基于ArcEngine的房产登记管理系统

彭 鹏, 黄太松，宋奇海,谢政廷

（1.南京农业大学 公共管理学院，江苏 南京 210095；2.华东冶金地质勘查局 屯溪地质调查所，安徽 黄山 245099）

1 房产登记系统的发展

房产产籍信息与日俱增,如何开发庞大的产籍信息,及时、准确地为社会各界提供咨询和服务，已显得越来越重要[1]。为了实现房产登记的电子化管理,房产登记系统的发展总体归纳为3个阶段：纯MIS系统阶段、基于AutoCAD的开发阶段和基于GIS的开发阶段[2]。系统从单纯的产权数据存储管理逐渐发展到“以图管房”的模式。

2 关键技术

2.1 工作流技术

工作流就是业务过程的部分或整体在计算机应用环境下的自动化，使在多个参与者之间按照某种预定义的规则传递文档、信息或任务的过程自动进行，从而实现某个预期的业务目标。该技术广泛地应用于人事管理和政府事业机构。依据《房屋登记办法》的规定，房产登记的基本流程是申请—受理—审核—记载于登记簿—发证，房屋产权登记系统软件应用该技术后，房产登记的过程明了清晰。

2.2 数据库技术

房产登记系统涉及到众多数据，包括房屋的面积、楼层、幢号、分户图等自然信息，权属人、共有人、他项权利、设定日期等权属信息以及登记过程中产生的收费等业务信息，这些信息数量庞大，必须要通过数据库软件统一存储调用。常用的房产数据库软件有Oracle、SQL server、Sybase、DB2等。数据库标准的设立尤为重要，如果每个城市使用不同的数据库标准来建库，不利于未来的归一化联网共享信息，建设优化冗余小的数据库有利于延长房产登记系统的使用周期。

2.3 房屋编码

房屋编码即房屋唯一的识别码，《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》中都有规定，它如同公民唯一的身份证号，是按照房屋的基本单元来建立的，无论产权登记建立、登记簿还是测绘成图，都应以该编码为基础依据。要实现全国统一的房产信息共享平台及提高办事效率，必须要建立统一的编码规则。传统的编码方法有流水号法、生命周期法，而房屋作为典型的空间地物，最顺应趋势发展的应为地理位置法，由行政区号、标识房屋幢号的坐标或分幅图号以及具体户编号组成[3]。

2.4 GIS空间分析技术

空间分析作为GIS的核心功能之一，包括空间查询与量算、缓冲区分析、叠加分析、路径分析、空间插值、统计分类分析等。基于GIS软件平台开发制作城市的房籍图管理软件，可实现对所有房产图的查询、定位、量算、统计和专题地图制作等功能[4]。国内已有许多城市建立了数字房产管理信息系统并投入应用，如杭州、上海、南京等城市利用GIS实现了图、属、档的一体化管理，建立了以图管房的业务新模式。本文运用ArcEngine来实现以图管房，该GIS组件是独立的嵌入式组件，不依赖ArcGISDesktop桌面平台，具有简洁、灵活、可移植性强、成本低等特点。

2.5 楼盘表技术

楼盘表具有易读、直观性强的特点。一般的楼盘表都是基于各类表格控件，通过链接后台数据库来显示房屋信息及颜色的，同时可以利用楼盘表来实时更新后台数据，大大提高了登记业务的效率。本系统用DataGridview表格控件来显示后台数据及生成楼盘表。

2.6 图表控件技术

本系统中采用MSChart图像控件直接根据数据库生成各类饼图、直方图等，用FarPoint Spread控件自定义生成各项产权证书。

3 系统的构建

3.1 开发平台

本系统基于Visual Studio 2008 C#平台开发，嵌入了ArcEngine9.3组件GIS，数据库使用SQL Server 2005。

3.2 框架设计

1）房产登记系统与其他房产系统的关联。要设计房产登记系统，必须要弄清房产登记系统和房产测绘系统、存量房网上备案系统等的关联。2007年颁布的《房地产市场信息系统技术规范》明确规定房地产市场信息系统的组成：其中其他子系统以登记管理子系统和测绘及成果管理子系统为基础；统计分析与信息发布子系统的建立应以其他6个子系统为基础，其关联如图1所示，房产登记系统在所有系统中处于核心的地位。

2）房产登记系统框架。为了适应“以图管房”的趋势，根据《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》的有关规定，制定了基础设置、业务登记、业务受理、登记簿管理、楼盘表管理、房产图管理、统计查询等相关的功能模块；软件办公环境基于C/S开发更加安全和稳定，资料发布使用B/S框架。

3.3 数据库设计

3.3.1 数据分类

参考我国住房和城乡建设部2011年的《房地产市场基础信息数据标准》建立数据库。该文件对数据库表的建立，各种类型字段及部分表之间的关联给出了规定。房屋产权管理系统关系数据库中涉及的表数量及内容庞大，按照数据性质的不同可分为3类：

