浅析房地产发展对内蒙古经济的影响

张海庆

引言

房地产市场的快速发展是我国经济的一个十分重要的经济现象，房地产业被看作我国国民经济的晴雨表，也被视为自治区区域经济的风向标。房地产产业是一个产业链条长、关联度高，带动性强的重要产业。产业范围横跨生产、流通、消费三大领域，对兼容金融、建材、运输、装饰家电等50多个相关产业也都有着直接的拉动作用。

近年来，内蒙古自治区连续多年保持工业的增长，而房地产企业及相关行业在国民经济的发展中，也占据了极其重要的地位，是地方经济整个产业链条中重要的而且是关键的环节，为我区的市场经济的发展做出了重要的贡献。它作为自治区经济的重要组成部分在整个区域经济体系中也具有相当重要的地位和作用。因此，从房地产业与自治区经济结构中其他相关产业之间的各种联系和内在结构考虑，探索房地产业与其他相关产业的关联效应，发现部分产业之间的结构和演变规律，对于确立房地产业在自治区经济中的位置，促进房地产业与自治区经济及其他产业的和谐发展等具有深远意义。

一、房地产业概述

房地产是物质实体和权益的结合，其经济活动也就主要地表现为围绕其各种权益的互动过程。作为物质存在形态的房地产是指地产、建筑物以及定着于土地、建筑物上不可分离的部分；法律上的房地产本质上是一种财产，这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权等等。房地产业则是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括着土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。房地产开发是预知未来需求而进行产品开发，这种产品是地产和房产的复合。土地具有稀缺性、建筑产品具有定制性，所以大量的相同的房地产产品不可能存在；而且房地产产业链较长涉及的行业比较多，所以房地产行业的特殊产品与其他行业一般产品的特点有很多不同之处。

房地产行业是一个专业性跨度很大、涉及领域很广泛的综合性产业，同时也是一个由众多部门机构和分支行业共同支撑的庞大、复杂的完整体系。作为一种重要的消费品和生产资料，同时也作为一种相对稳定、可靠的投资工具，房地产在国民经济和社会生活中占有举足轻重的地位。房地产企业如何更快更好地的发展，才能维持和提升企业的市场位势，才能更加强势地参与未来的激烈竞争，这已经是房地产企业发展的瓶颈。只有更注重房地产产品未来的发展趋势，更加强企业内部竞争力的塑造，更提升房地产行业服务人员的素质，更讲究房地产品牌的建设，才能更好的为消费者提供满意的产品，才能更有效的支持国家和自治区的经济增长。

二、房地产业与自治区经济增长的关系

我国房地产市场的快速发展、城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。内蒙古自治区的房地产业虽然没有我国大城市发展的如火如荼，但也成为推动自治区经济快速发展的主要力量，并且在未来几年里，房地产仍将起到举足轻重的作用。然而在日渐成熟、规范的房地产市场和中国加入WTO的背景下，房地产企业面临来自内外的双重压力。只有做好房地产业内部的可持续经营与发展，做好与相关产业的协调发展，才能更好地促进自治区经济的增长，以下从几个方面分析房地产业与自治区经济增长的关系。

（一）房地产的物理特性间接影响自治区的经济增长

土地具有不可移动性，建筑物由于定着在土地上，所以往往也是不可移动的。房地产的区位独特性和位置的固定性，对经济活动会产生一定的外部性。也由于房地产位置的固定性，人们无法将房地产本身移至市场销售或在不同地域市场间流转，即房地产在空间上不构成互为补充、互相竞争的关系。另外，土地具有不可毁灭性，其寿命几乎是无限的，土地上的各种建筑结构寿命较长，少则几十年，多则甚至几百年，因而相对一般商品而言，对房地产的使用具有长期性。房地产的使用时间、建筑设计和毗邻建筑状况都决定着区域环境质量。不同的区位、经济发展水平，不同的环境配套的房地产商品，其使用功能以及保值增值的潜力不用。从这个意义上讲，固定位置的房地产不可能像一般商品那样通过重复生产来满足消费者对同一产品的需求，也就是说其排他性和垄断性使得它一旦在市场上交易成功就意味着别的需求者只能另寻他途。因此，房地产自然特性所带来的生存环境变化会间接影响区域经济增长。

