关于如何提高天津市住房公积金使用覆盖率的研究

郝 维

（天津住房公积金管理中心，天津 300000）

当前住房公积金制度被质疑的问题之一就是保障性不突出、公平性不足、资金利用率低等，主要体现在住房公积金的贷款和提取政策上。而扩大使用覆盖率，从政策的角度来讲就是针对这一现象积极发挥公积金的资金调节功能，来体现在保障性和平衡收入方面的作用，以免造成新的社会分配不公，违背了公平性原则。我们可以因地制宜，兼顾百姓需求和管理中心的资金运营压力，逐步对政策加以调整，积极防止政策补贴倒置（即高收入者受益率高，低收入者受益率低），从而体现公积金政策的公平性。

天津已经在通过政策的调节功能来平衡公平性上迈出了我们的步伐，我们可以就已取得的经验成果为基础秉承这一宗旨，继续加大加快天津公积金资金调节功能的发挥。下面针对采集的一些百姓需求，浅显地谈一下个人几点不成熟的想法。

一、通过丰富贷款业务种类扩大使用覆盖率

天津公积金管理目前来讲应是走在全国前列的，使用率超过了80%，要从贷款和提取甚至更多方面同时扩大使用覆盖率，会在运作中面临资金不足的问题，至使产生资金风险。因此在资金有限的情况下，丰富贷款业务种类加快资金流动效率是逐步扩大使用覆盖率的先行手段。

(一）施行差别化利率贷款政策

有调查数据显示天津市民中，43.6%的人是没有房产的，33.8%的人群只拥有一套住房，12%的人拥有两套房产，而10.6%的人拥有着三套及三套以上的房产。就是说天津市民中，每10 位调查者中就会有一个人拥有三套房及三套以上的房产，而超过4 成人都是无房者，自有住房率比例严重失调，没房的人还是占据着相当大的比例。而对购房需求的调查显示47.2%的人是具有刚性需求的，年龄主要集中在35 岁以下；38.1%的人有改善性需求，年龄主要集中在35-45 岁。刚性和改善型购房的市场的需求量依然旺盛。从年龄段分析这部分人群绝大多数应是公积金制度的参与者，因此天津的公积金在满足刚性需求和改善型住房的融资过程中，还有很大的发挥资金调节作用的空间。下面做以简单阐述。

从现行《条例》规定看，住房公积金贷款政策没有体现出对不同收入人群的区别对待，特别是减轻中低收入家庭的购房支出负担上没有发挥作用，而高收入者同样享受低利率优惠。在人民银行制定的相关利率政策中，对于住房公积金贷款利率使用固定利率，与商业银行同等期限个人房贷利率差别不大，没有拉开差距，使住房公积金贷款利率的优势不明显，失去了吸引力。

建议施行公积金差别化还贷利率：对于购买首套或仅一套（将原住房卖掉重新购置后夫妻双方名下仅有一套房产）自住、小户型住房，用于解决基本住房需求的低收入家庭，下浮一定百分比，执行更加优惠的贷款利率，发挥政策性住房金融的作用，切实扶持弱势群体解决住房困难，提高保障水平；对于购首套，但大于面积标准的施行公积金基准利率；对购买改善型二套房，但仍属小户型住房的维持公积金基准贷款利率1.1 倍；对于购买改善型二套房，但属于复式或面积超标房屋的，应再上浮一定百分比（仍低于商业贷款利率），用利率上浮取得的收益弥补利率下浮付出的成本，管理中心利息收益不会出现很大波动。同时按所购房的面积、成交额、套数等因素将贷款年限也同时划分档次，刚性贷款年限最长，改善型年限贷适中，超标型贷款要适当缩短贷款年限。

（二）开办住房公积金装修贷款业务

住房公积金中心不同于商业银行，应注意维护住房公积金的社会保障性与职工受益的广泛性，维护广大缴存人的利益。因此，开展住房装修贷款应与天津的住房公积金的资金规模与资金使用率相结合，应在先保证资金安全运转的前提下，视资金情况研究开展。装修贷款的需求，目前与装修提取公积金需求相比相对弱一些。职工装修还是想使用自己的公积金余额，这样成本低，沉淀余额使用效率高。但由于天津的住房公积金贷款使用率已超80%，资金流动空间小，因此可考虑优先开办住房公积金装修贷款业务以满足职工融资需要，待资金流动性增强后再开办装修提取公积金业务。在制定住房装修贷款的政策上，应向中低收入家庭倾斜且贷款时间不宜过长（五年以内），以加快资金回笼。比如，可尝试放开第一套、小户型住房的3-5 年期装修贷款。而对于第二套或二套以上的住房，面积超标的住房则不能装修贷款。与此同时由于装修市场管理相对职工购房来说较松散，手续及资料也不够统一规范，容易产生审核风险或假的装修套贷，因此制定贷款政策时更要加强对流程资料准确性的控制。

（三）支持商业贷款转成中短期公积金贷款

商业贷款转成公积金贷款多年来一直是天津贷款职工所想往的事情，但一直没能出台相关的政策。尽管商业贷款和公积金贷款之间在互换过程中存在着多种阻碍因素，但是也有少数地区已经实现了二者之间转换。据不完全统计，目前可以实现二者之间转换的城市有上海、南京、长沙、沈阳、大连、郑州、重庆、武汉、温州、廊坊、石家庄、绍兴、杭州、宣城、贵阳以及芜湖等。这些城市转贷的主要形式是：首先贷款人向公积金中心申请并征得商业贷款行同意，向公积金中心提交资料审查通过后由贷款人先行筹资还清商业贷款，再向公积金中心贷款，同时重新办理抵押。

二、通过增加可提取住房公积金种类扩大使用覆盖率

通过增加可提取住房公积金种类来扩大使用覆盖率要明确三个原则：第一，住房公积金作为缴存职工最基本的住房保障资金，以解决基本住房需求为目的，优先用于满足中低收入阶层的住房消费支出。第二，增加提取种类应做到专款专用。住房公积金是以解决住房类问题为出发点建立的，不应再将大病提取以外的其他社会保障类问题与住房保障问题混肴一并纳入公积金提取来解决。如救助生活困难、补助子女上学等与住房没有直接关系的问题，如果那样住房公积金也就不姓“房”了。现在住房公积金本身面临繁重的住房问题还急待解决，如果再涉足其他领域，将有生存风险。第三，通过增加可提取种类扩大使用覆盖率，不是一蹴而就的事，需通过测算和反复论证逐步放开，做到成熟一条出台一条，同时逐步放开还可以加强经验积累，缓冲资金压力。