读懂老人再做地产

赖智慧

国内养老市场有些怪。

虽然养老地产层出不穷，各类机构大量涌入，但许多老年人找不到养老场所。而不少养老机构因入住的客人太少而发愁，生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得做养老产业是一厢情愿。另一个奇怪的现象是，各类打着养老旗号开发的地产项目都不愿建真正的养老设施。

出现这些怪象的原因到底是什么呢？

《新财经》记者今年4月对北京部分养老机构和湖南、浙江等地的养老市场进行了采访和了解。整体来看，目前国内的养老市场就是一个原本应该相互关联、事实却无法对接的市场。

读懂老人再做地产，才能既让养老地产实现盈利，也让老年人老有所依。

老年人无处养老

家住北京朝阳区的程奶奶今年65岁，是一名国企退休员工，由于老伴几年前去世，儿子在国外工作，女儿住在离家十多公里的北京南城，不愿居家养老的程奶奶一心想找家合适的养老机构，以安度晚年。但4年来，她一次次考察、一次次体验，但一次次失望而归。

究其原因，程奶奶对记者表示：“公立养老院进不去，要排很长的队。一些民间养老机构收费太高，而且服务太差，一些硬件设施非常好的养老公寓，服务又跟不上。”

找不到合适养老机构的老人并不只有程奶奶。据记者了解，目前市场上可供选择的养老地产产品基本分为“房企系”和“险企系”两大类型，但无论是哪一类，门槛都高得离谱。昂贵的入住门槛将许多有养老需求的老人挡在门外。

有媒体报道，由祈福地产开发、位于番禺祈福新邨内的祈福护老公寓，是广州最早出现的养老地产之一，该公寓是以“合租”方式，一套房分成数间出租，月租金4500元？8000元。如果是两夫妻同住，可以选择月租1.3万元或1.55万元的两房。

在祈福护老公寓内，除了餐费和医生简单的身体检查费用，其他护理费用均要自理。有人进行了计算，两房的月租已可以在祈福小区内供一套别墅。由于消费较高，很少有内地老人入住，里面住的老年人大多来自我国香港地区或其他国家。

前不久，“天价售卖20年使用权”的养老地产颐福居也备受关注。据此前媒体报道，一间20多平方米的单间，需要花费28万？45万元才能购买一个VIP床位的20年使用权，每个月还要另外缴纳数千元的服务和管理费用。

程奶奶的儿子建议她不要找一些“房企系”养老机构，认为“保险系”养老地产的情况会好一些。但事实是，险企养老产业的模式主要是客户购买指定产品以获得入住资格。有业内人士表示，从泰康人寿个险渠道购买保险产品入住泰康养老社区的资金门槛甚至从200万元被提高到了300万元。或者年缴保费30万元，分10年期缴费；或者一次性缴费300万元。

值得注意的是，即使交了数百万元的“入场费”，物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费、标准设施设备使用费、限定额度内的能源费用等还需再缴纳。

除了费用高以外，一些养老院的服务跟不上，也令许多老年人望而却步。家住长沙的张奶奶今年70岁，住当地一家养老院已经两年，她花8万元买断了她现在居住的套间，每月再交500元服务费。但她最近想换地方，或者搬回家和儿子住，原因是对养老院的服务不满意，“设施差，饭不好吃，护理人员的服务也不周到，让老人感觉不到温暖”。

另外，老年人找不到养老院与目前国内养老机构太少有关。据有关数据显示，截止到2011年年底，全国各类养老机构的养老床位315万张，床位数占老人总数比例仅为1.77%。据北京市民政局的数据，截至2011年年底，养老机构总数为401家，其中公办215家，民办186家，每百名老人拥有的床位数为2.9张。

“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。养老机构虽然近年来一直在兴建中，但是远远不能满足现状。

养老公寓生意清淡

不可思议的是，在老年人难找到合适养老场所的同时，一些民办养老机构却因入住的客人太少而发愁。

江明远是浙江无锡一家养老院老板，此前从事过房地产开发，两年前投较多资金建起了一个养老公寓，依山傍水，加上江浙一带常年湿润的气候，使得这里的环境很好。但经营两年来，入住的老人并不多，只有一半入住率。

江明远对记者表示：“现在经营成本在上升，水费、电费和菜价都在涨，护工人员的工资也在上涨，这样的入住率看不到盈利的希望。”

北京也是类似情况。

有媒体做过调查统计，目前具有北京市户籍的60周岁以上老年人约251万人，约占户籍人口总量的20%。按照国际水平，在机构集中养老的老年人比例一般应为4%，因此本市需要有10万张养老床位才能满足需求。但是，目前北京市的养老床位不足9万张，床位缺口明显。

