我国房地产业发展历程及存在问题分析

刘 宁

（郑州大学，河南 郑州 450001）

一、我国房地产业发展历程

我国房地产业严格来说是从1978 年开始逐渐形成。自此大致可分为五个阶段：起步阶段（1978—1991 年）、过热阶段（1992—1993 年）、稳步发展阶段（1994—1997 年）、繁荣阶段（1998—2002 年）以及宏观调控阶段（2003 年至今）。

（一）起步阶段

我国房地产业起步阶段是房地产发展历程中的重要时期，虽然发展较为缓慢，但其中提出了许多开创性观点，意义重大。主要内容是住房制度和土地使用制度改革。

住房制度改革具体可分为三个阶段：

1. 1979-1981 年，公房成本价销售

1979 年，国家城建总局决定试行以成本价将新建住房销售给居民，并选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州五个城市试点。

2.1982-1987 年，提高租金，补贴售房

1982 年4 月，国务院原则上同意了《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》。有关部门设计出“三三制”的补贴出售住房方案，即由政府、企业和个人各负担1/3，再加上其他的优惠办法，个人补贴售房试点取得显著的效果。。

3.1988-1991 年，全面启动阶段

1988 年2 月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段。

土地使用制度改革也可分为三个阶段：

1.1980 年，征收土地使用费

1980 年7 月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，其中规定可以出租批租土地给外商使用。

2.1986 年，土地使用权有偿出让

1987 年9 月9 日深圳市首次以协议形式有偿出让土地。11 月，国务院批准确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门和福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市。

3.1988 年，土地使用权出让和转让有法可依

1988 年4 月，第七届全国人大第一次会议修改了1982 年《宪法》的相关条款，规定“土地使用权可以按照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。这标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。

（二）过热阶段

我国在1992-1993 年期间遭遇了严重的房地产泡沫，泡沫破裂所造成的恶劣影响延续了许多年。

1992 年，邓小平发表了重要的南方讲话。这一历史性的讲话掀起了经济改革的新浪潮，房地产井喷也由此开始。以海南为例，1992 年公寓楼由去年的1000 多元/m2涨到5000 元/ m2；中心地区的房价一度突破100000 元/ m2。房价飙升正是吸引大量资金涌入房地产的根本原因。

这场房地产狂潮首先从海南岛开始，随后迅速蔓延到广东珠三角，再向福建、江苏、上海扩散，这五省、直辖市的房地产公司总数占全国一半以上。而泡沫生产期间，银行资金、国有企业、乡镇企业、民营企业以及大量外资通过各种渠道涌入房地产业。

但泡沫终将破灭。1993 年6 月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，16 条强力调控措施简言之就是紧缩银根，抑制房地产过热发展。这次宏观调控立竿见影，泡沫破裂，但也套牢大批资金，留下大量烂尾楼。

（三）稳步发展阶段

1994 年7 月，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这一决定再次开启了城镇住房制度改革之路。

在售房方面，各地不断规范价格，使标准价逐步向市场成本价靠近；在租金方面，各地制定了详细的提租规划，使租金水平大幅度提高，租售比价趋于合理；在保障住房方面，住房公积金制度普遍建立，经济适用房的建设也取得较大进展，安居工程建设速度加快。

（四）繁荣阶段

1998 年7 月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份被称为房改纲领的“23 号文件”，宣布了98 年下半年停止住房实物分配，提出深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化；促使住宅业成为新的经济增长点等。

这次房改明确了住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始释放。当然相应的优惠政策也提高了居民的购买力，例如首付款比例降低、降息、减税以及购房货币补贴等政策。大规模的基础设施建设也释放着大规模的投资需求，房地产业从1988 年开始正式走向繁荣之路。

（五）宏观调控阶段

早在2001 年，“温州炒房团”就进入了人们的视野，其所到之处房价一路飙升，房地产过热发展引发担忧。2002 年5 月，经国务院同意，多部门联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，但不少地区房价上涨过快、住房供给结构性失调的问题愈发严重。

