经济社会形态转型下商业地产创新

傅德荣

经济社会形态转型下商业地产创新

傅德荣

随着住宅市场调控的深入和房地产行业的转型，商业地产的开发热度不断上升，以购物中心为主要形式的商业地产开发量出现井喷状态，这一方面说明商业地产相比住宅地产具有更大的价值空间，另一方面也预示着过度和同质发展造成产品过剩的可能性。笔者以杭州湾江南生态城的创新实践为范例，以前瞻性视野审视中国经济社会形态快速转型大势，提出准确把握商业地产产业导向和消费导向两大风向标，从商业地产的困境、运营模式比较、发展趋势等方面进行深入探讨，分享商业地产开发、运营的经验与思考，探索中国商业地产可持续发展之路。

两个风向标：产业导向和消费导向

未来十年将是中国经济社会快速转型的重要时期，转型发展的路子走得是否顺利，关乎能否实现国家强盛、民族复兴中国梦的大局。放在这个宏大的时代背景来思考，才能对未来商业地产发展趋势做出合理的前瞻性判断。

一是老龄化社会来临。按照国际通行判断标准，当一个国家60岁以上人口超过总人口数的10%时，这个国家就进入了“老龄化社会”。据全国老龄委发布的《中国老龄事业发展报告》预计，2013年我国老年人口数量将突破2亿大关，老龄化水平达到14.8%。发达地区老龄化程度更高，如浙江全省至2012年底老年人口占比已达到17.87%。老年人口的快速增加，特别是80岁以上的高龄老人和失能老人数量达到年均100万人的增长速度，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。老龄化社会特征是今后发展商业地产需要重点考虑的因素之一。

二是产业呈现融合发展态势。未来农业的发展需要顺应市场对食品安全、绿色生态的需求，将从传统的提供粮油果蔬肉类，延伸到生产、加工、流通、消费乃至农事体验全过程，而机械化、信息化手段的普及以及生产规模化，使得农业生产的工业化成为必然；未来现代制造业的产能布局将进一步摆脱上游资源和终端市场的物理距离限制，更注重人才、技术、品牌资源的获取便利性，与服务业的界限被模糊；未来服务业将逐步侵蚀第一、第二产业的边界，甚至成为各类产业的发展载体，对产业的划分和演化带来颠覆性的变化。这对未来商业地产的发展是一个重要的启示和导向。

三是新型城镇化的快速推进。面对日益严重的“城市病”和城乡发展矛盾，我国明确提出了“新型城镇化”概念并付诸实施，力求重构健康、可持续的空间集聚和社会组织形态。新型城镇化，就是“人的城镇化”，如果一提城镇化便简单的将其理解为依靠传统房地产扩大城市地盘，无异于曲解新型城镇化理念，也将误导商业地产走传统城市化老路。

四是生活方式和消费方式的变化。随着现代化水平快速提高，中产阶层不断扩大，居民个人财富和休闲时间的增加，人们对物质和精神生活方式产生更为个性化的追求，绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐、文化修学等将成为主流的生活消费方式。未来商业地产的发展必须研究人们生活和消费方式的变化。

综上所述，有别于过去10年处于黄金期的住宅产业，未来10年商业地产的发展会更加注重差异化的定位和运营，所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。产业导向和消费导向，是未来我国商业地产的两大主要风向标。

产品和模式创新：引领商业地产主动适应转型

越来越多的国内房地产企业宣布进军商业地产领域，规划在未来大幅提高商业地产的比重。根据世联地产的统计，目前国内已经规划的城市综合体面积是已建的16倍，而国家规划中的新型城镇化拉动的40万亿元投资，更是让业界人士看到了经济新一轮增长的信号。但是，我们不应该忘记粗放式发展带来的后遗症，如果不科学规划、理性定位，那么商业地产过热开发导致的过剩是不可避免的。中国商业地产去向何处？一个必然的逻辑是，按照产业导向和消费导向实现产品及模式的创新，引领中国商业地产主动适应经济社会转型。

一是产业紧密结合型的地产。产业地产这几年成为商业地产投资的一个热点，一线、二线城市的办公楼需求向商务园区转移的溢出效应较为明显。与纯粹的工业地产不同，今后的产业地产开发将更依赖于产业的融合发展，地产项目本身的性质也会更加多元化，展现旅游、商贸、会展、文化、人居等多重功能和空间结构。这类产业融合型的地产，更适合新城镇居民的当地就业、就地发展、跨产业边界交流，在资源相对均衡化的前提下，保障城镇居民具备和大城市居民同等的发展权利和机遇。即使是在大城市内部，这类多种产业紧密结合的地产项目的发展，也有利于改变工业时代城市从业者“钟摆式”的早晚高峰流动，缓解传统城市规划布局下的诸多弊端，创造更高效、更宜居的城市生活空间。发展产业融合性地产是符合新型城市化方向的。

