房地产、建筑业税收管理对策分析

杨清亮

摘要：近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产业和建筑业税收已成为税收收入的重要组成部分。因两行业涉及环节较多，成本费用核算复杂，建设周期长，加之企业的纳税意识相对淡薄，税收管理中存在较多的问题。对房地产、建筑业税收存在的问题和税收征管薄弱环节进行了分析并提出了加强两行业税收管理的对策建议。

关键词：房地产；建筑业税收；问题；对策建议

中图分类号：D9

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）05-0167-02

1房地产、建筑业税收管理存在的问题

1.1房地产业税收存在主要问题

一是预售房款未按规定预缴税款。主要表现在预售房款记入“应付账款”、“其它应付款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入将预收房款作为购房定金、看房费或其他垫付款项，计入往来科目或直接不下账以收抵支，巧立名目，通过“其他应收或应付款”科目将预收房款直接拨付工程款或清偿欠款等；分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具自制收款收据入销售部，长期不入企业财务账。

二是故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入。主要表现在部分房地产企业在取得预售资格证之前就向消费者用内部往来收据、“白条”大量收取定金、诚意金和预售房款，私设账外账，不记收入；只计商品房收入，车库、车位、储藏室等销售不计收入；整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；先租后售收取的租金不记收入；以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；视同销售商品价格偏低；将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入；其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等计入往来科目，不入“营业外收入”核算。

三是大部分企业对回迁户依法计税意识淡薄。多数企业对回迁户不申报纳税，个别企业只就回迁户的扩大面积部分收取的差价款申报纳税。按税法规定：开发行业采取回迁形式销售，应按回迁面积加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。

四是成本、费用划分不清。主要表现在不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用；将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。

五是借款费用企业所得税前列支不规范。主要表现在借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；通过其他企业或个人拆借资金超标准的利息支出在“财务费用”列支等。

1.2建筑业税收存在主要问题

一是存在纳税申报不实等问题。主要表现在企业未按工程进度确定营业额申报纳税，而以实际收到预收款做为计税依据，使税款出现滞后现象；建设单位自备主要材料，建安企业提供辅助材料（即甲方供料行为），在申报纳税时只按取得的工程款进行申报纳税；建安企业与建设单位实行以物抵账和应收应付账款互抵等方式压低工程造价，甚至对某些建筑项目收入不入账，从而形成偷税；项目完工后由于各种原因迟迟不结算，或以未结算为由，不将预收账款转账；建筑安装企业所需用的建筑材料缺乏原始单据，以大量白条、收据入账，账务不健全，偷逃企业所得税；向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费等，不计入计税金额；将闲置土地储备收取的土地补偿款计入“其他应付款”等往来科目，不结转营业收入。

二是收取的管理费真实性无法确定。部分企业为追求产值挂靠管理费签定的非常低，各企业收取的管理费各不相同，主管部门无统一规定，税务部门对管理费的收取比例无法进行确定，大部分企业收取的管理费不入账。

三是挂靠企业成本严重不实。由于建筑企业要保住自己的建筑资质，必须每年完成规定的产值。所以绝大部分建筑企业为了保资质形成大量挂靠行为，以提高自己的产值。同时也形成了企业在账务上能够基本全额反映建筑营业收入，但无法反映相关成本费用，造成核算不健全，无法对企业所得税进行正常汇算清缴。

四是不按规定开具、接受建筑发票。检查中发现本应该按进度结算的工程款，施工企业开具普通收款收据而不开具发票；应该是“料、工、费”合并计征税款，企业却只就施工费开具建筑发票入账，建筑材料部分以商业销售发票代替；当地的工程项目，施工单位却到异地开具发票。

2房地产、建筑业税收征管薄弱环节

2.1房地产业税收征管薄弱环节

一是征管单位对房地产开发项目缺少动态的跟踪管理，税收管理员对开发项目不清，楼座不明，监控不到位、跟踪不及时。企业纳税自查和税务专项检查查出税款数额较大，一方面反映出纳税人存在的侥幸心理，另一方面也暴露出征管单位税源不清，底子不明的情况。税收管理员因为管户数量较多，一般采取电话催缴的方式，企业申报多少就征收多少，很少到开发现场实地察看，更不要说检查企业账簿，给纳税人偷逃税款制造了空间。

二是征管单位对房地产开发企业未按规定使用收据、发票的行为疏于管理，监控不力。尽管税务部门有房地产开发企业专用收据，并通过发票加强税源控管，但未按规定使用收据的现象大量存在，使用自制收据成为普遍的现象；有的纳税人存在“早开晚开，早晚免不了开具发票”的错误意识，导致纳税人的发票开具时间滞后，有的纳税人，甚至在项目已完工多年，销售结束多年也不开具发票，人为地拖延纳税申报时间。

三是征管单位对房屋销售公司管理不到位。目前，随着房屋销售公司的大量出现，房地产开发公司将开发的房屋交给房屋销售公司或者是房地产开发公司自己成立的房屋销售公司销售，房地产开发公司取得的房屋预收款通过销售公司过渡。由于房屋销售公司对收取的预收款不能及时交付给开发公司，造成税款滞后。由于管理不到位，房屋销售公司收取大量售房佣金不及时申报个人所得税和营业税金及附加。