1）房屋属性数据，主要包括区县属性数据、街道(镇)属性数据、街坊(村)属性、自然幢属性数据、逻辑幢属性数据、层属性数据、丘属性数据、户属性数据、坐落属性数据和房产平面图属性等。

2）房屋权属数据，主要包括房屋所有权属性数据、权利人属性数据、抵押权属性数据、承租权属性数据、地役权属性数据、限制权属性数据和异议登记数据等。

3）业务数据，主要包括登记受理申请数据、登记收件数据、登记收费数据、登记审核数据、登记缮证数据、登记发证数据、登记归档数据和登记问题案件数据等。

4）空间图形数据，包括市县的行政边界和城市的房产矢量图形等。

3.3.2 创建表间关联

由于数据表数量众多，无法一一罗列，其核心的关联思想如图2所示。

4 功能简介

登记管理系统主要功能模块如表1所示。系统可批量录入楼盘信息，生成楼盘表和查询楼盘，根据房屋的各种属性信息在城市房籍图上快速定位房源，还支持多种统计查询业务，部分功能截图如图3～图6所示。

表1 房产登记管理系统功能模块组成表

图3 楼盘表显示

图4 房产图快速定位显示

图5 业务统计柱形图

图6 业务统计饼图

5 发展趋势分析

5.1 三维GIS技术

房屋自然属性除面积、空间位置等信息外，还应包括房屋的朝向、日照、空气流动、室内虚拟装潢等，基于三维GIS房产登记系统将可能实现该功能，房屋登记管理部门可以将该功能模块按照房主需求定制，进行出售，经济上可行。

三维 GIS 房产登记系统结合虚拟现实和二维GIS技术，使用户可以在三维空间中直观地认识和管理房地产信息。建立三维内部属性、拓扑关系和三维GIS模型是其关键。三维GIS模型构建包括三维地表模型构建和建筑物几何形体模型构建,它们的构建是利用矢量数据或数字摄影测量原理制作DEM来完成。三维地表模型构建还可以通过提取地形图上的高程点构建TIN来完成，并通过建筑物纹理、三维植被纹理、地表遥感影像纹理的采集、处理和空间几何模型的融合，生成真实感的三维GIS房产虚拟现实。

随着WebGIS技术、三维虚拟技术的发展、网络三维电子地图以及网络协议的不断升级，网络的传输能力会越来越强，可足不出户地登录房产局外网,查询房屋的备案情况和浏览预售的三维虚拟楼盘及虚拟室内装潢效果（图7、图8）。

图7 上海市三维电子地图

图8 虚拟室内装潢效果图

5.2 全国联网共享房产信息

住房和城乡建设部多次发布并保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网，技术上基本已经没有障碍，只需要建立或更改成统一的数据规范就能更好地互相访问数据，实现信息共享，但由于受到各种因素的影响，执行起来可能需要若干年的时间。全国联网实现房产信息共享，可以统计分析全国房产数据、制定税收政策及监管监测，如可以查询同一权属人名下在40余个不同城市的房产，统一监控异地购房的资金流向、程度、走势，遏制异地房屋的投资炒作等。

5.3 注重系统安全防护

近年来，黑客入侵房产局官网的事件屡次发生，2011年11月20日，南京房产局官网就被黑客入侵，所幸结果并不严重。房产数据如果被更改，就会涉及到非常多的法律纠纷，后果非常可怕。注意保护房产数据在网络中的安全非常重要，可通过设置权限、多层次加密保护以及升级加密技术等来逐步加强对房产数据的保护。

6 结 语

房地产市场的快速发展迫切需要对房屋产权进行高效正确的管理，基于ArcEngine的“以图管房”模式是一种有效的方式。随着计算机、软件和GIS技术的不断发展以及国家相关法律的不断健全，房产管理及配套管理软件会向标准统一化发展，数据共享及三维展示是未来房产管理的发展趋势。由于产权数据的极其重要性，必须同时注意对产权数据进行必要的安全保护。

[1]袁中智.县级房产产籍管理信息系统的开发与应用研究[D].重庆：西南农业大学，2002

[2]张桥平,张友静,许捍卫.房产分层分户图管理系统开发模式研究[J].测绘工程，2001,10(3):38-40

[3]管建平.房屋编码(三) [J].中国房地产，2011,11:26-33

[4]郑智华.利用GIS技术加强房屋产权登记的科学化管理[J].中国房地产，2008,11:36

[5]CJJ/T115. 房地产市场信息系统技术规范 [S].

[6]JGJ/T252.房地产市场基础信息数据标准[S].

[7]钟慧润,黄正良,孙丽娜.基于三维GIS的房产系统系统设计[J].测绘与空间地理信息，2011,6:176

[8]陈柳军.产权产籍数据在计算机网络中的安全[J].中国房地产，2003,11:63-64