住宅品质要“变天”

刘力洲联（www5A）集团总建筑师英国爱丁堡大学博士

房地产的粗放发展时代结束了，只有在同质同价难以去化的市场，才会迎来品质的高峰。

随着房地产开发行业进入下半场，众多大型房企已经没有可能完成今年的销售目标。有的集团已经在内部通告销售下滑了70%。面对形势变化，企业的开发策略也在变化，越来越多的企业缩窄产品线，集中关注某类主题的系列产品，如文化地产，旅游地产，养老地产，力图在一个细分市场上占据领先地位。

在纯住宅领域，产品也更加细化，特别是高端住宅，一些新的需求变化正在驱动几类产品的成熟，值得开发方与购买方共同关注。这就是我所谓的“终极住宅”“超小精品”和“健康节能住宅”。

目前在中国的一线城市，购房者对产品品质的要求水涨船高，开发商也不得不以更务实的品质突破来改变销售困局，此外，数万元每平米的房价，完全有条件支撑产品再上个台阶。

终极住宅

在风声越来越紧的房产税、遗产税、交易税，和财产登记的压力下，多房产持有人不再认为多房是优势，而且无论手中有多少套房产，自己却没有一套房产能够满足自己所有的居住理想。主因是市场上的产品缺少对高端群体的针对性。

因此，大量高收入群体宁愿抛售所有房产换取一套高标准住宅，我称之为“终极住宅”，终极并非养老住宅的意思，而是在品质与设施配置上达到最高标准，能够以房产的品质而不是地段的环境价值，成为住宅市场上的至尊奢侈品，是与私人飞机、游艇等消费能够匹配的城市住宅。

此类产品在功能格局上，除了规模较大外，更注重拓展家庭空间多样化，聚会娱乐功能完善，卫浴分开，更衣间，储藏空间，洗衣工作间等配套齐全。在建筑标准上都有大幅突破，如北京新一代的高端产品，层高3.6米，门高2.7米，窗户三层玻璃，更衣室独立排烟，每户3个停车位，地下车库层高4.5米可停放房车，坡道坡度1:1保证跑车不磕底盘。

超小精品

对于大都会市中心寸土寸金地段，每平米十几万房价很正常，一套房产可能数千万。但并不是所有富豪都住市中心，也不是所有低收入者都住远郊。国外大城市中心地带也都有为年轻人设计的超小公寓。降低房子总价的方式是做小户型和超小户型。在购房群体组成的金字塔中，底层数量最大，因此市中心小户型精品将有巨大市场，此前尚未得到足够关注和开发。

万科试推的小户型只有12平米一户，却功能齐全，即便单价5万/平米，总价也才60万。日本的小户型可以做到40平米的两层复式。这里超小户型产品一方面必须是精装修，利于空间利用率，用户直接入住，另一方面也不必是住宅性质，可以作为公寓，不必达到住宅日照标准。以高精度便利性取胜，可忽略功能的高端与舒适性。

健康节能住宅

随着经济发展富裕阶层老化、环境雾霾等问题严重、生态技术快速发展，对于健康养生的需求井喷式爆发。在住宅的性能方面，主要体现在对舒适与健康的追求，主要体现在舒适度与生态节能的标准提高。从十年前开始锋尚、MOMA、朗诗等几个开发商开始探索生态节能住宅，项目在全国尚属凤毛麟角，今天无论技术的成熟，市场对产品的认识，还是健康需求的大潮，对高舒适度低能耗住宅是个发展的契机。

所谓高舒适度体现在住宅的恒温恒湿恒氧等指标控制方面，健康则体现在废除风冷空调，空气质量保证，防范PM2.5污染，绿色材料工艺等方面。而节能整体指标控制使得住宅的电费节约，在10年左右使用过程中回收一次性投资。具有舒适指标和节能指标是与传统住宅的最大区别。

总之，房地产的粗放发展时代结束了，只有在同质同价难以去化的市场，才会迎来品质的高峰。