基于旧城活力复兴的改造研究

黄炀

摘要：旧城改造目的在于改善生活环境，提升地区发展活力，满足人民日益增长的物质和精神需要。本次研究通过对北滘镇建筑空间的梳理，将用地置换为公园绿地和开敞空间，以最低的投资促进环境改善，并以低成本高成效的模式在当代旧城改造方面做出积极的探索。

关键词：旧城改造、复兴、保留更新

旧城是快速城市化进程的产物，集中了城市脉络、文化传统、地域特色等，它是城市发展的历史见证。当前，珠三角地区城市化处于高速发展时期，城市总体框架的拉大和新区建设的持续推进，使得城市功能和大量人口逐步向外转移；而旧城则由于设施匮乏、环境退化、交通拥堵等问题，城市地位不断下降。

2011年底，在广东省提高城市化发展水平工作会议上，汪洋书记提出以绿色、智慧、包容和人文四大理念带动新型城市化建设，并明确提出提高城市旧区的综合效益，通过公共空间环境质量控制要求，增加生态和休闲用地，优化人居环境，促进老城区焕发新活力。

1 旧城改造主要问题

1.1 改造模式

当前我国旧城改造基本是通过对原有陈旧建筑的拆迁，植入新的居住或商业功能，促进地区整体环境的改善。这种以房地产开发为主要方式的改造一定程度上促进了旧城改造进程，但是受制于宏观经济影响，当经济低靡时，所有改造项目都将受到不同程度的影响。市场化运作使得改造主体倾向于眼前的经济利益，使得商业价值高的项目容易实施，而民生类项目则相对拖沓，最终导致改造空间分布不均，不利于旧城整体发展。

《城乡规划法》规定，旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对基础设施落后等地段进行改建。在实际操作中，为了追求经济效益，有些城市制定了过高的建设标准，一些可利用的历史建筑和新建建筑纷纷被推倒重建，造成极大的资源浪费；同时，由于拆迁量过大，造成人员难以安置，出现重住宅轻配套，强调局部利益，而忽视了旧城改造的根本目的。

1.2 改造资金

旧城改造工程涉及到地方政府、企业、居民和其他主体等多方利益，而改造成本包含了征地补偿、拆迁安置、人员就业等，由于旧城改造投资规模相对较大。政府部门可支配财政收入有限，远不能满足资金需求；私人投资商只愿意投资价值高的区域，使得商业价值低的项目无人问津。开发成本的上升，极大地降低了开发商的积极性；而信托制度的不完善和运管能力的缺失，使得社会融资难以成为主流。

1.3 社会协调

在旧城改造过程中，由于补偿标准、安置房建设区域、社会就业安排选择等差异的存在，使得拆迁工作难以顺利开展。虽然国家条例通过司法程序可以实施强制拆迁，但这种方式既不利于社会稳定发展，也严重影响旧城改造进度。

旧城改造要尊重城市历史，一味地推倒重建更使得地方财政难以为继，容易惹发社会争端；因此，选择适合地区发展的改造模式，针对性地提出改造对策，以合适的资金投入恢复旧城活力是现今中国旧城改造需要重点解决的问题。

2 基于旧城活力复兴案例研究——以巴塞罗那为例

经历了20世纪五十至六十年代旧区改建负面影响后，西方发达国家意识到现代化带来的危机，并开始从唯利的盲目拆建转向以保护为主的旧区开发。通过选取巴塞罗那旧城改造案例，强调将空间环境改善、传统文化传承及城市活力提升融入城市改造中，“人”本位的回归以及休闲、消费是整个改造中最重要的主题。

巴塞罗那老城区位于城市东南部，北侧紧邻城市新区，是巴塞罗那人口最为集中的地区，建筑密度高，人流量大。老城区街道较为狭窄，路幅宽度一般在3.5-4m之间，可单向行车，部分路段为人车混行。改造方案将局部建筑进行拆除，改作休闲公园和小型广场，在主要道路交叉位置设置大型广场，配套设置咖啡馆、餐厅、艺术馆等功能设施，打造成为市民游憩场所。街道两侧建筑大多为4-6层高，建筑底层为沿街传统店铺，结合广场、公园综合了商业、娱乐、餐饮、居住、教育、办公等功能，使得整个老城区即保留了传统的底商模式，又延续了既往的街道生活传统，提升了整体活力。

