智能住区的改善对策探讨

2013-08-23张志富

山西建筑 2013年15期

张进张志富

(1.中钢集团工程设计研究院有限公司石家庄设计院，河北石家庄 050021;2.北京中景恒基城市规划设计有限公司，北京 100000)

0 引言

为了提高可持续发展的水平，从20世纪末起我国就开始致力于既保证经济高速增长，又协调其与环境关系的努力。这些工作主要是从保护生态平衡，重视提高国家科技实力，选择资源节约型的发展方式等等方面展开。可持续发展作为我国的基本国策之一，已深入到社会的方方面面，住宅小区也不例外，近年来针对住区提出的生态、智能、绿色等建设目标，都是可持续发展目标的体现。

随着我国信息技术的发展，住区的智能化已在全国得到发展，智能化住区已从过去单纯的炒作概念，向实质建设阶段推进，并取得了一定的成果，根据相关研究，我国发达地区新建住宅中，70%都建设有各类的智能化系统，20%的住宅按照完全智能化系统建设［1］。但在智能住区快速发展的同时，也存在许多问题，我们应该正视这些存在的问题，分析这些问题，找出合理的应对策略，以保证我国住区智能化的更好更快发展。

1 智能住区的概念及其发展

智能住区是随着现代通信技术的发展，为改善住区环境而出现的新概念，一般是指充分利用计算机、互联网等现代技术，实现对小区范围的基础设施和功能设施的数字化、智能化，进而实现小区服务和管理的最优化［2］。世界范围内，20世纪80年代初，家用电器进入普通家庭，形成住宅的电子化HE(Home Electronics);80年代中期，通信设备与家电设备、安保设备等功能结合后，形成了住区自动化HA(Home Automation);80年代后期，随着信息技术的发展，出现了对住区中各种通信、安保设备通过总线技术进行控制与管理，初步实现了住区的智能化［3］。在我国，智能住区建设起步稍晚，始于20世纪90年代，是在小康住宅的基础上形成的，在21世纪得到了很好的发展。

2 我国智能住区现存问题分析

我国智能住区发展的阶段正赶上住宅商品化的改革阶段，很多智能住区都是房地产开发商为销售住宅而提出的“概念”，建设水平和质量均参差不齐。随着时间的推移，很多问题开始出现，为使智能住区更好的发展，下文对智能住区出现的主要问题进行梳理。

2.1 系统不完善，设备质量差

从20世纪90年代，我国建筑电气工程领域提出住区智能化，很多房产商以此为卖点，大肆宣传智能社区的概念，但在实际建设中，房产商为降低成本，很少花费巨资进行建设，即使建设也多采购成本较低的设备，造成很多设备投入初期可以使用，没过多久就不能正常工作，且建筑工程界对智能住区的建设也缺乏相应的经验，如何建设与维护也一直在探索中。同时，社会信息化大环境也没有建立，因此在2000年以前的一些项目都属于探索性的试点工程，实际运行中存在着各种各样的问题［1］。如工程质量低，运行成本高，实用价值差等情况，近两年来，由于政府对住宅建设非常重视，业界也制定了相关的标准，工程质量有所提高，但系统仍待完善，设备质量差的问题还不同程度的存在。

2.2 恶性竞争，可持续性差

随着社会信息化平台的发展，多种宽带接入技术日趋成熟，各家通信营运商竞相向住宅小区奉献服务，以免费建设网络工程的优惠来争取市场，房产开发商为降低建设成本，有些小区建设初期同时进入多家通信接口，如图1所示，已建成的某住宅楼的楼梯间内挂满了各家的设备箱，每户装入了多家信息插孔。虽然这些通信运营商都尽心尽力的提供各类服务，但实际宽带用户的开通率仍然较低，而且还要被多家运营商分摊，近期效益可想而知。如果这样长期无序竞争，通信环境不能合理发展，企业不能生存，很难维持住区信息环境的良性发展。

2.3 后期管理不到位

智能化住区建成，只是智能社区建设的开始，智能化系统投入运行后，需要正确的管理与有效的维护，并且在运行中发现不足，不断的积累经验，完善其智能化系统。与住宅的生命周期相比，智能化系统的寿命短得多，根据相关统计，住宅建筑的生命周期有50年～70年，而智能化系统，每隔8年～12年就需更新一次，为了商业利益，房地产开发商在住区建设初期十分重视这些智能化系统建设，而对其运行与维护则很少考虑［1］。目前多数住宅小区的物业管理公司是以应聘方式进入小区，虽然住区在建设之初为他们提供了一定的技术装备，但他们对这些高新技术的产物并不感兴趣，对其维护也不到位。如图2所示，有些小区虽在建设初期安装了住区安防系统，但由于管理缺失，这些设备很快就被损坏或停用。物业管理是以服务取得收益的薄利行业，内部很难配备计算机维护、通信等行业的专业人才，因此对这些系统的维护、升级也很难做到。

图1 住宅内的信息管理单元

图2 小区安防系统

3 改善策略

3.1 采用成熟技术，保证产品质量

在智能住区的建设过程中，开发商不应只是从商业的角度来进行宣传，对其智能系统的建设不闻不问，在住区智能化系统建设方面应采用比较成熟的技术和产品，同时也应注意到有些产品是为不同年龄、文化程度的人群服务，必须考虑产品操作简单和维护的方便。在智能设备的选择时，开发商不应只从降低成本的角度考虑，使用价低质劣的产品，应该从长远考虑，选择优质的设备与产品。

3.2 优化智能系统管理

智能住区建设应该依据国家有关数字化、智能化的相关标准和规范来进行，在建设时应考虑各系统的优化，只有社区内的各智能子系统优化运行，才能保证住区智能系统长期稳定运行，其中，智能住区的子系统主要包括电力系统、有线电视系统、电话系统和综合布线系统、单元可视对讲系统和防盗监控系统、住宅三表自动记录系统及汽车自动管理系统［4］。在住区建设初期，应该对这些系统进行综合的优化设计，在住区内布线时应综合考虑各方面的因素，防止各系统间出现冲突及各子系统内部出现不良的竞争。

3.3 深化物业管理

住区智能化是与科技的发展分不开的，随着信息技术的发展，智能住区物业管理的科技含量也越来越高。因此，对管理人员的专业性和技术性要求也相应的提高，住区的物业管理人员应具备较高的专业素质和业务水平，才能使智能住区的物业管理顺利进行。但通过前文分析可知，物业管理公司都是通过招标的方式进驻住区的，所以很难有充足专业人员，因此应该以外部招聘与内部培训相结合的方法解决。网络工程师、程序员等计算机专业人员应外部聘请，弱电工程师、技术工人、保安人员应以内部培训为主。物业的行政主管部门应定期对物业人员进行培训，严格要求，使物业管理步入专业化和正规化运行的轨道［5］。