但与床位缺口不相称的是，北京却存在4万张左右的空置养老床位，民办养老机构表现得尤为突出。

位于北京市东四环的嘉德老年公寓是一家民办养老机构，无论从地理位置还是从基础设施来说，都算不错，并且在养老领域经营多年。该院院长王岩此前接受媒体采访时表示，目前，公寓拥有床位360多张，老年人的入住率在90%左右，而一般这种规模的养老机构，入住率能够达到70%以上就差不多可以实现收支平衡。但是，即便有较高的入住率，嘉德老年公寓仍无法摆脱收支困扰。

业内人士表示，目前国内相当一部分的民办养老机构入住率较低，甚至有些养老机构只有几个老年人入住，贴钱运营已经是业内常态，尤其是对于新成立不久的民办养老机构来说，更是如此。

针对民办养老机构生存压力较大的现状，为鼓励更多的社会力量参与到养老事业中来，北京市政府也提供了很多的政策支持，比如说新建床位补贴、老年人入住补贴、税收优惠等政策，补贴的力度正在逐年加大。

读懂老人再做地产

事实上，目前之所以没有成熟的养老地产模式，之所以出现老年人找不到养老机构而养老公寓又少有人入住的矛盾情况，是因为目前养老地产没有真正做到为老年人服务，没有充分结合老年人的需求，而过分在意快速的投资回报。

在许多开发商看来，养老地产就是用来养老的地产，包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。但在戴德梁行华北区策略发展顾问主管王晨看来，真正的养老地产首先应当是老年人能享受到的服务，其次是投资或购买养老地产所能获得的财务安排和回报，最后才是地产的概念。

王晨认为，目前所有的养老地产都无法解决这个问题，养老服务和地产两者应该结合来做，应当是一个产业的运营模式。

亲和源董事长奚志勇也持同样的观点：“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的。”

但目前国内现有的养老项目中，有的只是在社区内配建一两栋“养老住宅”，有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。更重要的是，这些冠名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，配套的硬件设施和软件服务都处于空白或低水平阶段，与真正意义上能够满足老年人的老年住宅相去甚远。

经济学家吴敬琏曾表示：“养老地产不应该完全是地产，它所涉及的方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护，不能一概而论。老龄化产业是一个很大的产业，这种产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，而不只是房地产商卖房子那么简单的问题。”

“目前国内在建的养老地产项目，尤其是一些仅在项目中占据一两栋的老年公寓，没有按照规范进行设计，室内的适老设计更是一家一个样。”资深建筑设计师张婷说，目前，这套设计规范起到更多的是选房指南的作用，让住户了解什么样的设计可以让老人住起来更舒服，但在开发商定制的精装户型中，住户已经丧失了装修设计的决定权。

在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，有意涉足该领域的房企要清楚老年产业的属性：首先应有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次要有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；再次要有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，属地文化很强，只有这样才能让老人觉得是家。

读懂老人，再做地产，才能既让养老地产实现盈利，也让老年人老有所依。

国内三家养老机构运作模式

目前国内比较著名的机构养老社区有北京的东方太阳城、太申祥和，上海的亲和源等，共性是均具备老年公寓、健康会所、老年护理院、老年大学、景观花园等机构和设施。

东方太阳城是套用美国著名退休社区“太阳城”的名字和理念建设的一个商业住宅区，在郊区开发大型综合养老社区，至今已经经营十余年之久，目前已经有了庞大的业主客户群。在早期依靠当时的土地政策获得了大量低价土地，并通过销售迅速回收资金，属于美国退休社区开发模式在中国应用的比较早的案例。

但是该社区内除了一些基本的老年人设施之外，并不涵盖养老看护和照护服务，入住的人也没有年龄限制，所以并非真正意义上的美国式养老社区，不能完全享受一些养老方面的优惠政策。

太申祥和是会员制的代表，特点是养老与养生的结合，产生度假型养老的住宅模式。它通过会员制来吸纳顾客，为会员提供服务享受权，同时依靠自有资金和会员押金持续投资养生产业，其养老院部分本身不产生盈利，而依靠度假山庄和太医馆作为主要收入来源，以度假和医疗资源来补贴养老，因此养老经营收费较低，客户层级广泛，符合一般意义上的养老服务机构要求。现在太申祥和的会员入会时需要交纳一定数额的押金，到退出时返还。这部分钱在存续期间一半用于发展敬老院基本建设，另一半留存账户以备退还周转。

亲和源的特点是将居家和养老相结合，提供了一居及两居的住宅选择，采用会员制以户为单位入住，营造了住家的感觉。该项目是由民营企业投资6亿元打造的高端养老公寓，会员卡的最高售价高达80万元。

与太申祥和的会员获得服务享受权不同的是，亲和源会员享有的是房屋使用权。为体现居家感觉，亲和源多数只提供秘书式和管家式服务，营运之初只采取会员制，但后来由于遇到了大部分会员制养老机构均面临的现金流短缺问题，因此开放了几栋老年公寓卖产权房，成为了会员制+销售制的模式。