天津市养老社区运营现状调查研究

冯珠珠+何立+曹京美+黄顺莉+张毅

【摘要】人口老龄化问题的日益加剧，促进了养老服务的快速发展。目前，社区养老成为一项新兴的养老方式，刚刚起步，尤其在后期运营管理等方面还不成熟。本文通过实地走访调研，重点调研了天津市康宁津园养老社区。通过对调研结果的整理、分析，对如何更好的实现养老社区的后期管理和运营提出具体的建议，为探讨天津乃至全国的养老社区运营管理模式提供依据。

【关键词】养老社区;运营管理模式;物业服务

Abstract：The issue of ageing population is exacerbating increasingly，which promotes the rapid development of the endowment serice.Nowadays，the community endowment becomes an emerging way of pension，which just in its infancy，is not yet mature in the later operation management. the essay designed a questionnaire，with field trip. In particular，the researcher group study Tianjin kang ning jin garden aging community.Through the collation and analysis of the reaearch results，it poses specific suggestions on achieving a better management and operation in the  future  and provides the basis for exploring a suitable operation management mode for Tianjin and even the nationwide aging community.

Key words：retirement community;operation management mode;property Services

一、研究背景及意义

当前，我国人口老龄化问题日益加剧，随之产生一系列民生问题、养老问题，对国民经济可持续发展目标的实现构成了严峻的挑战。到2020年我国60岁及以上老年人口数量将达到2.45亿，到2050年这一数据将超过4亿，我国将成为高度老龄化国家，日益增长的养老护理服务需求与有限的养老护理服务资源供给之间矛盾突出。为应对这一矛盾，一些开发普通住宅和商品房的房地产商逐渐转型，开发养老社区。因此，探索养老社区运营管理模式是有效解决人口老龄化问题的关键。我国养老社区建设和运营等方面无论政策或是模式都还不够成熟，同时保障老人健康，提高老人生活品质迫在眉睫。根据国家对养老服务提出的要求，探索养老社区运营管理模式对保障老年人生活有重要意义。

二、天津市康宁津园项目调研情况

1、项目简介

康宁津园是市旅游集团建设运营的养老综合体，位于静海县团泊新城西区的健康产业园。总投资30亿元，建筑面积47万平方米，其中，养老社区占地面积25万平方米，设计户数2000余套。

津旅集团将探索创立“五位一体”新模式，通过市场运作和培育康宁津园这一新的养老品牌，构建一个新的养老服务体系和质量标准体系，努力形成可推广、可复制的经营模式，为企业投资养老产业提供示范性经验，从而推动社会养老产业的深度开发。

2、项目选址

康宁津园地理位置优越，位于团泊新城西区，负氧离子是市区的2.5倍。团泊湖区域，是国家4A级风景区和天津三大自然保护区之一，被国家列为天津市重点发展的七座新城之一，并于2012年，被国土资源部正式命名为“中国温泉城”。康宁津园自然资源得天独厚，同时西区和东区相距很近，东区的光合谷度假村和乐乐岛，以及团泊湖温泉可为老年人提供休闲娱乐服务，选址毗邻正在规划的诸多校区。

3、配套设施

康宁津园养老社区不但配备了泊泰医院，还与天津医科大学总医院签订了战略合作协议，由总医院专家坐诊、会诊，共享医疗资源，配有专业救护车120辆，与数家三甲医院建立救急绿色通道。社区专门留出大片的绿地，并改造为高尔夫球场、门球场等休闲运动场地。周围的奥特莱斯大型购物中心也是吸引老年人眼球的一大亮点，占地10万平米，建筑面积62500平米，总投资3.87亿元。建筑外观采用欧美小镇风格，规划项目用地内车位600个，项目用地停车位1000个。奥特莱斯商业广场共规划独立商铺102间，建筑面积28500平米。其中，国际一线品牌店铺25间，建筑面积54300平米。东区四面临湖，周围有松江高尔夫球场、马术俱乐部、游艇俱乐部、滑雪场等。天津中医药大学、天津医科大学、天津体育学院、天津大学仁爱学院等都陆续进入这个区域，逐渐完善此区域周围配套设施。

4、运营模式

天津康宁津园主要以直接售出的形式运营。它是由政府引导，天津市旅游集团开发建设的全国首个大型养老机构。康宁津园是天津规模较大、功能较完善、设备较齐全的养老社区。但是其成本较高，增加了项目的销售风险，且盈利模式较为单一，使得其资金回收的难度增大。养老社区现在还处于产业发展的起步阶段，其投资成本和投资风险较大，限制了养老社区的发展。同时，此项目对资金的占用时间较长，导致投资回收期更长。

5、物业服务

社区内实行“一卡通”式服务，基本的生活消费都通过带有紧急求救功能的一卡通完成，业主可凭借业主卡在社区内体验各项娱乐及服务活动。在饮食方面，社区内除了有送餐上门等服务，还开办了三个幸福食堂，由营养师精心制作的美食供老人享用。

