浅析新时期下旧城改造的措施

李姗姗+++南希++关晓翼+++孙诗远

摘 要：近年来在我国，随着土地价格的飙升以及耕地保护政策的出台，大多数城市将建设内容的核心转向旧城改造以及城中村的拆迁与治理。旧城改造工程的涉及面较广，在工作开展过程中需考虑的因素较多，因此新时期的旧城改造需结合当地的实际状况量力而为，只有这样，才能将此工作落到实处。

关键词：新时期；旧城改造；措施

0 引言

旧城改造不仅能够拓展城市的发展空间，提供更多的商机，提升城市整体品位，还能够合理节约土地，为城市居民创建干净舒适的生活以及工作环境，从而促进社会的和谐发展。但从实际工作来看，当前大多数旧城改造工程中还存在许多的问题，还需得到进一步的优化。

1 关于旧城改造

旧城改造主要是指对旧城区进行开发以及再利用，将旧城区中无法与新时期下社会经济发展相适应的区域进行全面的改造，使该城区的价值以及使用功能能够得到有效的提升。旧城改造具有以下几方面的作用：（1）提升居民的生活质量；（2）增强政府部门美化城市形象的决心；（3）充分满足城市调整经济结构以及产业结构的需求；（4）与现代化城市的快速发展趋势相符合；（5）实现城市土地的有偿使用[1]。

2 当前存在的主要问题

2.1 缺乏深刻的认识

当前旧城改造建设中对其复杂性的认识以及了解还不够深刻，旧城改造建设过于简单化，在改造过程中未结合当地的实际情况，大多使用推倒重建的方式进行开发，如此一来，改造过程中造成了大量的财力以及物力的浪费，并且对城市的空间结构也造成了一定的破坏。另外，大多数旧城改造均是采用市场化运作的形式，通常将追求高回报率作为主要目的，因此经常会出现因利益问题而违反规定要求的现象，致使城市的传统风貌以及格局肌理都受到不同程度影响。

2.2 过于追求经济效益

在旧城改造建设中，部分开发商将获取利润作为主要目标，过于追求经济效益，将建筑之间的距离缩短，从而加大了建筑的密度。而这一做法则会造成土地的滥用以及开发密度过大，最终导致建设环境的恶化。例如，某城市旧城区在2008年度获得批准的用地面积约为9万平方米，与2007年同期相比减少了约4/5，而获得批准的建筑面积约为90万平方米，与2007年同期相比增长了约80%。用地面积逐渐减少，而建筑工程面积却快速的增长，如此一来，则会导致建筑容积率的大面积提升。另外，随着城市房价以及地价的飙升，旧城改造的建设成本也逐渐增高，部分城市在进行旧城改造时通常会呈现出两种不同的趋势。一类开发商为使项目能够尽快得到开发建设，通常会选择开发城乡结合地段，因为该地段的拆迁难度相对较低，从而降低了项目的开发难度，在此模式下，项目开发的成本变低，因此改造后的商品房具有较大的升值空间。而另一类开发商则会选择黄金地段进行快速的改造以及开发，以期获得更大的经济效益。

2.3 严重破坏历史文化

在当前旧城改造实际工作过程中，大多数旧城改造通常是以开发单位为主进行建设改造，部分企业出于自身利益等因素考虑，会选择对旧城区域中的历史文化区进行改造建设，而多数情况下会将部分历史建筑拆除，因此对城市的历史风貌以及传统文化特色造成了伤害。例如，上海的刘家老宅，因为建筑所在区域要进行开发，所以被迫拆除。这座建筑的历史可以追溯到19世纪后期，可以说拥有丰富的历史文化内涵，但是因为既有开发计划，不得不进行拆除。所以在上海存有历史记忆的建筑已经越来越少，大多数建筑都是新建的。此外，从我国各地频频出现仿古建筑等可以看出，因为改造因为开发，导致许多的具有时代特性的建筑都被拆毁了。

3 旧城改造的有效措施

3.1 遵循发展规律

旧城改造工程的实施，必须遵循该地区的发展规律，保持城市发展的可持续性，促使城市的面貌能够实现有机的更新。而有机更新主要是指落实合理的改造规模，根据旧城改造的内容以及相关要求，妥善处理当前与未来之间的关系。同时，旧城改造还应坚持以下几项原则：（1）统一管理；（2）统一规划；（3）统一配套；（4）统一征地；（5）统一设计[2]，并且工程的实施必须严格按照改造计划以及正确步骤进行。

3.2 实现综合开发

旧城改造必须坚持综合开发的原则，在黄金地段尽量建造经营性的房屋，例如娱乐休闲类以及办公服务类等房屋。如此一来，房屋的开发价值能够得到进一步的提升，而收回的投资成本则可贴补于经济效益较弱的地段，从而使得旧城改造工程能够顺利的实施。

3.3 加强宏观调控

在旧城改造建设中，政府机构以及相关部门需制定工程技术标准以及相关法规，并对工程提出相应的要求，避免改造过程中出现投机化以及盲目化。另外，还应制定科学有效的奖惩措施，能够充分的调动各环节的工作积极性。针对工程建设的基础设施，政府部门还需加大相关投资力度，使旧城区能够得到有效的改造。

3.4 注重规划引导

在旧城改造工程规划过程中，规划部门需加强引导，对旧城改造工作进行深入的探究，并且制定出科学合理的改造规划，对存在的各种市政问题进行有效的协调以及解决。同时，在制定规划时，必须严格遵守经济发展的规律以及具备城市经营的理念，如此一来，才能够有效的实施旧城改造规划。除此之外，旧城改造工程的所有项目，都需从两方面着手，第一是土地分级；第二是土地评估[3]。还应对土地市场以及土地增值进行合理的测算，对成本以及效益进行仔细的分析，最终确保旧城改造规划能够顺利进行。

3.5 坚持民主改造

在城市建设工作中，旧城改造工作具有较强的复杂性，并且涉及面相对较广，其与社会公众的切身利益有着密切的联系。因此在改造过程中，必须坚持民主化改造，并采取积极有效的措施，吸引更多的民众主动参与到建设工作当中。

3.6 完善工程管理

工程管理在旧城改造建设中有着至关重要的意义。旧城改造规划在根据正常程序得到制定，并且得到政府机构以及相关部门批准后，就会产生法律效力，因此在改造过程中相关人员必须严格遵守。一旦发现建设单位或者其他人员不遵循规划进行建设，管理部门必须对其进行严厉的处分，以确保旧城改造建设能够执法而行。

4 结语

旧城改造能够有效促进城市的良好发展，但旧城改造并不是简单的对旧城进行重建，而是在满足城市发展需求的前提下进行合理的改造。因此，旧城改造建设必须充分结合实际发展情况，并且过程中必须严格按照相关规定以及要求执法而行，以此确保旧城改造的合法性以及合理性。