房价为何能持续微涨

孙华良

上海楼市没有陷入冬季，但也绝对没有挺进春天。自2010年房地产调控以来，上海房价一直保持着平稳的微涨势头。因此，我们要尊重市场的发展规律和交易现状，既不要怨妇骂街般地唱空楼市，让持币观望者错过必要的购房时机。也不要故弄玄虚式地唱多楼市，让投机者削尖脑袋地挤进并不平静的楼市。

其实，无论是政府部门，还是广大百姓，真心关注的是房价为何能持续微涨，这种上涨是否属于合理范围？而以专业角度而论，我们更关心的是，调控是否遏制了房价过快上涨的势头。据有关统计数据显示，今年上海上半年房价与去年同期相比，仅仅微涨了4.5%。这种涨幅是否合理？很难下肯定和否定的结论。客观分析上海房价为何能持续微涨的原因，或许能让盲目唱空和过度唱多者都得以清醒。笔者抛出“一家之言”，期望达到“引玉”的作用。

其一 ，上海商品房交易量的逐步回升是房价上涨的基础条件。截至今年6月底，上海新房交易量达605万平方米，同比提高了57.2%，占去年全年交易量的64.5%，是2010年房地产调控以来同期的最高值。同时，上海今年上半年二手房交易量超过17万套，而去年全年成交约25万套，再次创新市场的交易纪录。巨大的二手房交易量不断地在推高新房的交易量，有交易量就有市场存在的理由，交易量逐年回升，意味着市场购买需求依然旺盛。交易量存在和购买力旺盛的必然结果，就是房价也会不断地上涨，这就是目前上海楼市的现状和规律。

笔者始终坚持应务实地对待市场规律，房价确实不是谁能说了算的，最终是由市场交易数据来论证的。因此，有交易量和购买力存在的房地产市场，房价上涨是必然而合理的，但这种上涨幅度必需是在一定范围之内才能被大家接受。

其二，上海地块拍卖市场的持续火爆是房价上涨的导火线。有人通俗地把土地比喻为“面粉”，把房屋比喻成“面包”。面粉贵面包肯定不会便宜，面粉价涨面包价肯定不会跌。截至今年6月底，上海土地拍卖成交928万平方米，溢价率24%。去年同期成交708万平方米，溢价率8.3%。以上数据显示，上海土地市场交易量在增加，表明开发商囤积土地资源的欲望膨胀。而更令人担忧的是，土地成本的涨幅就达15%，而上海上半年的房價涨幅仅在5%以内。因此，这种微涨的房价不仅是可以理解的，且是有道德底线的合理上涨。

其三，各种政治经济的综合作用是房价上涨的助动力。也许我们不能容忍房价的上涨，但往往会宽容其他物品的价格上涨。而事实上，上海房价的不断上涨，使购房者更加迫切地去提前消费住房需求。理由很简单，因为房价始终没有大跌过，而房价历年来的涨幅一直很稳定。

同时，我们也必须清楚地认识到，其他各种因素也是房价上涨的助动力。比如老百姓的投资渠道不多，资金再利用或获利的机会不多，就只能投资购买房屋保值增值。比如人口流动性形成的巨大购买力。上海作为国际化大都市，是人口流动的核磁场。吸引着国内外的人口导入，而这种人口导入所形成的住房购买力是无法估量的。再比如上海经济持续发展的红利效应；通胀预期加大；房地产是地方财政收入主要来源等等因素，都会助推房价不断地上涨。

笔者认为，上海房价微涨是可以理解的，但房价平稳才是合理之道，房价稳定才是健康之路。