6、调研结果分析

本课题小组针对康宁津园目前运营现状，设计了相应的调查问卷，进行了实地调研，对调研结果进行了spss数据分析。

本次调研活动，发放了100份问卷，有效问卷60份。被调查对象中，男性34人，占56.7%;女性26人，占43.3%。年龄层次分布较为均匀，55-65岁占30%，65-75岁占37%，75-85岁占30%，其他占3%。每月养老消费支出预算1000-2000元占20%，2000-3000元占27%，3000-4000元占46%，其他占7%。此项数据可以为养老社区的定价提供参考。

相对于设施和地理位置，老年人对养老社区的服务和环境更为重视。养老社区最担心的问题当属老人的身体健康问题，有76.6%的老人认为养老社区的服务人员应具备应对突发性疾病急救和医疗保健指导的技能。在生活需求方面，有56.7%的老人较为关注医疗保健，31.4%的老人关注运动健身，另外，关注财物安全的老人占36.25%。

目前老年人对养老社区的理解比较局限，大多理解为护理的居所，这一人数占总体的43.3%，其次是社交圈，占30%。

在子女探望频率方面，两天一次和一周一次的各占20%，两周一次的占26.7%，每月一次的占16.7%，两个月和四个月一次的各占6.7%，其他的占3.2%。由此可见老年人在子探望频率上因人而异，多数希望子女探望频率高。

在生理变化方面，有46.7%的老人认为思维反应能力衰退较为明显，33.3%的老人认为骨骼肌肉系统衰退，20%的人认为感知能力减退;心理变化方面，有56.7%的老人认为孤独感和依赖感明显增强，26.7%的老人认为认知能力衰退，其他占16.6%。

在了解养老社区基本信息的渠道方面，有53.3%的老人通过电脑报纸，还有26.7%的老人通过亲朋好友的介绍，其他占20%。

社区文化体育设施方面，一致认为在人员以及设施配备，开放时间存在一定的问题。同时老年人注重文娱生活，偏爱广场舞和下棋。

由上述分析可见，一般情况下，养老社区的大部分老人孤独感和依赖感显著增强，希望子女多陪伴老人。其次，多数入住者养老金较高，所以更注重社区的服务和环境质量，他们更倾向追求精神文化的满足。在生理变化方面，大部分入住者思维反应能力衰退较为明显。

三、对天津市养老社区运营管理模式相关建议

本课题组在实地调研和文献研究过程中，发现天津市养老社区运营管理模式存在以下不足：

1、天津市养老社区运营回款周期慢，部分项目二三十年才能收回。房地产公司物业运营团队缺乏大型养老社区运营经验，有多年运营经验的运营主体，有一定的品牌影响力，在市场开发、专业人才培训、精准营销等方面都具有优势。引入这类公司、与之签订协议，明确划分各自的权利义务保证项目长期稳定的持续的经营，可以降低项目后期运营风险。运营公司带来成熟的管理模式和管理人员，可以使项目快速进入运作状态。

2、当前政府和社会在养老社区建设问题上，首先应该做好对老年人的说服工作以及他们的思想转化工作。其次动员社会在人力、物力、财力各方面加大投入，促进养老社区建设;政府应当提供便利，如给予政策上的扶持;同时，在筹资、建设、运营、管理等方面，开发商要进行市场化运作，既要有社会公益性质，又要遵循市场经济原则，合理收费，维持良性循环的运营管理模式。

3、开发商应考虑到中国慈善事业尚未发达这一现状，如通过慈善事业影响养老社区服务，会有更好的效果，如收入较低的人可入住。开放商可与慈善机构进行长久性合作，既能减轻养老负担，也能促进慈善事业的发展，还能为开发商保障老年人品质生活。

4、针对不同的养老社区，我们探究出它们的运营模式是这样的：适老化亲情住宅可通过直接独立销售来快速回款获得利润，销售后对入住人员无限制性要求，在后期收取较少的费用。普通适老亲情住宅目标客户为：四五十岁的准养老一族、为改善养老生活的养老一族。老年公寓、老年住宅和护理型养老社区可通过办理会员卡+年费的形式长期租售;老年公寓的客户群体为：可以自理的老人;护理型养老院社区客户群体为：对失能、半失能及有慢性病的客户群体。

5、采取会员制开发模式。老年公寓、老年住宅和护理型养老社区通过会费制收取会员费回笼资金，通常情况下一次性缴纳会员费，入住后根据户型及服务不同还需缴纳相应的年费和服务费，入住后即可获得房屋的使用权以及相应的配套服务。还可以与保险公司合作投资项目，客户购买一定金额的保险产品后才有入社资格，后期每月享受保险分红。通过会员制的方式，老年人可以自由选择入住期限，租住时间越长给予一定的优惠。

6、目前养老物业的模型是为低龄且有自理能力的老人提供工作、学习、休闲和交流的空间。对高龄或无自理能力的老人应该提供上门个案服务。上门个案服务基础的内容有日常生活照料和康复护理，主要包括医疗服务、家政服务、看护陪护、代购物品等。

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【作者简介】

冯珠珠（1995—），女，甘肃人，本科学历，单位：天津城建大学，主要研究方向：天津市养老社区运营现状。