二是生态养生型地产。我们习惯将养生物业归类于养老物业。事实上，生态养生型地产市场客群应该是所有年龄层的消费者，而不是局限于老龄化群体。在现代钢筋混凝土丛林中挣扎生存、处于亚健康状态的都市精英们，很多都是从农村里走出来的，农村给无数人留下了美好的记忆，那里山清水秀、自然纯朴，现代人需要一个实现回归田园梦想的地方，需要一种前进一步是现代化都市、后退一步是田园山水的生态物业。“花园城市”的理想在中国刚刚起步，新型城镇化势必引发一轮郊区化浪潮，如果一处地产项目能在完善的现代医疗、教育、商务、娱乐保障体系下实现田园牧歌式的生态人居需求，那肯定能在商业地产的战国混战中异军突起。

三是养老地产。国内许多房地产企业开始试水养老地产项目，但整体来看养老地产类型还存在很多需要探索的领域。养老地产区别于其他房地产产品的特点是需要具备从日常起居到医疗保健的专业服务功能，关键是开发商要创新运营模式，摆脱纯粹卖房的盈利思路，建立完善的养老服务保障体系，从后期服务中获取长期的收益。当前具备养老服务配套能力的国内开发商还很少，商业地产开发商要提升整合能力，集聚日用品供应、专业护工、医疗体检、金融保险、老龄休闲等专业服务资源，配合信息化系统和物流网络，以养老地产项目为平台，完整地提供专业养老、居家养老服务。

四是文化体验型的地产。电子商务的爆炸式发展，使传统零售业受到越来越大的冲击，对商业地产带来的负面影响也是巨大的。国内一线城市的高端购物中心和城市综合体，影院、茶馆、美容院、儿童乐园、特色餐厅、艺术展览馆甚至真冰滑冰场、滑雪场，这些与传统零售迥异的休闲服务业态已经随处可见。消费者越来越感觉到是身处休闲场所而非购物场所，这就是消费导向。但也应该看到，同样的布局和服务也越来越有同质化发展的倾向，谁又敢说不会演化成另一种泡沫化模式呢？未来的文化体验型地产，应该是当前城市综合体休闲业态的升级版，借助特有的文化资源优势开发稀缺的文化地产项目，提升文化体验型地产项目的附加值，增强品牌识别度。

“杭州湾江南生态城”的创新尝试

“杭州湾江南生态城”是浙江省农发集团商业地产开发的创新尝试，也是集团实现现代农业和现代服务业融合发展的集聚平台。该项目位于杭州湾绍嘉跨海大桥南桥头堡，绍兴滨海新城的核心区域，规划占地13000亩，其中建设用地1500亩，总建筑面积约130万平方米，计划总投资达百亿元。集团提出开发建设“杭州湾江南生态城”的战略构思并付诸实施，是基于经济社会变革的多重考量。其突破了传统城市综合体的商业属性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于开发商自身的产业和资源优势，在更广阔的产业发展层面和消费需求层面上，创造出引领多种业态融合发展的空间结构和运营模式，创造一个大型商业地产与生态创意农业主题结合的成功案例。

一是构建国内现代农业智力中心。建设“杭州湾江南生态城”国家级现代农业总部园区，吸引国内外一流的农业科研实验、种子种苗培育、农业设施研发、物流技术创新、创意农业运营等现代农业龙头企业和科研院所入驻，打造国家级创意农业新平台。规划中具有传统商业地产属性的子项目，将围绕生态、创意农业的核心理念，开发国际生态农业博览园、农业科技企业孵化器、农业国际会议会展中心、绿色农产品展示展销中心、生态风情美食街等，致力于打造国际一流、国内领先的农商总部经济园区。

二是打造田园生活全产业链。以“杭州湾江南生态城”万亩生态田园为基底，构建由田园种养、田园休闲度假、田园科技、田园文化、田园乐购、田园养老、田园人居等构成的田园生活产业体系，摆脱单一依靠物业销售实现短期收益的商业地产盈利模式，从对业主群体的营销服务转变为向不同需求的消费群体提供多元化、可持续的高端服务，确保整个商业地产项目在生命周期中的健康运行。

三是创建海上花田慢城家园。目前世界公认的有八大成熟湾区，杭州湾具备开发建设成为生态与人文、居住与创业完美结合的世界第九大湾区的最佳条件。“杭州湾江南生态城”项目突出田园、生态的主题，倡导舒适、优雅、隐逸的“慢生活”方式，围绕生态养生和滨海休闲旅游特色，开发国际化健康管理中心、四季花海主题酒店、国际乡村俱乐部、滨海庄园等项目，形成分时度假物业、健康养生物业、商贸旅游物业、滨水庄园物业等结合的多形态人居区块，开发成为人们向往的生态湾区人居胜地。

作者为浙江省农村发展集团总经理助理、浙江农发澜海实业有限公司董事长