（二）房地产的经济特性直接影响自治区的经济环境

房地产商品既是一种消费财产，也可以是一种资本财产，是一种十分特殊的商品。它可以是一种最终消费品，如人们购买住宅房地产可以满足居住这一基本生活消费需要；而对于土地、仓库、厂房、办公大楼、旅馆等等，人们占有它们并不以最终消费使用为目的，而是对生产其他物品的中间投入，因此房地产又可称为资本财产。房地产具有双重的经济身份，使得房地产的价值和价格的影响因素很多，不能简单的用投入资金和产出利润来测算确定。还有很多非经济因素会产生价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的内蒙古自治区市场就表现的更为明显。影响区域经济的因素主要有很多，相对于其他产品，房地产商品的高价值性，无论从单位价值看，还是从总体价值看，都直接影响着自治区的经济。

房地产不仅是一种消费品和生产资料，还是一种投资品。由于房地产保值升值的特性符合了资本流动增值的要求。随着社会的发展、人口的增加，人们对于房地产的需求日益上涨，而其有限供给却呈刚性。因此，房地产市场上总体长期的供不应求，导致在较长的时间序列中，其价格的趋势是不断上涨的。从经济学上讲，住宅除了它的民生本质外，还具有投资品特点，而投资品的定价是由人们对价格上涨的预期决定的，它不像普通商品那样，价格的高低与交易量能够形成一个比较确定的市场均衡点。

另外，房地产属于真实资产，其价值随着物价的上升而上升；同时，因出租所产生的收入也通常会随着通胀而调整。不管是自有还是租赁的所有形式，不同权属下的房地产价格或租金价格也对房地产环境产生影响，从而影响自治区的经济。

（三）房地产的社会特性直接和间接地影响着自治区经济

房地产业的跨行业综合性对自治区经济发展可以起到一定调节作用。以代理、投资、运营、建设、政府服务为主的五大部门构成了房地产业这个复杂而完整的体系。房地产在开发、经营、管理、服务过程中涉及多个领域，牵扯到众多部门。房地产行业的发展会带动其他产业的发展，促进自治区经济的增长。

房地产业与宏观经济环境也有着密切的关联性。房地产不仅深受周边的社会环境、市政设施等微观环境因素的影响，对社会的宏观环境也有很强的依赖性。由于土地的稀缺性和房地产在社会生活和国民经济中的重要性，国家和政府因素在房地产市场和行业中发挥着不容忽视的作用。与此同时，市政设施和城市发展规划、社会保障和福利的相应政策和制度、金融经济等相关规定的出台必定对房地产业和房地产市场产生直接和间接的影响。反之，房地产的社会特性也会直接和间接影响自治区经济的环境。

房地产商品的消费除了受一般的商品消费偏好影响外，还在很大程度上受到民族风俗、宗教意识、风水、生活习惯、社会传统等因素的影响。首先，房地产商品的主要表现形态——建筑物本身就是一种文化艺术形式，以其特有的实体风貌体现出各具特色的风格和艺术内涵。其次，房地产产品、房屋作为人类安身立命、居家度日的保障和依靠，经过数千年的发展和演变，已经成为一种记载历史和展现不同民族风貌的居住文化。再次，房地产作为一种商品，从根本上来讲反映的就是通过需要、欲望和需求表达出来的文化需求。在蒙古族少数民族聚居地建设有蒙元文化特色的建筑物不仅可以体现我们的地方特色，而且也能刺激喜欢蒙元文化的消费者的购买，进而促进经济的增长。

三、促进自治区房地产稳定健康发展的对策建议

（一）将绿色、低碳的思想和理念运用到自治区的房地产业上

内蒙古自治区是能源大省，在内蒙古传统能源和新能源交替和补充利用十分便捷，房地产业又是关联性很高的行业，在自治区的房地产建设中进行绿色、低碳的推广对实现我区经济可持续增长有一定的促进作用。其实绿色、低碳当中，对减少碳排放最多的就是能源使用部分。有效的能源使用当中最重要的是再生能源的使用，而内蒙古具有得天独厚的优势，天然气储量丰富，太阳辐射强度高，日照时间长等等，这些都可以应用到房地产建设和使用中。另外可能普遍存在的一个误区，认为绿色、低碳是提高房地产的成本，绿色、低碳是增加建安造价，实际上经过测算绿色、低碳体现在房地产的价格上只是每平米增加100—200元，比起其他成本增加来说也并没有高出很多。但是绿色、低碳的房地产是惠及用户的，消费者购买这样的住宅，节能绿色，对使用者来说，长期的能耗和舒适度是比较高的。

