住宅权法律问题研究

刘芳

【摘 要】吃、穿、住是人们能够生存的最基本的需求，住宅是人类生存和发展不可缺少的物质条件，住宅权对于任何个人和家庭都是非常重要的。我国对公民的住宅权保障在理论与实践方面相对于西方发达国家都较为落后，住宅人权这一理论也尚未在人们的观念、更没在法律上确立，城镇居民的住宅现状也令人堪忧。因此，加强公民住宅权的理论研究、建立与完善我国的住宅权法律保障制度任重道远。

【关键词】住宅权；人权；住宅法

一、住宅权的基本内涵

公民住宅权，又称适足住房权，是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的，有良好的物质设备和基础服务设施的，具有安全、健康、尊严，并不受歧视的住房权利。

住宅权是基本人权，住有所居的权利是人权，在性质上是一种社会权，它是住宅权的最基本的内容，人们通过市场、社会保障和其他的方式来实现；逐步改善住宅条件的权利也属于人权的范畴，但是它区别于作为社会权利的住有所居，是一种自由权，人们有权选择适宜的住宅，国家也有义务保障人们住宅权利的实现。

二、保障公民住宅权的必要性

（一）保障公民住宅权是人权的基本要求

我们知道，人权具有普遍性的特征，从普遍人权的角度来看，住宅权作为公民的一项基本人权是人人都应当无差别享有的权利。这一权利内容也要求公民无论其经济状况的优劣和社会地位的高低都应当享有拥有自己住房的权利。低收入者在经济上处于弱势群体的地位不具有但凭一己之力而获得住房的能力，因而，住宅权对于这些人而言主要是一种公法上的权利，即以政府作为相对人而享有的权利。国家和政府有责任也有义务根据本国的国情采取适当的措施来积极的帮助人们来实现其住宅权。社会的低收入阶层也有权利要求获得政府和社会的保障，以便能够获得适足和支付得起的住房，从而使其住宅权由应然的权利转化为实有的权利。

（二）保障公民住宅权是政府应履行的义务

住宅权作为一项基本人权，其实现要受到一个国家或地区的自然资源状况、经济发展水平、政治文化背景以及个人、家庭收入等条件的制约，特别是对于低收入而又没有占有资源的人而言，实现住宅权在客观上具有很大的难度。因此，仅仅依凭权利主体自身的努力并不能完全实现住宅权，政府应该依法通过运用公共权力对社会资源的重新分配，给予中低收入群体以特别的物质保障；或者运用公共权力，通过创造条件，排除妨碍等方式，给予中低收入群体以特别的精神、道义保障；或者双管齐下，两者兼而有之。从这个角度而言，住宅权是居民的权利，对于国家来说则是一项义务，这一点是被普遍认同的。

（三）保障公民住宅权是建设和谐社会的必然要求

建设和谐社会，必须从解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，切实维护人民群众的合法权益。经济与社会、公平与效率是两对矛盾，矛盾的协调就是和谐。我们不但要发展房地产经济，保护住宅财产权，也要谋求经济与社会的和谐，顾及到贫困和中低收入者住房权利的实现。

（四）住宅权是房地产业可持续发展的保障

由政府投资向低收入居民提供价格较低的公共住宅，可以取得扩大住宅总供给量和控制住宅市场价格的双重作用。通过住宅社会保障制度，满足贫困和中低收入群体的住宅需求，从而减少人们对商品住宅的有效需求，进而起到平抑住宅价格的作用，这有利于房地产业的稳定和可持续发展。

三、完善我国公民住宅权的保障制度

（一）住宅权的立法保障

1、宪法对公民住宅权的确认和宣告

宪法是人权的保障书，人权的实现和保障片刻离不开宪法。宪法对公民住宅权的权利宣告在公民住宅权法律保障制度中处于根本重要的地位。公民住宅权保障只有在宪法层面上首先予以确认才能顺利开展其他层面的保障制度构建。因此，我国在加快建立公民住宅权法律保障制度的进程中首先就应当在宪法中将公民住宅权以根本法的形式确认和宣告出来，应当将公民住宅权作为公民的一项基本人权予以原则性的规定，并进一步明确国家和政府在公民住宅权保障方面的责任和义务。

2、制定与完善住宅立法

由于种种原因，具有最高法律效力的我国宪法始终不能成为司法判断的根据，我国的司法机关还不能直接适用宪法基本权利的条款。因此，我国还应当加强公民住宅权保障相关部门法的立法步伐。目前，我国公民住宅权保障性法律、法规尚不健全，住宅确保观念尚未在法律上有所体现，政府在住房保障方面的法律责任也尚不明确，这不利于我国公民住宅权保障工作的顺利进行。因此，为了切实保障我国公民住宅权的实现，我国立法机关应当加快有关住宅立法的制定工作进程。

3、继续完善配套法律、法规

由于我国《住宅法》的正式制定、颁布还需要一段时间的统一认识，我国目前应当尽快制定和完善保障公民住宅权实现的具体法律制度，以使得我国公民住宅权在宪法住宅权宣告和《住宅法》颁布实施之前能够得到其他法律、法规和规章的相应确认和保障。我国目前的公民住宅权保障制度很多仍由中央和地方各级政府的政策文件规定所构成，这不利于公民住宅权在全国或各地区形成统一的标准和管理制度。因此，我国政府应当在现有的《城市房地产管理法》的基础上，尽快制定相关的《城市房地产市场管理办法》，以使我国房地产市场的经济行为能够在健全的法律、法规体系中进行。我国的地方各级政府还应当对本地区内的各城市房屋建设进行充分的分析和股价，尽快制定出符合本地区经济发展水平和居民状况的《商品房销售价格管理办法》，从立法上对房地产企业的高利润商业行为进行规制，以有效地控制非正常增长的城市房价，切实保障城镇居民的住宅权。

（二）公民住宅权的司法保障制度

有权利必有救济已经成为一条法律定理。如果没有司法的救济，无论法律原则和规则规定得多么完美，最终必将流于形式，沦为空谈。因此，司法救济是权利救济的核心和最后通道。司法保障也应当被认为是公民住宅权实现的最后的一个途径了。尽管目前我国宪法中公民基本权利收到侵犯时仍不能通过司法权对宪法条纹的直接援引予以保护，但随着宪法诉讼理论和实践的发展，我国宪法中所规定的公民基本人权必将最终能够得到司法权的保障和实现。

综上所述，住宅权作为一项公民必须享有的基本人权，国家和政府应当采取积极的措施予以充分的保障。我们知道，经过了二十年的住房制度改革，随着住房私有化格局的形成，我国城镇居民的住房问题愈发严重，国家和政府也越来越重视对公民住房问题的解决。作为《经济、社会和文化权利国际公约》的缔约国，我国也应当加快对公民住宅权保障工作的进程，履行在住宅权保障方面的责任和义务。属于社会权体系中的住宅权是公民应当享有的基本人权之一，任何一个国家和政府都应当确认并采取积极的措施促使该权利的真正实现。在人权国际化的大环境下，我国目前已经将尊重并保障人权写入宪法。随着公民住宅权的理论研究、立法和司法实践的进一步开展和深入，相信我国公民住宅权利在不久的将来能够得到切实的保障和实现。

参考文献：

[1]金俭《中国住宅法研究》， 法律出版社2004年出版。

[2]孙宪忠、常鹏翱《住宅权的制度保障》， 载南京大学法律评论2001年卷。

[3]黄莹、王厚伟《生存权优于债权—评最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》， 载《法学评论》2006年第4期。

[4]肖泽晨《我国住宅权行政法保护缺失分析》， 载《行政法学研究》2006年第1期。