基于旧城保护的更新改造是应对当代推翻重建改造模式的一种回应，在西方国家，旧城复兴已经由理论的探索阶段进入实践执行阶段，通过局部地段拆迁整治和环境改善，保持原有城市发展肌理和地域特色，满足居民日常生活需求和传统邻里关系的维持，同时有效地降低了改造成本，这对于当代中国城市发展和城市改造具有积极的借鉴意义。

3 北滘旧城改造模式与规划

3.1 旧城改造技术方法

北滘旧城采取原址抽疏的手法进行改造，保留现状的公共服务设施及部分建筑质量较好的村民住宅，拆除质量较差的建筑留出足够的集中绿地及消防通道，对于原有景观空缺处进行补建加层等措施，并注入商业购物、休闲娱乐等城市功能，形成一个空间明确、功能配套齐全的社区，能够延续传统文脉，使周边物业得到最大升值。

拆除：拆除质量相对差、体量较小的住宅；

缝补：缝补底层商业及住宅间间隙，使密集的单栋住宅变为集合住宅；

插建：在边角空地插建新的商业住宅综合楼，并为集合住宅沿内庭园插建辅助走廊；

挖填：在庭院中建地下和地面一层车库，庭园绿化和活动空间设在一层车库屋面上，地下车库可以与相邻街坊地下车库相连；

加层：由于旧城住宅集中在2-4层不等，通过加层建设轻钢结构的活动设施，用以布置绿化和社区活动设施，并与相邻街坊屋顶层连接，使其成为住宅的社区交往活动层。

3.2 旧城改造规划

3.2.1 建筑改造选择

北滘旧城改造针对重点改造范围内的建筑采取“以充分利用为基础，以改造完善助提升，以功能转换促发展”的原则进行拆除、整治、新建。拆除的建筑分为两类：一类是因市政路网建设需求而涉及到拆迁的建筑；二是因环境整治，提升旧区风貌而需拆迁的建筑。整治的建筑主要为建筑质量较好，只需进行建筑外立面的整饰。

3.2.2 开敞空间营造

旧城开敞空间分为三类：一类是综合性公园，按500米步行服务半径能覆盖整个规划区；一类是滨水带状开敞空间，包括滨水绿化改造和水系建设，营造多功能复合的社区居住游憩空间，并以街区式开敞空间打造为基础，按照50米服务半径均衡布局绿地空间。三类开敞空间分别从点、线、面不同的形态与规模使规划区形成“绿珠串联”的空间景观格局。在分类布置公园和开敞空间后，确保辐射范围覆盖整个北滘旧城。

3.2.3 改造特点评价

旧城改造以改善居民生活环境为主要任务，通过局部增加公园和开敞空间，提升了地区生态环境质量，并为居民提供了休闲场所；同时避免了北滘旧城大量拆迁，节约了改造成本，针对性较强，能够满足居民的日常需求，容易调动居民改造积极性，达到改造的目的和效果。

4 结语

本次旧城改造提供了自主更新的动力，促进了保护与更新的良性循环，并探索建立了适应旧城改造的新模式：一是建筑拆迁保留方面，立足系统的调查分析，针对性地对建筑进行改造，避免全盘拆除，造成资源浪费；二是对旧城肌理的保护与传承方面，局部拆迁模式很大程度上保留了旧城的特色风貌，在对环境整治以及配套设施完善的基础上实现了功能活力再生，提升了旧城的人气，促进地段的复兴；三是功能再造方面，通过将部分建筑功能进行置换，并植入新的商业休闲功能，并从区域和街区的角度创造出策动条件，促进旧城功能的自我调整和完善。

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