2003 年6 月，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121 号文件”，其中最严厉的规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。这造成许多房地产开发公司可能面临资金链断裂的状况。接下来不断出台的调控政策可以显现政府稳定房价、抑制房价过快上涨的决心。

但一系列的宏观调控政策并没有取得预期效果，房价仍在上涨。尤其是2008 年，受金融危机的影响，我国开始实行“适度宽松”的货币政策，楼市出现了“恐慌性抢购”，之前的调控可谓前功尽弃。

2010 年以来国务院及中国人民银行相继出台了一系列的宏观调控政策，这些政策有助于遏制房价快速上涨的势头，但引导房地产业平稳发展之路仍然任重而道远。

三、我国房地产业存在问题分析

我国房地产业经历了三十多年的发展，已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产业每年对GDP 的贡献率都在5%左右。而且由于其行业的特殊性，它的发展对上下游的企业也有重要意义。但目前我国房地产业存在的问题已不容忽视，主要有以下三个方面：

（一）住房供求结构性失衡

居民的购房需求可分为自住性需求、投机性需求和投资性需求。目前自主性需求由于房价过高受到抑制，而房价持续上涨的预期及通货膨胀等问题，导致投机投资性需求依然旺盛。当然随着政府打击投机投资性购房的力度加大，购房者的持有成本不断增加，这两类需求可能会逐渐降低。对于投资性需求还需要政府引导至其他投资渠道。

我国目前的住房政策是低收入家庭通过廉租房和经济适用房解决；中等收入家庭采取限价商品房和经济适用房的办法解决；高收入家庭通过市场解决。但现状是高价位商品房比重过高，低价位商品房开发量不足，经济适用房和廉租房供不应求。开发商追求利润更愿意开发高档商品房是形成住房供求结构性矛盾的主要原因，但政府在土地供应、租赁住房补贴、住房保障等方面政策的缺失和滞后也是重要原因。

（二）资金涌入导致经济结构扭曲

一个国家的实体经济永远是国之根本，但我国现在由于房地产业持续的高利润率，吸引大量资金纷纷涌入地产业，其中不乏许多优秀的实业企业。例如，海尔地产集团有限公司是海尔集团旗下的一家法人单位，目前已经发展成为山东第一大房地产企业。而市场整体不景气，劳动力成本上升，人民币升值影响出口等原因，造成许多中小企业家放弃实业，将资金投入房地产来获取投机差价。

然而实体经济是金融的基础，美国的次贷危机可以作为一个很好的警示。通过运用大量金融衍生工具的金融市场看似繁荣，实则由于缺乏支撑脆弱不堪。房地产业的发展对于拉动内需固然重要，但现在我国更需要将住房问题作为重要民生问题，保障普通居民的生活质量，并引导资金流向实体经济，进而实现我国经济的平稳健康发展。

（三）蕴含极大的金融风险

过去五年中，商业银行房地产贷款余额年平均增长达25.3%，个人住房贷款年平均增长达一倍以上。银行信贷是房地产开发企业的重要融资渠道，尽管现在银行贷款的条件愈加苛刻，成本增加，但其仍占房地产企业资金来源的15%以上。房地产业融资依赖银行，银行信贷政策的每一次变化和调整都会对其产生巨大的冲击。目前我国个人贷款的违约率较低，但如果房价出现大幅下跌，将会降低贷款者的还款意愿。断供和退房的现象增加，引发按揭纠纷。

房地产产品本身很容易造成投机性，一旦房地产价格大幅下降，银行将产生大量的不良债权。银行是金融系统的重要部分，银行一旦出现危机，将直接影响股票市场，打击投资者信心，进而使国家经济整体步入萧条。

[1] 潘艳.我国房地产业发展的现状、问题及趋势分析[J].贵州大学学报，2003（04）.

[2]卜凡中. 我们房地产这些年[M]. 杭州: 浙江大学出版社， 2010.

[3] 潘家华，李景国，等.房地产蓝皮书[M].北京：社会科学文献出版社，2012.