同时，对内蒙古生态的保护也是非常有好处的。自治区房地产企业发展绿色建筑，对于气侯变化、能源消耗都有着直接的影响，与国家提出的“资源节约、环境友好”的口号有很高的切合度。自治区房地产应盖绿色建筑，建百年住宅，而不能如同前一段时间报告的住宅寿命不到30年，这有质量问题，更多的是拆迁问题，这样的房地产是最大的浪费。所以，在发展自治区房地产当中，要和整个国家决策和世界的气侯变化联系在一起，房地产的责任重大，最主要的是要节能减排。内蒙古地区一年六个月甚至超过半年的供暖期。房地产建造中墙体隔热保温做好了，可以用少量的能量达到室内的保温，如果墙体做得不好，能量消耗就会很大。所以在自治区的房地产开发和建设中朝着绿色、低碳的方向发展是节能的最好方法，也是自治区房地产业稳定健康发展的途径之一。

（二）自治区的房地产企业加强内部建设，提高企业核心竞争力

房地产行业由于自身敏感度原因和行业管控协调的部门庞杂的原因，企业内部机构众多，工作人员需要与规划、土地、城关、交管、消防，还有建委，大到自治区市区政府，小到街道居委会的人接触，公关力很强也必须很强。为了应对各部门的工作人员，房地产行业的机构必须设计合理，用同等的机遇通过不同的内部机构的努力变成特殊的产品，最后把房产再通过销售消化，变成增值的货币，在增值的过程中形成房地产的产业链。从房地产整个概念来说，可以用八个字形容：买地、画图、造房、卖房。

房地产行业的工作人员有很多由于财富的积累速度非常快，导致房地产行业受争议的特别多，网络上的某项评选中房地产行业的从业人员被评为中国最卑劣的行业第七位。这也是由于房价增长过快，导致了很多的民怨。所以对房地产行业人员的自画像是非常专业、非常执着，也非常辛苦，也包括自身很多的虚伪和虚荣，提高房地产行业工作人员的自身素质，为人之道，职业道德等都是加强内部建设的必经道路。自治区的房地产企业在区域的经济环境下，要着重考虑企业内部的建设，不断提高企业核心竞争力，只有这样才能得到长足的发展。

自治区的房地产企业还可从核心竞争力的特性入手，不断提高价值优越性。只有不断的学习，与时俱进，才能及时地看清局势，把握政策，抓住机遇，房地产企业应该在提高自身员工的素质、加强机构的合理建设的同时，也通过学习先进企业的先进文化，创建属于自己的品牌，为建立起一个可持续发展平稳势头共同努力、共同发展，实现多赢。因为房地产企业核心竞争力是难以模仿的，它是在长期的生产经营活动中累积沉淀而形成的，是企业的一种特殊资源。另外房地产企业的持久性与动态性也要求房地产企业必须加强内部建设。

（三）积极寻找促进自治区房地产的转型的途径，支持自治区经济

房地产业的高度关联性使得房地产同时是很大的买方市场，房地产开发建设过程中购买很多不节能的产品，会造成房屋的是不节能；只有在建设和使用过程中购买的是新的节能的产品，才能惠及千家万户的。所以积极寻找促进自治区房地产的转型，由原来的生产特殊的消费产品的模式转到消费节能产品的模式，才能更好的支持自治区经济，才能支持国民经济的转型。

四、结论

房地产业发展在经历了风风雨雨之后，仍然是国民经济和自治区经济支柱产业之一。只有健康稳定的房地产市场的发展才能推动和促进自治区经济的可持续发展，房地产业的波动会影响到不止一个，而是很多个行业的稳定发展，进而影响到自治区经济的可持续发展。无论从哪个角度和立场来看，房地产业在自治区经济发展中都具有极为重要的地位和作用。自治区房地产业总体上是健康的，随着政策法规的逐步完善和市场管理的逐步到位，自治区的房地产业会更加美好。

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