论地产资源在城市发展中的作用

吴鸿志 耿晓

【摘 要】本文针对我国地产资源的利用和城市发展的状况，着重论述了在城市的持续发展和规划的过程中，地产资源的合理利用在市政规划进行中的重要作用以及两者之间值得人们注意和应该深思的几个问题。

【关键词】城市用地；地产资源；持续发展；市政规划

引言

经济发展是人类永恒的主题，而地产资源是人类生存不可脱离的物质基础，规划、发展与土地利用之间相互制约，相互依存。中国进入WTO以来，各种资源按照市场经济规律重新组合，短缺的地产资源如何得到合理高效利用，如何与城市持续发展和规划相协调，便成为当前经济生活中的主题。

1. 市政规划发展规模

城市对土地的需求，本质上是为实现城市经济和社会发展目标的需求。市政规划就是为了实现这一需求，作为政府行为，加强对土地的利用和管理。随着城市化水平的提高，城市人口增长需要相应的土地供应，从而占用部分耕地，是符合经济发展规律的。同时，按照城市用地增长弹性系数（城市用地增长率/城市人口增长率），适当留有预留地也是符合城市发展规律的。但是，盲目扩大占地规模，把城市的合理发展变成乱占耕地，应予以纠正。

1.1 规模和人均面积偏大

城市规模的扩大是城市发展的重要标志，由于在规划理论和实践上都未能给出城市规模极限，结果误导城市发展靠规模扩大来实现。如湖南某市2010年已有和新征城乡建设用地为2，5000km2，加上所谓经济开发区用地共2，6500km2，相当于2000年的近20倍。这充分说明一些城市（尤其城镇）不合理的扩大规模。

我国31个特大城市人均占地面积1996年为83.66 m2，2006年为107.49 m2，其中包头、兰州和唐山三市人均面积分别高达174.27m2、152.96m2和144.99m2。尽管有专家认为我国人均城市建设用地现状水平还很低，但仍建议在2020年城市总体规划维持人均120 m2的用地标准，是符合我国国情和适应我国城市持续发展与土地合理利用的。

1.2 用地增速超过人口增长

1995-2002年，全国城市建成区面积增加了64%，年均递增6.39%；同期非农人口增加了41%，年均递增4.39%，用地增长弹性系数为1.46，（据有关方面研究，用地增长弹性系数在1.12时比较合理）。而上述31个特大城市2001-2006年弹性系数平均值高达5.30，其中哈尔滨和兰州分别为19.39和11.56。

2. 土地利用率与市政规划

城市发展实质就是土地利用率从外延式向内涵式进化的过程。城市土地利用效率可分为反映整体配置水平的结构效率和体现个体使用水平的边际效率两个层次。从近年城市的快速发展和基础设施的规模建设来看，两个层次普遍存在着利用效率不高的现象。

2.1 城市利用土地低效

主要体现在城市空闲土地利用潜力巨大和旧城改造潜力大。前者如上海市市区人均占地42.9 m2，仅工业和仓储用地就还有很大空间可再开发利用。后者如湖南省的株洲市，其旧城需要改造的面积有7km2，约占建成区面积的12.3%；辽宁锦州市经过多年的旧城改造，仍还有近10km2需改造，约占建成区的20%。再如山东青岛光30家企业空闲土地就达114.2 km2，占企业用地总量的50%还多。

2.2 城市土地浪费闲置

土地闲置从广义来看包括两点：1）取得土地使用权后，未及时对土地加以利用，或土地利用率未达到规定要求，致使土地处于未被利用或利用不充分状态；2）各种非法批地所造成的闲置状态，如越权批地造成的。大规模的集中占地和违法滥用土地，是以牺牲大量地产资源为代价的。

3. 土地利用与城市发展

城市发展在空间上的表现形态主要有两种类型，一是大片的农田转变为非农业土地利用形态，二是原有的城市土地利用趋于高度化。从土地利用的角度来看，前者可称为是粗放型发展模式，后者则属于集约型发展模式。从我国目前情况看，城市总体上还处于粗放型发展，即地产资源集约利用相对滞后，与“两个基本转变”不相符。

3.1 城市土地价值

土地价值，是“土地资源”和“土地资本”的统一体。包括三方面内容：生产要素和生存生活的物质基础和来源；不可替代的稀缺资源；生态环境的基本要素。土地资本是附加了人类劳动的已利用土地。由于缺乏土地价值观念，城市土地整体的投入产出率偏低。

首先，城市用地结构失衡，致使土地使用不当和不足，降低了城市的综合功能和活力，土地产出效益差，土地价值外显不足。

其次，土地价值中没有包括生态价值，导致城市生态环境退化，造成了巨大的经济损失。

第三，忽视城市土地潜在价值。造成诸如“垃圾围城”等现象。全国666个城市中，有三分之二的城市被垃圾包围。

3.2 城市土地利用

城市土地利用存在地面、上部和地下三维空间协调发展的问题。当前绝大多数城市不能地下地上统筹规划、长远与近期相结合，为城市的进一步发展造成了遗憾和巨大浪费。

“东京宣言”指出21世纪是地下空间的世纪，“地下空间是造福子孙后代的重要空间”。开发城市地下空间，不仅提高土地利用率，而且具有众多优点：节省地产资源、缓解中心区高密度、人车立体分流，疏导交通、扩充基础设施容量、减少环境污染、保持城市景观、增加城市绿地，改善生态环境等。而我国城市基本只有人防规划涉及地下空间，并未得到足够重视。

4.结论

通过以上分析和研究，不难发现我国地产资源在市政规划和发展中的重要地位；尤其是地产资源的合理利用，更是事关我国国计民生。如果不能合理利用我国现有地产资源，我国的市政规划就不会上一个新台阶，而城市发展也将处于落后停滞状态。这将极不利于我国经济的发展。由此地产资源的在市政规划发展中的重要性可见一斑。

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