我国房地产业融资风险研究

马紫薇

摘 要：改革開放以来，我国房地产业发展迅速，己经成为市场经济的重要组成部分，成为国民经济的一个新的增长点。它在创造财富、增加税收、繁荣城乡经济、方便群众生活等方面发挥着日益重要的作用，为社会的稳定和经济的发展做出了积极的贡献。进入21世纪，房地产业的发展更是势不可挡。但是，相对于房地产业对国民经济发展和增加就业机会等方面的贡献来讲，政府和社会给与房地产业的支持，特别是在融资方面的支持却非常有限，导致房地产业融资困难。

关键词：房地产业；融资；融资风险

一、我国房地产业融资特征

虽然我国房地产项目融资随着房地产业本身的发展取得了一定的进步，但也存在着许多问题。其中最为关键、最为核心的就是房地产项目融资结构失衡，对银行信贷过分依赖，一元化特征显著。

首先，我国的房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系。目前的房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段，房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索，房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系。

其次，房地产金融市场上。专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。因此，与发达国家相比，我国房地产项目融资结构严重失衡，一元化特征十分突出。

二、我国房地产业的融资风险因素分析

1.房地产融资机构同业竞争激烈导致风险意识淡薄

由于商业银行之间的竞争加剧，各家银行的管理者的经营压力增加。在目前银行业的主要收入来源依然为存贷利差的现状下，为了争夺信贷市场份额，商业银行和其他房地产融资机构极易形成市场冲动，采用比较激进的房地产信贷策略，同时也会产生内部人控制和道德风险等不良行为，增加了操作风险。

2.开发商的主观判断出现误差

国内房地产开发商面对之前房地产行情的火爆，盲目开展新的开发项目，前期调研不细，或所依据的信息不够准确，都会导致对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，出现在运用中与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，这在去年的房地产市场已经得到了充分的体现：一是近几年发生的通货膨胀、物价上涨，诱发土地价格、建材价格、工程造价上涨；二是房地产市场供求形势的变化。

三、防范房地产业融资风险的对策

1.完善房地产融资相关法律法规

我国近些年来积极拓展房地产融资渠道，特别是房地产信托。在信托方面，我国目前有一法两规，它们是：《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》。然而这仅有的法律对于房地产信托发展所需要的法律环境来说是不够的，在房地产信托的实际操作当中，并不是所有的步骤都有明确具体的法律依据，有一些甚至是和法律相冲突的。例如在房地产信托中使用财政支持来保证“预期收益率”，然而财政支持与《担保法》相冲突，结果使得投资者和信托投资公司都承担了法律风险。法律法规的完善是多元化房地产融资渠道的保障，同时更加有利于相关部门的监管执行。

因此针对以上现象，一方面，国家要修改完善现有法律，如《证券法》、《担保法》，以避免和现今房地产的发展及创新相冲突；另一方面，国家要制定并出台一些新的法律以适应市场的需要，填补房地产融资法律方面的空缺，例如《产业基金法》和《评估法》等，防止无法可依的尴尬局面出现。

2.完善金融监管和风险预警机制

我国的金融监管信息体系，主要侧重于描述市场总体状况和分类统计市场运行情况，对于金融监管和风险预警方面的作用十分有限。若想提高金融监管的效率，就必须建立合理有效地风险检测和预警机制。具体来说，由于房地产融资的主要来源是银行贷款，因而对于银行信贷风险的监管成为了重中之重。国际上通行的是衡量银行资产的好坏以银行贷款质量的好坏为标准。而金融监管当局也是以贷款质量为衡量主标准。在贷款过程中，风险隐患发现的越早，最终造成的损失比率也越低。

3.完善房地产信托

房地产信托包括资金信托和项目信托两种模式。前者是指委托人购买受托人发行的信托计划，而受托人替委托人用资金进行房地产投资，最终收益分配给受益人；后者则是指委托人将房产项目交给受托人，由其代为进行专业化经营管理，最终收益分配给受益人。通过房地产信托方式融资的优势十分明显：第一，有的放矢。可以针对房地产企业的具体要求来设计出相应的个性化信托产品，增加供需双方选择空间；第二，创新性和灵活性高。可以使用股权投资、直接贷款和资产证券化等方式进行投资；第三，融资成本较低。相对于银行贷款而言，房地产信托可以节约企业的财务费用。

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