武汉市开发区土地可持续利用评价研究

○马增峰 梅 昀

（华中农业大学经管土管学院 湖北 武汉 430070）

作为地区经济发展的重要载体，开发区在带动区域产业发展和城市化水平提高方面具有重要意义。开发区是推进地方经济发展的中坚力量，享受政府多方面经济政策支持，但是我国开发区建设的数量和规模已远远超过了物力、人力和财力的可能，开发区中已批租土地的开发建设与土地出让的规模很不相适应，开发区土地利用存在大量土地闲置、开发利用率不高、用地结构不合理等诸多问题。因此开发区土地的可持续利用显得更加重要，由于土地本身具有的承载功能，开发区土地如何实现可持续利用直接影响开发区的经济效益和经济增长力。截至2010年，武汉市共有15个国家及省级以上开发区，其中，东湖新技术开发区被国务院批准为全国第二个“国家自主创新示范区”，吴家山台商投资区被批准为“国家级经济技术开发区”，截至2010年末，武汉市开发区经国家和升级批准认定的规划面积260.29平方公里，已入区企业实际用地面积达到217.62平方公里，开发区共有企业33483家，其中，工业企业7123家，高新技术企业527家，第三产业企业23709家。开发区单位从业人员91.43万人，占全市从业人口的18.5%。本研究依据2010年武汉市开发区土地利用实际情况以及相关数据材料，运用主成分分析法结合SPSS19.0数据分析软件，对包括武汉市江岸经济开发区等15个开发区的土地可持续利用进行评价，为开发区土地合理高效利用和实现经济快速稳定增长提供理论依据和政策建议。

一、开发区土地可持续利用评价指标体系构建

开发区土地不仅包括已建成的土地和已征用且具有一定基础设施的非农用地，还应包括在规划范围内即将被征用或后期发展将被征用的农业用地。

1、开发区土地可持续利用评价指标体系构建原则。开发区土地可持续利用评价需要遵循以下原则：客观性原则，选取开发区实际数据进行研究；动态指标与静态指标相结合的原则；定量分析与定性分析相结合的原则；科学性和可行性相结合的原则，建立新的开发区建设发展考核评价指标体系，必须建立在可行的、有保障的数据收集渠道之上，同时又要确保所选取的指标能够科学地反映开发区的特点，并可以进行测算分析和量化处理。

2、开发区可持续利用评价指标体系。依据以上原则和主成分分析法用于可持续利用评价的特点，构建开发区土地可持续利用指标体系如表1所示。

二、主成分分析法分析过程

1、数据标准化。由于评价指标数据单位以及数据变异程度不同会对评价结果的准确性造成影响，因此在运用主成分分析法之前要对数据进行标准化处理。本研究采用SPSS19.0进行数据的标准化处理。原始数据设为Xj，j表示指标编号；标准化之后的数据标记为ZXj，j代表意义同上。

2、主成分分析法分析过程。指标数据标准化之后变量数据输入SPSS19.0进行数据处理，通过软件的处理计算出相关矩阵、解释的总方差表（表2）。

表2 SPSS分析总方差表

主成分分析法选取累积贡献率达到85%的成分，因此选择的成分为成分1、成分2、成分3、成分4以及成分5，运用SPSS19.0对14个评价指标及以上五个成分的载荷进行分析得到表3。

从表3可以得知综合容积率、人力资源占有率、外商投资占有率、地均出口总额、地均工业增加值、地均主营业收入、地均税收总额以及地均固定资产投资在第一成分有比较大的载荷，土地供应率、土地建成率以及新开工项目资源占有率在第二成分有比较大的载荷，高新企业比例在第三成分有比较大的载荷，建筑密度在第四成分有比较大的载荷，工业用地率在第五成分有比较大的载荷，因此选取这五个成分作为主成分进行分析。用表3的载荷乘以各主成分特征值占总特征值的比例得到的总值（综合载荷）即为总载荷（表4），从总载荷中可以看出14个指标对土地可持续利用评价的关键程度。

表3 主成分载荷矩阵表

表4 指标总载荷表

表5 主成分模型、综合模型得分及排名

用表3数据除以主成分相对应的特征值开平方根便得到五个主成分中每个指标所 对 应 的 系 数（aij，i=1，2，3，4，5，j=1，2，3 …… 14），然后以五个主成分对应系数乘以各自特征值占总特征值的比例之后的加总得到综合系数fj，即可得到主成分得分模型（A1-A5）以及综合得分模型A。

将标准化之后的数据代入以上六个公式即可得到综合模型得分并进行排名（见表 5）。

3、评价结果。武汉市开发区可持续利用评价指标体系包括的14个评价指标中，根据总载荷表，对于开发区土地可持续利用影响较大的指标有：地均主营业收入、地均工业增加值、地均出口总额、综合容积率和高新企业比例。2010年武汉市15个开发区土地可持续利用评价综合模型得分最高的是武汉东湖新技术开发区，其次是武汉洪山经济开发区，武汉经济技术开发区和武汉吴家山台商工业园。

三、结论与建议

开发区是区域经济增长的主要力量，因此经济效益是开发区建设的重中之重，同时经济效益也是影响开发区土地可持续利用的关键指标。研究发现地均主营业收入的载荷最高，因此开发区建设中需要突出开发区特色，与地方区域经济联动发展，加强开发区特色经济建设，构建开发区建设的地区性优势。

综合载荷最高的三个指标为地均主营业收入、地均工业增加值和地均出口综合，三个指标的共同之处是“地均”，这就从一个侧面放映出开发区土地集约利用对于开发区土地可持续利用的关键性，也突出了第四个指标综合容积率的重要性，开发区经济建设要根据地区经济特色和开发区建设目标等因素制定合适的容积率，促进开发区土地的集约利用，进而提高开发区土地可持续利用程度。

高新技术企业正在逐渐主导开发区建设的未来发展目标的方向，高新技术企业比例也成为衡量开发区经济实力的一个重要指标，“科学技术是第一生产力”，高新技术是开发区经济增加的强心剂。

提高开发区土地可持续利用，要发挥地区经济特色和土地集约利用优势，提高地均产值，制定适合开发区建设的容积率，大力引进高新技术和投资，提高开发区技术占有率，让高新技术成为开发区经济增长的主导。

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