控与导向作用

发达国家的遗产税均在50%左右，且交现金，不能以其它资产替代。征收遗产税，可以增加国家财政收入，特别是能够增加社会公益性资产，促进财富在人群中横向再分配。遗产税对住房市场的导向作用应是：父母如果有房，子女尽量不买；若子女没房，父母留给子女房子可以免交遗产税，否则就要交一半以上的遗产税。市场经济的竞争，必然会给人们带来贫富差距，这是市场经济本身不能解决的问题。适时开征遗产税，可以缩小贫富差距，更能体现社会主义制度的优越性。

2.7 制定并完善房产税，充分发挥房产税对住房市场的调节作用

房产税是一种财产税，是为纳税人所持有的房产增值而设立的税收。从房产税的本来意义上说，推出该税的目的不是为了打压房价，而是为了让房屋升值，藏富于民。从地方政府的角度来看，房产税可以作为一种可持续性的税收来源，可以培养地方政府的长期行为，促使政府尽快退出土地财政。目前，房产税的征收面临诸多难题，比如房屋产权的认定、房屋价值的评估、房产信息的联网与公开、国内房屋70年的使用期与国外土地大都完全私有的不同国情等问题。实施房产税有可能会造成一些负面影响，针对房屋出台的一些政策法规也有可能会导致假离婚等社会混乱现象的发生。因此，开征房产税须遵循程序正义，要经过民主讨论和正式立法，政府决不能用一纸公文下发了事。房产税试点不适宜大面积推广，更不能强行实施。当前，房产税改革应坚持只调节高端，否则，改革无法进行。试点工作只能先针对持有高端房屋及多套房屋者，对该人群征税有利于打击投机炒房。征收房产税可以引导个人合理进行住房消费，抑制个人房地产投机行为，调节居民收入和优化政府财税结构，促进土地的集约利用及经济结构的调整。

3 正确客观地认识高房价

3.1 城市化助推房地产市场加速发展，进而导致房价持续上升

目前城市化世界平均水平为47%，发达国家城市化平均水平为75%。现代经济学认为：城市化进程达到30%时，会进入快速发展阶段，达到70%时，会放慢速度。中国的城市化率现在约为51%，与发达国家的城市化率相比，还有很大的空间，城市化是未来10年的中国经济主题。中国正处于城市化加速阶段，土地和房产均处于相对和绝对的稀缺性，具有了“投资与消费二重性”。对土地的投资有开发性溢价，对房产的投资有交易性溢价，目前房地产“刚性需求”中有相当部分不是消费而是投资需求。只有当中国的城市化进程接近完成，例如城市化率达到60%以上时，房地产的刚性需求才会从投资需求转变为消费需求，就像美欧国家已完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅就会回归消费品本质，“那时房价就会下跌”。

3.2 物权法的颁布激发了对住房市场的投资热情

住房市场的商品化在新中国仅有一二十年发展历史，公民的投资热情正在逐步升温，房价恰好处于快速上升时期。2007年通过的物权法确立了公民的私有财产不可侵犯，物权法的颁布更加激发了公民的投资热情。作为公民最重要的私有财产-住宅房地产的投资，自然成为公民投资的首选。另外，从投资角度看，由于股市没有开放融资融券业务，普通投资人不能借钱投股票，而房地产的按揭融资功能补充了股市的缺陷，从而进一步强化了房价的螺旋式上涨趋势。

3.3 发展不均衡是导致大城市高房价的主因

大城市的产业集聚水平和公共服务设施的优质程度远高于其他城市，就业机会和福利水平也远高于其他城市，从而吸引大量的人口源源不断地流入，造成大城市刚性购房者太多，形成了房价上涨。中国的房价问题，并非全国性问题，而是区域性问题。在东部沿海很多城市吸引了众多人口蜂拥而入的同时，中西部广大的区域却出现了严重的人口外流，而在这些城市里，土地资源充裕，并不存在严重的房地产问题。中国经济发展的不平衡，同样表现在城乡之间。城市化的浪潮，使农村大片土地没有得到充分运用。如果不解决城乡差别问题，农村缺少足够的吸引力，而中国的城市化过程仍将继续，城市土地资源将更为缺乏，指望房价下跌，是不可能的。必须在中国经济和城市布局的大格局下考量。

3.4 城市结构的畸形是房价高的另一个根源

城市的资源流动如果完全靠市场价格驱动，则资源利用效率较高。但在我国，行政化调动资源必然产生资源利用的不节约甚至是浪费，大城市都在争相建设“国际大都会”，金融中心，都在大建景观，修大马路和大广场，不少工程完全违背了经济发展基本规律，城市规划不合理并经常调整，人为造成了人地矛盾的紧张，这也是我国大城市房价更高和上涨更快更突出的另一个根源。

3.5 超级城市的高房价成为调节人口流动的重要工具

超级城市是稀缺资源，而稀缺资源必然产生高溢价，于是高房价成了调节人口流动的工具。稀缺性溢价调节人口流动和人才进出非常残酷。“超级城市的房价遵循一个典型的 ‘二八定律’，即接近80%的外地人口决定房价而不是20%的本地人决定房价。”[4]超级城市是人才荟萃之地，财富汇聚之地。所以说“有才如此居亦易也”，那么无才的自然被挤出这个城市。城市流动人口决定房价，外来人口流动性越大，经济越强，城市房价就越涨。由此可看到：一个地区或一个行业的资产价格上涨由流入资源引起，因此资源的净流入决定了价格上涨。这就是在城市化和人口迁徙的过程中必须接受的一个经济学常识。所以说：“长安不易，岂可白居”。

