论以房养老的英日借鉴与我国实践

蒯会敏

摘 要：在城镇化进程的加快、老年人需求多元化、传统家庭养老功能弱化、养老保障体制改革等多重因素作用下，使得我国传统的养老模式已经无法满足当前社会老年人养老的现实需求。因此，本文立足于我国部分地市对于以房养老制度试点的实证考察，并通过对于西方发达国家“以房养老”制度的比较法研究，总结相关经验与教训，旨在探索出一套符合中国国情的，具有中国特色的以房养老制度，具有理论与实践的双重意义。

关键词：以房养老；住房反向抵押贷款；运行模式

引言

随着我国社会的发展，我國人口老龄化问题日益严峻，预计2015年，我国总人口的比例的14%以上将变成老龄人口，“未富先老”已近是影响我国社会主义事业发展的重大问题。在这种深刻的背景下，由于我国养老保障体系尚不健全，新的养老资源的开发已近成了迫在眉睫的事情①。而反抵押贷款，这种房屋使用权归属于低收入的老年房主，而将房产价值提前转化为流动资产，房屋持有者以房养老、自养自老的发达国家用以解决养老问题的新型养老模式，受到了政府与学界的广泛关注。这种养老模式将大幅减轻政府、企业、子女的养老负担。虽然“以房养老”在理论有诸多优点，但其在国内的实践却不尽如人意。因此，探析“以房养老”模式实践中遭受遇冷的真正原因，激发“以房养老”体系构建中各方主体的参与积极性，探索出一条符合我国国情和民情的“以房养老”制度体系构建路径，是我国当前养老体制改革需要重点研究的问题之一。

在上世纪60年代，反向抵押贷款在欧洲开始出现并发展迅速，而在美国、英国、加拿大、日本等国家盛行此种借款方式。为了促进我国以房养老制度体系的构建，对于该四国的制度实践经验进行深入的比较研究，是具有重要意义的。

一、英国的运行状况分析

英国初期的住房反向抵押贷款是房产价值释放机制（ERM）。此类产品中，老人签约后获得债券而不是现金，所以缺乏对追索权的保证条款。当经济处于繁荣期时，债券人可以获得良好的收益，而当经济处于衰退和萧条期时，债券价格下降，这些获得ERM债券的老人却债台高筑。出现此问题后，英国政府将此类债券废除，并对一些老人的亏款进行弥补，但因为经济和社会原因，该问题仍未能圆满解决，多年后，许多老人对此类产品都颇为讨厌。2001年4月，英国政府再次制定新的抵押贷款政策，并用巨额预算作为支撑。目前英国的住房反向抵押贷款有两大类，即终身抵押贷款和房屋转换计划。

二、日本的运行状况分析

日本在进行反向抵押贷款时，主要是采取试点制。包括两类：一类是反向抵押贷款产品经营的银行、信托公司等金融机构，借款人用自己的房产作为抵押，向机构申请贷款，可以按自己的需求进行领取，支取相关的定期利息。当借款人逝世后，将房屋出售偿还贷款和利息，超出的部分交还给还款人或者财产继承人。另一种是房地产公司经营的“城市发展与规划”和“房屋改造”项目，主要是老人的财产抵押，可以从房地产公司获得房子重建资金，以改善他们的生活条件，当老人去世了，将房屋出售还贷款和利息。

三、我国各地以房养老的实践

自2005年之后，通过借鉴国外的经验做法，以房养老的模式得到了实质性发展，几种变异的模式得以推广，主要有以下四种为代表：

（一）以房换养

我国最早出现的以房养老模式是在2005年的南京汤山温泉留院老年公寓。对于在南京这个城市里面的产权住房面积在60平米以上的60岁及以上老人，抵押房产和公证后，在养老院中就不用缴纳费用，等到老人过世后，养老院将获得房屋所有权。我国信用机制还有一定的缺陷，对于民营养老机构的履约能力和信用情况，老年人无法知晓。一旦养老院破产，老人的生活将无依无靠。所以，这种模式仅仅维系了两年的时间。

（二）售房房租

2007年，上海出台规定，公积金中心可以购买65岁以上的老人的自有房屋，随后可以进行出租。双方定好租期，并根据市场价来出租，养老的费用可以是售房款除支付租金的剩余。因为政府机构的参与，所以关注度比较高。但这一模式要求申请人将其房屋的所有权出让给公积金中心，自己只能以租房的形式保留使用权。现在多数老年人和其子女都很在意产权，因此在该模式推出后，申请者非常少。所以模式也只能终止。从源头上讲，老人长寿风险并没有得到真正化解，公积金中心转嫁了风险，老人在售房后没有合理的资金使用规划，财务风险反而会进一步加剧。

（三）以租换养

2007年10月，在北京，“养老房屋银行”项目正式启动，成为国内首家银行。在60岁以上老人的委托下，中大恒基公司可以将住房进行出租，老人在养老服务中心居住，房屋租金主要补贴和支付老人在养老中心的费用。此方式没有让房屋产权发生变化，因养老引起的家庭矛盾也得到了避免。这个模式虽然有一定的优势，但是还是有问题存在。例如能否保证养老机构的服务质量、纠纷该是如何解决、经纪公司代理出租房屋是否征得原房主的满意。

（四）养老按揭贷款

2011年10月，在北京、上海试点，养老按揭在中信银行推行。55岁以上的中老年人或已达到18岁的法律人可以以房产作为抵押，向银行申请贷款，最长期限为10年的贷款年利率为6.5%，到期后需要偿还贷款及利息。从产品的特点不难找到银行的长期限制是短暂的，如果到期时，老人仍然活着，他们无法偿还本金和利息，将出现失去家园的危险，这将加剧老年人的经济负担。

因此，我们认为有几个真正的社会实践困局：第一，系统的设计和布置的工作机制的缺乏，只有有限的金融机构的个人和私营机构参与，政府和相关辅助服务机构参与较少。第二，市场监管缺乏有效的手段，相关的法律法规和政策缺乏系统支持，主办机构的认可程度的公共信用低，很难保证公平、合理的市场交易。第三，中国的金融机构受政府干预，抵御风险的能力是有限的，对反向抵押贷款周期长，风险大的流量，缺乏经验，并且产品设计不合理。第四，我国传统的养老防老和财富代际传递的观念尚未完全转变。（作者单位：山东大学威海校区法学院）

注解：

① 郭慧娟：《浅论建立我国倒按揭贷款的理论基础》[J]，《法制与社会》2009年第5期（下）。

参考文献：

[1] 张艳，汪霄：《浅议我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度》[J]，《经济师》2005年第10期。

[2] 郭慧娟：《浅论建立我国倒按揭贷款的理论基础》[J]，《法制与社会》2009年第5期（下）。

[3] 杨宗传：《居家养老与中国养老模式》[J]，《经济论坛》2000年第3期。

[4] 柴效武，余中国：《美国反抵押贷款制度实施的介绍》[J]，《浙江金融》2005 年第6期。

[5] 张凌燕，赵京彦：《反向抵押贷款模式初探》[J]，《城市开发》2004年第1期。

[6] 张鹏，王慧丽：《反向住房抵押贷款的可行性分析及对策研究》[J]，《改革与战略》2011年第11期。