房地产金融与投资概论课堂启发式教学案例的选择

李百秀

（山东省农业管理干部学院，山东 济南 250100）

课堂启发式教学模式，是相对于传统的注入式教学模式而言的，是现代教育教学中备受推崇的新的教学模式。启发式教学模式是指教师根据授课对象的基本情况 （包括知识水平、年龄结构、接受新知识的能力等）和课程教学计划设定的目的、要求，运用各种教学手段，采用启发诱导的方法向教学对象讲解所授课程的知识，使授课对象能在较短的时间内明确教学目的，掌握所授知识，培养其积极主动的学习兴趣，以达到深入浅出的教学效果。启发式教学模式具体采用的方法很多，主要包括问题启发、案例启发、讨论启发、情景启发、推导启发和比较启发等。其中，案例启发是启发式教学模式的常用手段。选择适用的案例成为辅助课堂教学的关键。笔者根据多年讲授《房地产金融与投资概论》课程的体会，在选择课堂教学案例应从以下几方面考虑。

一、充分把握授课对象的基本情况，因地制宜选择课堂案例

讲授同一门课，因为授课对象具体情况的差异，往往其对课程的理解能力、知识的接受能力不同，在授课前就需要对授课对象的基本情况做详尽的调查，做到心中有数，选择适合的案例，达到因人施教的目的。《房地产金融与投资概论》是房地产经济管理、物业管理等相关专业学生必修的专业基础课，笔者从1998年开始讲授《房地产金融与投资概论》，授课对象主要是在校脱产学习的普通高等教育专科学生，入学年龄为17-19岁。这些学生接受了完整的中小学教育，学习基础扎实，求知欲旺盛。但是，他们普遍缺少社会实践经历，对有关房地产、金融等专业知识了解甚少。根据这些具体情况，我在选择教学案例时，就注重选择其身边熟悉的事件做教学案例，循循引导，把书本上的专业理论知识融于案例中，使学生在短时间内对所讲授的知识融会贯通。例如：在讲授房地产金融可以提高居民购房力的作用时，就以下例为切入点：张三欲购买一套100㎡婚房，单价为5000元/㎡，总价为50万元。目前以张三自己的能力只能支付15万元，剩余的房款无处筹集，买房只能成为梦想。如何解决张三在资金不足时也能购得婚房？金融机构（银行为主体）针对房地产市场的需求，增加了房地产抵押贷款业务，在自有资金不足的情况下购房者可以通过向银行借款获取一部分资金补足购房余款。假如说银行在发放房地产抵押贷款时要求购房者首付款为总房款的30%，那么，上例中张三只需要交足首付款15万元（50万元*30%），就可以购得自己的婚房，实现了在资金不足时通过银行贷款提前实现购房的梦想。在本例中，借助于银行贷款，提升了张三的购房力。由此引申，由于住房的开发成本高，价值量大，一般家庭收入很难一次性付清全部房款。而房地产市场的健康发展，需要有畅通的开发、流通和消费渠道，住宅作为房地产市场的主体，如何使其健康发展，关系到一个国家房地产业发展的命运。为此，提高居民的购房力成为必须。根据国外发达国家的成功经验，金融机构在充分掌握和了解购房者还款能力和信用的基础上，为购房者提供一定数额的长期住房贷款，使其用将来的收入购买住房，这样就大大提高了购房者的现期购房能力。

上述案例的选择，是在充分了解教学对象的基本情况之后，选用了日常生活中最常见、最贴近其生活的、容易理解的简单案例举证，由浅入深启发学生牢记学习的课本理论知识，调动学生探求相关知识的积极性。当然，如果授课对象有了一定的专业知识和理解能力时，授课者就需要采用更加专业的案例启发学生探讨更深的专业知识，使其能够用学到的理论知识指导自己的具体工作，在实践中运用自如。

二、紧扣授课内容，选择真实典型的案例

案例是辅助课堂教学的重要手段，选择的案例应尽力做到能充分说明课堂内容，既具真实性，又有典型性。如在讲授房地产企业上市融资因融资成本较低、期限长且没有利息负担的优点，成为许多房地产企业筹集资金的重要手段时，我选用的是国内最知名最具有实力的第一批上市公司深万科筹资过程为例，用真实的、典型的案例进行分析，加深学生对本部分理论知识的理解。深万科1984年5月成立，1991年在深交所上市。1989年至2007年底，通过发行A、B股票、配股、增股和可转换债券等形式，从资本市场上累计筹集资金人民币192.28亿元，详情如下表：

深万科在资本市场利用直接融资方式获得了其他企业需要积累几年甚至几十年的巨额资金，充分利用资本市场资金、信息和制度创新等资源优势来发展企业，实现跨越式发展；反过来企业辉煌的发展业绩和良好的发展势头又吸引着众多的投资者的关注，为企业的发展创造了良好地资金循环环境。通过这一案例的引入，使学生充分认识到房地产企业上市融资的必要性和可行性，加深学生对上市融资特点的理解，为将来从事房地产企业融资相关专业打下良好的基础。

