城市化进程中物业管理存在的问题、作用及发展趋势

陈小芳

（宿州学院 管理工程学院，安徽 宿州 234000）

我国的城市化进程就是农村转化为城市的过程，从19世纪下半叶到20世纪中叶，列强的侵略以及军阀割据的困扰，导致中国的城市化发展不均衡。自20世纪50年代中期以后，建立了城乡二元分割的社会结构，使得城市化进程长期处于停滞状态。［1］改革开放以来，城市化进程明显加快。现代物业管理作为城市管理的重要组成部分，对完善城市功能、促进城市经济发展、推进城市建设、改善城市环境等具有十分重要的作用。城市化建设与高质量的现代物业管理有着密不可分的关系。

一、城市化进程中物业管理存在的问题

物业管理是指业主对所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。《物权法》规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。现代物业主要包括居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业等。物业机构依据委托合同对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。由于起步较晚，目前，我国物业管理主要存在下列问题。

物业服务企业自身定位混乱，专业人才储备不足。物业管理的核心在于服务，在尊重业主需求的前提下，签订双方都可接受的质价相符的服务合同。一些物业服务企业认为自己是管理者，不能准确把握好自身的服务角色，以致定位颠倒，淡化了物业管理的服务特征。物业服务企业没有摆正企业、开发商与业主之间的关系，互相推诿责任，概念不清，角色定位混乱。［2］物业管理作为新兴行业，专业人才储备不足。非专业人员占据着物业管理的大部分市场，专业化人才稀缺。我国物业管理行业起步晚，管理人员上岗专业培训流于形式，监管不足，观念陈旧，导致我国物业管理行业从业人员整体素质不高，这制约着物业管理行业的良性发展。

物业服务企业缺乏规范有效的运行机制，难以形成规模效益。我国现有的物业服务企业较多，但管理水平参差不齐，其中能够真正做到规范运行的企业很少。没有建立规范有效的运行机制，导致相关各方责任不清。配套的物业管理法规不健全，不能及时出台地方性物业管理政策，导致业主与物业服务企业之间责权利不清，处理纠纷缺乏明确的法律依据。在目前的运行机制下，物业管理行业风险小，利润低。物业服务企业规模普遍偏小，加之需要考虑现阶段业主的经济承受能力，政府核定的收费价格常常低于物业服务企业市场运作的成本，造成物业服务企业长期亏损，不能形成规模效应，其综合实力以及群体功能也很难发挥出来。

二、城市化进程中现代物业管理的作用

进一步完善城市功能。现代城市功能既包含城市原来的社会经济结构功能的利用和改善，又包含城市远景规划布局的调整、社会经济结构的转变和社会生产生活等基础设施功能的提升，其内涵非常丰富。城市基础设施建设与房地产开发、改造与建设，是完善与发展城市功能的物质基础。维持或完善城市基础设施和住宅以及公共建筑的功能，必须投入相应的人力、物力、财力。物业管理正好具备这种功能，通过创造管理服务软设施，满足业主或用户在物业使用过程中的多元化需求。

促进城市经济发展。物业管理处于房地产消费阶段的管理环节，在房地产保值、增值方面具有重大影响。房地产价值不仅与物业维修养护有直接关联，而且房地产市场价格也会随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。［2］现代物业管理改善了过去陈旧简单的房屋管理模式，使得房地产服务更加完善、有效，适应了现代房地产综合开发的大生产方式以及房地产商品经济发展的要求，推动了房地产业的良性发展，促进了城市房地产业运行体系的确立与完善。物业管理从业人员大部分来自于企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾做出了贡献。

改善城市环境。现代化文明城市的建设，既需要加大城市基础设施建设，也需要加强城市文明建设。在一定的居住范围内，应综合发挥基层、群众自治组织、物业服务企业的共同作用，为维修房屋、整治环境提供及时有效的有偿服务，使整个城市环境得到综合整治，提高城市文明程度。城市环境的改善需要良好的物业管理，通过强化环境卫生管理、绿化系统建设和维护车辆管理、保安队伍的管理和建设等，提升城市环境质量。

维护社区稳定与城市治安。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业在维护城市环境和秩序方面起到了积极作用。优秀的物业管理能够协调城市建设和物业管理各主体之间的关系，合理分配资源，维护社区稳定与和谐。物业管理是维护城市治安的最有效的载体，主要表现在：首先，物业管理会对公共安全设施进行设置和改造，能够抑制和消除产生违法犯罪的一些因素和条件，为社区治安防范提供物质保障；其次，物业服务企业聘用专业的保安人员来加强安全防范，有利于维护城市治安；最后，物业服务企业具备一定的经济实力，遵循社会主义市场经济规律，为社区治安防范提供新的保障。［3］

三、城市化进程中物业管理的发展趋势

明确自身定位，提供专业化服务。现代物业要求物业管理必须以业主为本，为业主提供优质的物业服务，而不是管理业主。随着城市化进程中政府部门对物业管理行业监督力度的加强和业主对物业服务要求的增加，整个物业市场将会更加专业化。物业机构必须引进专业人才，提高物业服务水平，满足城市化进程的需求。

建立规范的运行机制和物业市场管理秩序。现代化城市的发展要求提供高效、规范的物业服务，物业服务企业应建立高效、规范的运行机制。政府和行业协会不断完善物业管理行业的道德规范、自律准则和管理标准，促进物业管理的规范化。城市化进程中物业机构为业主提供的服务范围不断扩大，物业管理应根据《物权法》和《物业管理法》，明确物业管理权是业主的权利，依法为业主提供管理服务，营造良好的物业市场管理秩序。［3］

建立合理的物业市场需求机制。市场发展的三大主要因素是价格、需求、竞争。随着城市化进程的推进，这些因素的作用逐渐在规范企业市场行为、推动市场需求发展中体现出来。［2］政府应进一步推动物业管理的专业化、市场化，严格实施《物业服务收费管理办法》、《物业管理法》等相关法规，保证政府职能部门有效发挥质量监督作用，确保物业管理服务价格由市场机制自行决定，推动市场良性发展。

［1］ 江幼默.我国城市化进程中的问题与对策［D］.南京大学，2012.

［2］ 张云，任晓芳.我国物业管理现状分析与对策［J］.科技风，2011（1）.

［3］ 赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究［D］.北京交通大学，2011.