陆挺：城镇住房空置现象被高估

文│陆挺

陆挺美银美林大中华区首席经济学家

最近发生西南财大甘犁教授和华远地产董事长任志强先生之间有关城镇住房空置率的争论激烈，因为前者认为行业寒冬将至。

西南财大根据所做调查推算2013年我国城镇地区住房空置率为22.4%，空置住房4898万套，现有住房存量完全能满足可实现的住房需求，因此房地产市场的寒冬即将到来。

任志强先生则认为，中国不可能有将近5000万套的空置房，1998～2013年住宅竣工面积106亿平米，扣掉拆迁面积，净增住房面积应为76亿平米左右，而非西南财大计算的156亿平米。甘犁教授进一步回应，1998年城镇地区人均建筑面积18.7平方米，城镇人口为4.2亿；至2012年，城镇人口为7.1亿，中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平米，因此任志强先生低估了净增面积。谈一下个人对此的看法。

空置房数量被高估34%～50%

西南财大在计算时忽略了我国城镇两种户口的区分：家庭户口和集体户口。由于人均居住面积的计算没有包括集体户口，而集体户口的人均居住面积又远小于家庭户口，这就使得城镇住房面积和净增住房面积的总量被高估。根据2010年第六次人口普查，城镇中家庭户口的人口占总人口比例的88%，因此净增住房面积的高估幅度约12%。任志强先生忽略了小产权房，尽管它的规模不是特别大。

更大的问题在于“建制城镇化”对住房统计数据的扭曲。从1997～2013年年初，全国经历了一轮大规模的建制变化：由县（市）改为市辖区的共有158个，其中县改区71个，县级市改区87个。尽管在2001年后，已经实际上停止了县改市的进程，但有些地方好大喜功，随着经济发展和城市扩张，仍不断尝试改制。在实际操作中，“实际建设”的标准被滥用，一些地方通了公路和自来水后，就摇身一变成了城镇。西南财大的调查基本上依赖于统计局的编码系统进行抽样，调查结果和统计局的数据接近并不奇怪。西南财大320个调查社区中有19个社区尽管从国家统计局编码上看是名义上的城镇，但实际仍是农村。根据第六次全国人口普查数据估算，有三成左右居民在农村的住房被算成了城镇住房，这也是造成城镇总住房面积和净增住房面积虚高的原因之一，高估幅度达到25%～30%。

在计算空置房数量时还应扣除装修因素的影响。我国新房中约有65%以上是毛坯房，假定毛坯房从装修到入住的需半年，计算空置房时应该扣除年供应量的一半，即550万套左右。

初步结论是，即使西南财大的空置率数据正确，我国城镇空置房数量也被高估了，高估幅度达到34%～50%。

空置率数据不一定可靠

西南财大的调查在城镇家庭的抽样不是随机的。根据他们自己的描述：“在城市地区，我们收集了各社区的平均住房价格信息，并以此作为社区富裕程度的衡量指标。在此基础上，我们根据住房价格由高到低将各社区分成四个组，在住房价格最高的组分配50户样本，而在住房价格最低的组分配25个样本，以达到进一步抽取富裕家庭的目的”。换句话说，就是富人区抽的多，平民区抽的少，贫民区抽的最少。这种非随机抽样可以通过权重调整来解决，但由于缺乏公认的历史数据，权重的确定随意性相当大。

西南财大的数据存在一定的自相矛盾。在其最新的报告中，2011年我国城镇地区的住房空置率为20.6%。在其2012年的报告中，介绍了2011年城镇家庭住房的分布情况：拥有0套住房的家庭占比11.9%，1套房占比69%，2套房占比15.4%，3套及以上占比3.63%。在同一报告的68页，又提到“拥有三套以上的家庭非常少，仅占全部样本的0.32%”。假设这0.32%的家庭平均拥有5套房，那么100个家庭拥有111.5套房，空置率只有10.3%，而不是西南财大报告的20.6%。如果后面这个空置率是正确的，要么拥有0套住房的那些人几乎全部住工棚或集体宿舍，要么拥有三套以上住房的家庭的平均拥有套数在50套。

对未来住房需求和供给的估算

西南财大的研究低估了住房需求。其中农民工大概有1.7亿人次，还有1260万的随迁子女。根据2013年国家统计局的调查，在工作居住地拥有住房的农民工只有1.1%。他们大多数都住在工棚和宿舍里，这使得他们很难被调查到。农民工即使单独居住，也主要住在城郊结合部或城中村，被抽中的概率小于应有比例。这部分人将产生约12096万套的住房需求。此外，西南财大的研究在计算“可实现”需求时，没有考虑城镇户籍居民的跨区迁徙使用市场数据，以及保障房总价少、对支付能力要求低等因素。

未来房地产的趋势将从以前“从哪里来，在哪里买房”转为“哪里有稳定的工作，在哪里买房”，住宅供应的区域性分化加剧。

住房供给方面，存在很多低效配置，不是所有的空置房都是有效供给。四大因素造成上述低效配置：户籍制度、土地制度、限购政策和过度资源配置于一线城市。

最后谈谈我们自己对未来供给需求的估算。为了简单起见，不考虑老年人逝世造成的住房供应和新增成年人的住房需求，假定两者间基本互相抵消，而拆迁家庭需求计入城镇化需求中。去掉农民工，再去掉25%的伪城镇化，我国目前的城镇化率约为40%。未来十年，我国实际的城镇化率可达60%，新增城镇人口约为2.7亿人。以户均3口人来计算，需要9000万套房。我国目前在2000年前盖的城镇住房约有7000万套， 进入加速折旧阶段，未来十年假定约有30%～40%会被拆迁。如此计算，我国未来十年的城镇住房需求是1.2亿套左右。我国2013年完工大约1100万套左右。如此推论，以面积来计，我国新房开工和销售已经处于顶部或已经过了最高点。但随着修建质量和综合配套的提升，住房投资增速仍能够以5%～10%的速度增长。

未来房地产的趋势将从以前“从哪里来，在哪里买房”转为“哪里有稳定的工作，在哪里买房”，住宅供应的区域性分化加剧。在这个转型过程中，地产开发商内部也会出现分化：小的开发商可能难以生存，大的开发商则可能进一步发展，部分地方政府将面临财务困境。