真实的、典型的案例付诸于课堂教学，更能充分调动学生的学习积极性，做到基础理论知识与实际案例分析紧密结合，引导学生通过实例掌握所学知识，用自己学到的理论知识指导实践工作，增强自己解决问题的能力。

三、选择导入性和新颖性强的案例，激发学生的学习兴趣

兴趣能激发学生的学习动力。因个人偏好和需求差异，每个学生对同一门课的兴趣高低不同。如何做到在课堂上充分调动学生学习的积极性,除制定必要的规章制度外，还需要授课教师根据教学内容选择导入性和新颖性强的案例，激发学生的学习兴趣，提高课堂教学效果。在讲授《房地产金融与投资概论》中的分级付款固定利率住房抵押贷款制度时，结合同学们自身的实际情况，介绍该种抵押贷款方式特别适宜那些收入在短时间内会明显提高的“有前途的”年轻人。以此引起同学们探求此种抵押贷款方式的极大兴趣。分级付款固定利率住房抵押贷款制度是根据人们的收入水平和抵押房地产的市场价值都将稳步提高的事实，适当降低限期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年后再转化为等额本息均摊的“标准”抵押贷款模式。因这种制度在中国没有实行，就以美国联邦住宅管理局实行的制度为例向学生讲解此制度的操作过程及实际效果：美国联邦住宅管理局提供五种不同的分级方式，分级期限分为5年和10年两类。其中5年分级情况下，每年递增速度分别为2.5%、5%和7.5%；10年分级情况下，每年递增速度分别为2%和3%。每月付款额可以用现值法和终值法计算。例如:李四从银行获取30年期借款10万元，采用5年递增、年递增率为7.5%，当利率为12%时，采用现值法计算每月付款额结果分别为：791.38元（第 1年）；850.73元（第 2年）；914.53元（第 3年）；983.13元（第 4 年）；1056.86 元（第 5 年）；1136.13元（第6-30年）。从以上计算结果看，分级付款的抵押贷款模式对降低贷款初期的每月付款额，提高购房者特别是“有前途”的年轻人有效需求起到了重要的作用。通过结合学生自身情况采用导入性、新颖性较高的案例讲解，能够激发学生的学习兴趣，充分调动学生学习的积极性，提高他们他们探索新知识的主动性和超前性，使学生学到的具体知识转化为解决问题的能力，达到学以致用的目的。

四、选择的案例要有时代性，与社会现实紧密相连

课堂理论知识从实践中来，又服务到实践中去。课堂上选择的案例还应具有时代性和社会现实性。在《房地产金融与投资概论》教学过程中，我选择的教学案例力争切合实际，并具有较强的时代性，与社会现实紧密相连，使学生每堂课学习目的明确，在学习中感受到学有所用，学有所获。住房公积金制度是《房地产金融与投资概论》课程讲解的重要内容之一，课程所讲授的内容与普通居民购房利益紧密联系。我国住房公积金制度于1991年率先在上海实行，后在全国推广。住房公积金具有义务性、互助性、地方性、保障性等特点，其中在讲到公积金的地方性特点时，我选择济南市、上海市和北京市的住房公积金制度相比较，说明住房公积在筹集与使用中的地方性特点。例如：个人住房公积金贷款限额规定，济南市住房公积金管理中心规定为客户公积金账户余额的15倍且最高不超过50万元，家庭成员中只有一人缴纳住房公积金的，最高贷款额为25万元；上海市的规定是住房公积金贷款金额为客户公积金账户余额的15倍且最高不超过60万元。另外，上海市作为住房货币化改革发展较快的城市，1997年6月在原住房公积金制度的基础上颁布了《上海市补充住房公积金暂行办法》，正式建立了补充住房公积金制度。2009年12月14日通过有补充公积金账户的客户住房公积金贷款最高限额可达80万元；北京市市住房公积金贷款条例规定：住房公积金贷款金额为客户公积金账户余额的15倍且最高不超过80万元，资信条件好的客户可以上浮到92万元或104万元。通过这样的具有时代性的案例讲解，引导学生将学过的知识与社会现实紧密相连，提高其探讨现实问题的积极性和主动性，使学生感受到课堂知识的重要性、现实性和时代性，克服传统的注入式教学模式的被动性和枯燥性。

多年的《房地产金融与投资概论》课堂教学实践证明,选择多种形式的适合恰当的具有真实性、典型性、导入性、新颖性和时代性且与社会现实紧密相连的案例辅助于教学,能够最大限度的提高学生的学习兴趣,调动学生的学习积极性和主动性,培养学生探索、创新能力,从而提高课堂教学的效果。