对于高房价问题，不能人为的压抑和扭曲，这改变不了市场自然的过程。某种意义上高房价也是发展过程中必须付出的代价。显然，高房价既有合理因素，也有不合理因素，应通过加强住房市场的制度建设来约束房价。总的来说，房价的适度增长对国家对百姓都是有益的。

4 中国住房市场未来发展趋势

4.1 住房的刚性需求及国民经济的持续繁荣为住房市场的发展提供了前提和基础

人的一生中一般会出现两次购房行为，首次置业出现在30岁前后，二次置业一般在40岁左右。中国第二个人口出生高峰是1982～1990年，与之对应的需求高峰为 2013～2021年、2023～2031年。2020年之前，预计将新增2.89亿对住房有刚性需求的消费者，中国的劳动人口将会占总人口50%以上，整个社会负担较轻，利于经济发展，称为“人口红利”。 显然，住房的刚性需求依然支持未来10-20年的房价。国民经济的持续繁荣为住房市场的发展提供了前提和基础。

4.2 由于人口年龄结构的变化，高品质、高性能住宅的需求量将猛增，而住房市场也将从“超高增长”转变为中低速增长

未来，随着20-34岁的青年人口数量下降，简单型住宅需求量随之减少；35-49岁的中年人口数量变化不大，功能齐全、规模适中的舒适型住宅为主要需求方向；50-60岁中老年人口数量剧增，到2025年可能上升到30%，高品质、高性能住宅的需求量将猛增；65岁以上的老年人数量持续上升，专门适用于老年人的老年公寓、亲情住宅等便利型、特殊性住宅将成为未来新的发展方向。由于人口年龄结构的变化，中国将由“劳动力无限供给”时代进入到劳动力相当紧张进而劳动力价格不断上升时期，经济增长必然随之告别“超高增长”，进入劳动力约束下的“次高增长”，而住房市场也将从“超高增长”转变为中低速增长。

4.3 住房市场将从“普涨时代”进入“分化时代”，从“商品时代”转为与“产品时代”并重

从2012年起，住房市场已呈现明显的供过于求的态势，而供过于求的局面将主导未来住房市场的发展趋势。估计到2017年，住房市场才能重新恢复供求平衡，2020年后住房需求量将进入下滑年代，住房市场将彻底由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场。支持住房市场健康发展的核心动力是人流和资金流。人流和资金流越聚集的城市，其住房市场越有潜力，城市的聚集效应越明显。而人和资金的流向取决于该城市经济的吸引力和辐射力。“在未来，不同城市的住房市场将从‘普涨时代’进入‘分化时代’，房地产业不可能摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，房地产业的属性将从疯狂的‘商品时代’转为与‘产品时代’并重。”[5]

4.4 住房市场将从只注重效率优先时代进入到相对公平时代

从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设。其中行政、财政、货币方面的调控政策均属暂时性政策，唯保障性住房一项为长期政策。随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的受益分配将从极端不公状态转向相对公平改善状态。未来十年依然是中国房地产业的健康发展期，而房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进、小幅升高的趋势。

5 用科学发展观构建公平公正的住房市场制度

古人云：凡事预则立，不预则废。制度的作用就体现在这个“预”字上。制度可以塑造人性，制度可以调节资源配置。当前，中国住房市场还没有一个明晰的制度起到约束与导向作用，这使得大量的资源都浪费在房地产上。中国住房市场之乱象，有些是在住房市场发展过程中不可避免出现的，有些是认识上的偏差或错误所导致和加剧的。房地产市场改革的步伐已经远远跟不上形势发展的速度，“只能通过改革，走共同富裕发展的道路，否则两极分化到最后就是社会撕裂，谁的利益都保不住”。[6]人类社会发展到今天，应该用以人为本为核心和全面协调可持续为基本要求的科学发展观构建公平公正的住房市场制度，这也是构建和谐社会的必然要求。住房市场的制度建设导向应是：政府应保证每个公民都有房子住，即没有房子的人可以买到房子或租到房子，有房子的人尽量不住大房子且不敢多占房子；要把住房市场定位在公民的生存居住上、定位在公民的住房消费上；要用制度把住房投机关进笼子里，要有意限制住房市场的规模和利润，要把有限的资源留在社会创造财富。

欲复兴大国，必先再造中国梦。居者有其屋是中国梦中的很大一方面，改革住房市场管理制度，创新住房市场管理机制是实现中国梦的必然抉择。

[1] 茅于轼.限购让我们走回头路[N/OL].金融时报，2011-08-24（6）.

[2] （英）凯恩斯.就业、利息和货币通论导读[M].天津：天津人民出版社，2010：22.

[3] 盛洪.长城与科斯定理[M].上海：上海远东出版社，2011：86.

[4] 金岩石.糊涂人在股市楼市发财的道理[EB/OL].（2009-10-08）[2010-02-16].http：//blog.sina.com.cn/sam1zhao.

[5] 赵晓.中国房地产未来十大趋势[EB/OL].（2013-2-22）[2013-03-29].金融界网站 http：//www.jrj.com.cn/.

[6] 华生.收入分配改革方向孙中山都想到了 现在装傻吗[N].中国青年报，2013-01-16（2）.