用益物权价值评估相关问题探析

胡 鑫 柳复兴

一、用益物权的范畴

《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，包括探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利、土地承包经营权、建设用地使用权等。用益物权是以物的使用收益为目的而设立的物权，具有有益性、以占有标的物为前提的特点，是从所有权的权能分离出来的相对独立的他物权。在我国的实际执行中，用益物权大多被作为无形资产评估，那么，二者究竟实质相同吗？

二、用益物权特征

我国会计准则认为无形资产是企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币行资产，我国资产评估准则（中评协【2008】217号）认为无形资产是特定主体拥有或者控制的不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源，两项准则都指明了无形资产的无实物形态性，也就是这一点概念交织，造成二者表面雷同，使用益物权在绝大多数情况下被混淆为无形资产的所有权。二者是有实质差别的。

1.不同的权利属性。无论是会计准则还是资产评估准则，都强调无形资产是主体能够控制或者拥有的一项资产，这具有明确的所有权属性。而用益物权是一种定限物权，只是所有权的一种伴生物，虽然用益物权依法具有对动产或者不动产的收益权，但是这种权利是基于所有权之上的一种权利。在民法上，用益物权优先于所有权，所有权人无法定事由不得妨碍用益物权人行使权力。故而，用益物权可以脱离所有权作为一项单独的权属进行评估。

2.不同的收益年限。无形资产的收益年限是指无形资产发挥作用，并具有超额收益能力的时间，而无形资产能带来超额收益持续的时间通常取决于其剩余经济寿命，剩余经济寿命是由评估师自行估测，这在剩余经济寿命、法律保护年限、合同年限的比较中会带来偏差。相对而言，用益物权具有一定期限性，用益物权的收益年限在合同订立之时就已明确规定，在评估时，可以直接采用，减少了不同评估师由于经验而导致的评估价值误差。

3.不同的存在前提。无形资产客体是非货币性资产，可以是专利、商誉等，不需要依附于其他资产而存在。而用益物权是以动产或者不动产的存在为前提的，在评估过程中，需要区分用益物权价值和所有权价值的差异。

三、其价值评估的必要性

近些年，随着经济发展的需要和法制的完善，用益物权作为一种发挥着重要作用的特殊资产，逐渐进入市场。为了更加合理配置稀缺资源，加强动产或者不动产的流转性，《物权法》赋予用益物权可以作为权利标的物流通的法定地位，在经济生活中，其常被作为固定资产或者无形资产进行评估、抵押、出售、联营、募股、清算、担保、租赁等一系列活动，笔者认为合理评估用益物权的价值是保障用益物权交易过程公允性的第一步。

资源具有稀缺性，其合理利用和流转日益受到人们的重视，用益物权的出现使资源从重“归属”转变为可“利用”。一方面体现在避免了由于所有者不能或者不便利用资产而导致的资源闲置，另一方面体现在避免了他人的资金闲置。

四、各价值评估方法在用益物权评估时的运用

1.市场法。市场法的原理是替代理论，即利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值。通过市场途径评估资产有两个前提：一是要有一个公开活跃的市场；二是市场上要有可比的资产及其交易活动，可比性指在功能、市场条件、成交时间等方面具有可比性。

考虑到这两个前提，用市场法进行评估时，要求选择的参照物与被评估对象至少要满足形式、功能、载体及交易条件各方面的相似。由于用益物权与所有权相分离，无实物形态，在对比物的选取上存在困难。在基于转让的目的评估时，用益物权的价值还与转让方的交易动机相关，当转让方基于获得资金时，用益物权的价值就会被低估。

2.成本法。成本法的原理是生产费用价值理论，即首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中扣除，得到被评估资产价值的一种方法，其适用于继续使用前提下的资产评估。它是从重新购建一项资产所需费用支出的角度来评估资产的价值，所以资产的价值与其取得成本实际相关也是适用成本法进行评估的前提之一。所有用益物权都具有独立于所依托实物的收益性，若用成本法评估用益物权的价值，无异于将用益物权等同于物权，这忽略了用益物权在法律上的界定。

3.收益法。收益法的原理是预期价值理论，即用资产未来净收益的现值来评估资产的价值。应用前提有三个，一是被评估资产的未来预期收益可以预测并可以并货币衡量；二是被评估资产的未来预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；三是被评估资产的预期收益年限可以预测。评价参数有收益额、折现率、收益年限。物具有价值和使用价值的双重属性，用益物权就是针对物的使用价值而言的，具体体现为物在未来确定的一段时间内的收益。笔者认为在三种评估方法中，收益法更适合于用益物权。

五、结论

基于以上分析，我们可以看出用益物权不同于无形资产和固定资产，它是一系列使用权的合称，用益物权已经逐渐进入经济生活，并且会发挥着越来越重要的作用，如何评估用益物权的价值，使这一权利更好的为社会经济服务，成为我们亟待解决的问题。

笔者建议按照如今的资产评估体系，建立用益物权的评估准则，规范用益物权评估的相关问题。同时，笔者浅议了资产评估的三种方法在用益物权的评估中的适用性问题，认为市场法和成本法在用益物权的评估过程中有明显的局限性。用益物权具有独立于被占有物物权的他物权，换一种表述就是用益物权是一种使用权和收益权而非实物所有权，收益法从未来预期收益出发，不限定于被评估对象的存在形式，也不依赖于相似市场交易的存在，符合用益物权的实质和收益特征，应当被优先采用。

[1]《中华人民共和国物权法》.（中华人民共和国主席令第62号）.

[2]房绍坤.论用益物权的内容[J].山东警察学院学报，2006，02：42-45.

[3]王春梅.用益物权机理探析[J].黑龙江社会科学，2006，02：149-152.