如何完善物业服务中关于收费定价机制的思考

夏旭

摘要：随着城市建设的迅猛发展，人民的物质生活和知识文化都有了显著的提升，物业服务行业的素养更具有专业性和市场性，物业对物业费的管理情况也更为具体和规范，收取物业费也更加合理，但仍然存在一些问题需要处理。在本文中，笔者对收取物业费的相关条例进行深入剖析，提出一些可以改善物业收费体系的个人看法。

关键词：物业服务 收费定价 合同

近几年，随着城市化建设的开展，不断新建居民小区，物业费的收取自然也就成为了业主重点关心的对象，而关于物业费管理的投诉也越来越多。所以，建立物业费用途的监督和管理制度，强化物业服务收费的途径，以业主的利益为本，严格限制物业管理公司操控市场价格，使物业管理市场能够积极稳定的发展。

一、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题

（一）以物业类型划分定价形式， 缺乏法律和理论上的支持

依照《价格法》核心内容，要区分是良性的市场竞争，还是政府监管对产品及其相关服务的定价起决定性作用，应完全基于其自身具备的特性。对于具有市场垄断和公益性的产品及服务应该由政府指导或确定价格；对于有竞争力的产品及服务应适当的对其价位进行调整。而针对物业服务的特殊性来讲，无论是居民楼、开发区、商场还是其他物业，其本质都是相同的。而不同的是，一些物业已经按照市场标准进行定价，一些则还没有。

（二）住宅物业服务收费标准应该是一种政府指导性价格

《价格法》本质上所谓的政府引导价格，就是指政府部门制定一个基本价格标准，然后规定其浮动范围，运营商以此为基准对商品进行定价。换言之，在遵守政府制定的一系列准则之内，经营者对价格制定有自主权。单就物业费管理来说，既可以是业主与物业管理公司经商议最后决定一个合理的物业费价格；也可以是政府主管价格的部门直接进行规定。而由物业管理公司单独决定物业费的用途，对业主来说是不具有公平性的。基于国家已经取消了政府的定价权力，政府只能就居民物业收费的相关条例进行指导，制定基本价格及其浮动范围，而最后的定价应该有业主和物业负责人商议得来。这里所说的指导价并不是《价格法》条例中的政府指导价，而是说政府参与指导，没有法律效力。

（三）经营体制不顺，物业服务经营成本高

物业服务对物业费进行了自我收取和自我管理的方法，这就造成了许多问题的出现，增加了对物业服务的投资。由于开发商和物业负责人关系亲密，大多数开发商在项目完成后都把业务管理交给旗下的子公司进行打理。一部分开发商不为长远利益打算，一味的只看眼前，打着“收费低、服务好”的物业管理旗号 。还有更甚的开发商承诺赠送物业费，然后最后却把这些遗留问题交给物业公司，业主入住以后，有的供水，供电设施的使用还没有与其相关部门进行联系，给业主带来相当大的不便；有的开发商卖房时不告诉业主没有公共停车场，只有需要收费的固定停车位，业主入住以后，又没有选择的购买高价车位。种种原因，使业主对物业公司有诸多的不满，引发了一些官司纠纷，有些业主联合在一起消极的对物业公司进行抵抗，拒绝付款，导致物业公司也是有苦说不出，无计可施的情况下，只好履行开发商的承诺，导致其赔本经营。

二、完善物业服务收费管理机制

（一）坚持“三个结合”，科学合理确定物业服务收费

物业费收取与其服务质量有着密切的联系，收费少会使服务质量下降，同时不利于公司今后发展，收费高业主就会不满意，也会因此造成一些官司纠纷。所以针对物业服务的全面性，多样性等服务特征，按照国家法律的相关规定，制定更为详细的收费政策条例，坚持以市场为导向，秉着物业费收取具有合理性、公开性的原则，严格按照收费标准收费，同时比较物业公司收费价格与服务质量是否成正比，制定合理的收费。在政府指导价确定以后，必须全面综合的考虑各种情况，应做到以下“三个结合” ：

（1）物业费与其成本费用相结合；

（2）收费标准与小区人均收入相结合：

（3）费用收取与其服务水平相结合。

（二）调整物业服务政府指导价收费标准

基于居民人均收入情况，适当对物业费的指导价进行合理调整。在合理估算成本并与社会平均成本相比较的前提下，把后者作为主要参考，全面分析眼前和长远的发展形势，通过政府相关部门的的指导，调整物业收费标准。了解物业小区停车费的收取情况，通过合理的调整解决居民停车难的问题。

（三）理顺物业服务相关收费

依据国家法律的相关规定，可以制定居民装修保证金，废物处理金，装修工人通行保证金等规定，完善社区管理，对还没有业主委员会的小区进行法律约束，理清小区用电和用水价格并让有关部门进行直抄。

（四）改革物业服务收费管理方式

对物业费收取采取动态监管的措施，对其收费标准要明确和公开。每隔一段时间要告知居民政府对物业的指导价，使居民了解收费浮动的原因，及时处理收费时遇到的各种情况。

（五）建立健全物业服务收费收支财务管理制度

物业公司对其管理的物业有独立的执行权，要对物业费的具体用途进行详细的记录，每隔一顿时间就向居民公开记录，接受居民审查。物业管理公司还应该以一个季度为周期，召集业主委员会，共同研究物业资金的流动动态。

（六）权威部门联合制度物业服务收费标准

与物业主管部门和行业协会共同商议和制定非强制性的物业费指导价格以及居民应享受的物业服务的标准，联合业主和物业公司共同商议并最后对物业服务进行定价，从根本上解决业主与物业之间的矛盾。

参考文献：

[1]于春葵.试论物业服务费收取方式的改进[J].建筑经济，2011

[2]王耘.完善物业服务收费定价机制的思考———以深圳市为例[J].价格理论与实践，2012

[3]刘圣欢，饶杰.从物业管理产品属性看物业管理收费难问题[J].经济体制改革，2011endprint