四是税务人员业务能力不强，税收政策宣传不到位。主要表现在：虽然已经确定了以纳税人开具销售不动产发票的日期作为土地使用税的纳税结束日期，但由于宣传不到位，多数纳税人以签订商品房销售合同作为纳税结束时间；在计算方式上，由于开具发票的日期不是统一的，而且明确到具体的楼座、房主、面积分摊、计算过程繁杂，有些税收管理员往往没有办法认准一个确定的数值作为计算土地使用税的年应纳税额，成为税务部门征管的“盲区”。另外，税法明确规定回迁户偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征各项税费，但目前部分企业仍有误解，认为回迁房不应缴税。对外来开发企业税收政策把握不准，导致企业所得税流失。税法明确规定符合条件的二级分支机构在当地预缴后回总机构汇算清缴，不符合二级分支机构条件企业作为独立纳税人在当地缴纳。实际征管中个别外来开发分支机构借口回总机构所在地缴纳企业所得税，偷逃企业所得税款。大量未开具发票的存量房，成为矛盾的焦点。历史遗留的存量房，尽管在推行房地产税源一体化管理之前进行了清理，但存量房至今依然存在。大量积压的没有开具发票的存量房，一方面给征管、检查造成了难度，不得不上追以前年度才能查实；另一方面，房地产管理部门凭发票办理房权证，如果开发商携款离开当地，购房者若没有发票，则给税务部门留下了隐患。

2.2建筑业税收征管薄弱环节

一是管理不到位，造成纳税时间滞后。目前各征收单位普遍采取“以票管税”手段，仅停留在对建筑业专用发票实行代开监管上。而对纳税人具体施工工程项目纳税状况如何难以准确掌握，未能掌握施工企业完整、真实的纳税和财务情况，给工程税收监控造成困难，税款流失或滞后现象仍很严重。

二是征管单位对建筑企业未按规定使用收据、发票的行为管理不严。个别建筑企业收取工程款时仍未使用预收款专用收据和发票，而是使用自制的收款收据，更有些企业到外地开具建筑业发票，造成税款流失。

三是税收政策宣传不到位，主要表现企业所得税预征管理有待加强。目前仍有部分建筑企业对按最低贡献率征收企业所得税不认可，征管单位对部分代开发票纳税人不附征企业所得税，预征政策需要进一步宣传。外来施工企业管理有待加强。征管单位对外来施工企业疏于管理。

四是征管单位对企业财务核算管理有待加强。部分建筑企业没有按税务机关规定保存凭证、建立账簿，有账簿的企业寥寥可数，不能反映纳税人的真实盈利水平，尤其是个别企业被认定为自开票纳税人竟然不设置账簿，致使税务检查只好采取最低贡献率的办法征收企业所得税。

3加强房地产、建筑业税收管理的对策建议

一是加强业务培训，加大税收宣传力度。房地产、建筑行业税收征管工作与税收管理员的业务素质、执法水平有着密不可分的关系。因此，建议定期对税收管理员有针对性的开展房地产、建筑行业税收政策和会计核算制度的培训，让其熟悉掌握两行业相关的政策法规，及相关会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易、建筑业的全过程，适应复杂的税收征管工作，并大力加强对企业的税收宣传力度，及时把最新税收政策传达到每一位纳税人。

二是加强部门信息共享，实现税收的源泉控管。税务机关应充分发挥政府领导下的社会综合治税作用，与计划管理、国土管理、城市规划、城市建设和房产管理等行政管理部门加强沟通配合，实现房地产业、建筑业涉税信息的共享，及时掌握房地产开发企业的开发进程和收款情况，对房地产企业进行跟踪管理，通过借助外部力量强化税收征管。

三是改进征管手段，强化征管力度。将房地产、建筑企业作为重点税源管理对象进行监控，把企业所得税征收管理作为规范开发企业税收管理的重要手段。各级征管部门应该建立一整套房地产、建筑企业税源监控管理办法，从源头上堵住房地产、建筑企业偷逃税现象的发生。对房地产销售情况，税收管理员要定期进行实地巡查，促使纳税人按期足额申报税款；进一步规范建筑业项目登记办法。

四是对建筑企业实行双向监控，确保税款及时足额入库。对已竣工的建设项目，主要从建设单位入手，核查建设单位已竣工项目支付工程款和发票使用情况；对在建的建设项目，主要监控施工企业的各个项目纳税情况，督促施工企业及时进行竣工结算，对于工程最后的税款结算，应以合同规定的工程完工时间或工程实际完成时间为准，避免因工程款拖欠等原因而造成税款延期申报。

五是强化以票控税，加强相关收据、发票管理。建立税收管理员定期巡查制度，要求开发企业、建筑企业收款必须使用预收款专用收据，将预收款收据纳入发票进行规范管理，并建立“以旧购新”领用制度，实现税源的源头控管；重点抓好发票管理，实现以票控税。凡建筑企业不开具正规发票或者到异地开具发票的，开发商不予结算工程款项；凡开发商销售不动产，不开具正规发票或不如实开具发票的，房产土地管理部门不予办理房屋产权证和土地使用证；建议代开发票单位到税务机关代开发票时必须持相关建筑工程承包合同，做到手续完备，有据可查。

六是加强对房地产、建筑业企业各税种汇算清缴。建议至少半年一次对两行业所有税种清算一次，防止企业以各种手段偷逃税款；对企业所得税实行严格预征的同时，更要加强汇算清缴工作，以此督促两行业及时取得销售不动产和建筑业发票、及时核算收入、成本，规范账务处理。