房地产金融风险应对措施的探讨

2013-08-15赵晓凤

时代金融 2013年6期

赵晓凤

（天津滨海发展投资控股有限公司，天津 300221）

一、我国房地产金融风险的现状

（一）银行是房地产金融风险的高发主体

银行是房产地开发的主要资金供给者，而且往往是唯一的供给主体。银行几乎参与了整个房地产项目从开发到交付使用的整过程，整个房地产开发有60%的资金是来自于银行的，比如购买土地，楼盘开发，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这也使银行存在着结构性的风险。一个方面，由于银行较低的信贷门槛和融资成本会诱使房地产商利用信贷杠杆效用进行高负债经营，这样既会增加房产商的财务风险，也容易出现违约付款现象；另一个方面，投资过热会造就过高的市场风险，一旦投资泡沫破灭，房价就会急剧下降，导致作为抵押物的房产也会跟着掉价。

（二）企业和个人出现违约付款危险

在房地产市场运行的过程中，有时候由于种种原因会出现楼盘销售滞销情况导致资金回笼周期变长，使开发商的资金流动出现困境而经营不善，严重亏损，最终导致破产倒闭，或是消费者个人出现收入减少、死亡等原因无力偿还贷款，这些都会给金融市场带来一定的风险。更有些不良的开发商为了能套取银行贷款，帮助消费者制造假的贷款资料、贷款信息帮助其获得银行的贷款，再将获取的贷款挪作其他用处，导致抵押物只不过是一纸空字，其中也不乏一些骗取贷款后携款潜逃。在住房贷款办理中，由于我国目前个人信用制度建设还不健全，无法对贷款人做全面深入的了解，这也会是风险发生因素之一。

（三）国家宏观调控力度不够，房地产金融市场法律法规不完善

国家在对房地产进行调控的时候，由于对房地产市场的了解和研究不够深入，往往出现调控不到位、不及时的情况。而且，宏观调控没有一个有效且有连续性的操作机制，只是在房价出现严重问题的时候再进行调控，对房地产的监控比较缺乏。另一方面，没有建立健全专业的房地产金融市场法律制度和风险分析管理机构。

（四）银行贷款的发放存在操作性风险

这些年房地产行业持续高速增加，高收益性也日益显现，从而诱使大批银行的资金涌入到房地产市场，由于可供贷款的选择性多了，有些开发商会故意拖欠银行贷款，银行为了加快资金的回笼周期，不得不开出较低门槛的条件，违规操作放低贷款标准，从而进一步导致市场竞争的恶化。另外，银行信贷人员风险意识不高，对于借贷人的审核不够客观全面，银行也未建立相关预警控制机制。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产开发商资金不足，只能大部分靠向银行借贷

目前，房地产开发商所需的土地购置和开发资金基本上有60%是来自于银行的贷款。一旦开发项目出现波动情况，开发商就会因为资金链断裂而陷入困境，导致偿还能力出现问题，房地产投资风险和融资信用风险都会转嫁到商业银行的信用贷款，蒙受损失的还是银行机构。现阶段，开发商的贷款基本是以抵押的形式发放的，银行对抵押物的评价往往是来自评估机构的评估，带有一定的主观性，并不能完全反应抵押物的真正价值。另外，土地价格的不稳定性，这也增加了土地购置和信用贷款的隐形风险。

（二）房地产投资增长过快，市场消耗不及时

最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。

（三）房地产市场混乱，房地产金融业务缺乏良好的运行环境

由于我国实施土地出让协议制度，会导致出现一些政府官员和开发商相互勾结的情况，使土地的规划管理不能得到优化配置。另一方面由于信用制度体系的缺乏，在房地产金融市场，有些信用主体的骗贷行为严重影响了金融市场的健康有序的发展。再者是资金投资结构不合理，跟现阶段居民的收入相比较，经济适用房建设的投入比例明显偏低，而商品房库存量依然是高居不下。

三、防范房地产金融风险的应对措施

（一）开拓多元化的融资渠道，积极推动房地产贷款证券化

目前，我国房地产开发的资金来源比较单一，银行的信贷贷款依然是其主要的融资渠道，融资渠道单一，风险也相对比较集中。因此，我们必须尽快开拓多元化的融资渠道，将目前集中的银行信贷融资转化到商业机构贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，建立多元化的融资机制，这在防范房地产金融风险方面是一种比较有效的方式。具体可以通过以下方法进行操作：建立房地产开发建设基金；培育住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化，促进市场的流通；在做好防范措施的前提下，可以引入外资到房地产市场；继续推进发展住房公积金贷款。建立多元化融资机制，促进住房抵押贷款证券化，促进二级市场流通性，进行融资渠道的创新，能够从根本上做到防范房地产金融风险。

（二）加强信贷资格审核评估工作

要提高风险防范意识，在提供信贷金融业务服务时，作为银行信贷部的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点要审查好借款人的还款能力和信用记录，项目的可行性和抗风险性。做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，要及时跟踪调查借款人资金投资项目的进展情况，跟进所发放资金的使用方向是否合理合法，及时掌握和控制项目的相关动态，以防挪用资金导致出现影响项目和企业的运作，最终导致无法正常还贷。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。

（三）加强国家宏观调控，加大央行监管力度

房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于国家维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，国家必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。央行须加大力度调查和分析房地产市场，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。