浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理

张改叶

摘要：房地产税是我国税收的重要组成部分，本文将从房产企业的供需出发，分析房地产市场的地产税收和土地增值税，浅谈房产企业中土地增值税的账务管理。目的是更好的管理土地增值税的清算，减少公司企业不必要的浪费，增加收益，同时又能遵守国家税务的法律法规。

关键词：房地产；土地增值税；账务管理

房地产的开发收入是我国国民经济的重要组成部分，房地产权包括了土地资源、建筑物、建筑物设计及与土地和建筑物等不可分离的权益。房地产行业的发展使得房地产税在我国的税收中占有越来越重要的作用，以房地产转让增值额为依据而收取的一种税金，国家把这种税收定位土地增值税。土地增值税的账务管理对房地产企业有一定的影响，本文将对房产土地增值税的账务管理进行分析探究，以加强财务上对土地增值税的账务管理。

一、房地产业与房地产税收

房地产业的增长和房地产的税收是成正比增长的。当然，房地产的开发项目是一个长期的过程，一家房产企业的开发需要竞标土地、开发项目，要考虑到房地产的开发的后期发展和收益，要顾及成本等。一般房地产的开发具有一定的聚焦力，同时会带来商业的发展。房地产的附加值增加的同时，随之增加的也是附加产业的税收。

二、土地增值税的背景

土地增值税是我国众多税收中的一个组成部分。 国家颁布相关《土地增值税暂行条例》一方面是巨大的房地产业收入能够带来巨额的税收。一是再征收房地产税的同时加收土地增值税，直接控制房地产商和企业的收入，能够控制房地产大规模的开发。二是，一旦房地产商房价上涨，房地产商的收入就能大幅度增长，越大幅度的房产收入增长意味着房地产商需要征收的土地增值税额也就越大。土地增值税的征收可以抑制房价的不断上涨。在市场微观调控的基础上，加上国家对房价的宏观调控，能够抑制不断上涨的房价，还能在一定程度上调控我国巨大的贫富差距。

三、土地增值税的账务管理

首先对土地增值税的征收一定要明确征收的项目和应纳税人，清算税额的数据一定要明确清晰；二是一定要熟悉土地增值税的计算步骤，避免因此出现错误的结果；最后不能漏掉的是对除了房地产和建筑物之外，其他附加产权的增值税。

1.土地增值税会计处理方法

土地增值税的会计处理方法如下：

（1）在企业应缴“税金”的基础上加设“应缴土地增值税”，这样可以明确科目的核算；

（2）对于转让土地资源权的企业，按企业的转让收益收缴土地增值税，一是会计处理要从企业主营房的土地增值税出发，对房地产开发企业的税金、外商投资企业的税金、股份制企业的税金和对外合作企业的税金等科目进行处理，记录为“应缴土地增值税”。二是处理企业兼营房的土地增值税，记为“其他业务支出（包括工、农、商业等）”、贷记为“应缴土地增值税税金”，对企业中的固定资产、固定资产构建支出等科目进行核算，贷记为“应缴土地增值税”。

（3）企业缴纳土地增值税时，借记为“应缴土地增值税”，贷记为“银行存款”。

（4）企业在项目竣工前取得的收入，借记为“应缴土地增值税”，贷记为“银行存款”，当房地产正式营业收入时借记为“银行存款”，贷记为“应缴土地增值税”。

（5）企业应将取得土地使用权时所支付飞金额和开发土地基配套设施的成本作为土地增值税的依据，要在账簿上记录。

2.案例

本文就2004年2月份某房地产公司转让一幢办公楼，共取得转让收入8000万元，另收冰箱一台，市场增值价为0.5850万元，公司按照国家规定的税务缴纳了营业税、城建税、教育附加费、印花税，税率分别为5%、7%、3%、5‰，转出方获取土地权而支付的金额为1000万元，房地产成本投入2000万元，房地产开发费用的利息支出为300万元，其中有50万为加罚利息，其他的房地产开发费用要扣除5%的比例。正确算法如下： （1）可扣除项目的费用为取得土地使用权的1000万元和房地产投入的2000万元，总共3000万元。（2）不包括加罚利息50万元，可以扣除的利息是250万元，因此，扣除房地产开发费用的5%，依法扣除的金额为3000×5%。（3）该公司相应的营业税和城建税为80005000×5%=4000250元

8000.5×5%×（7%+3%）=400025元；印花税=8000.5×5‰=40.0025万元。

（4）由于该公司的房产权是转让获得的，因此不能扣除20%。可扣除的总金额为：

3000+250+3000×5% +8000.5×5%×（1+7% +3%）+8000.5×5%=3884.03万元。

增值额=8000.5-3844.03=4156.47万元。增值额占扣除项目金额的比例为：4156.47÷3884.03=4156.47万元。按照税务法规定，适用的税率为50%，速算除系数为15%。所以该公司最终应缴的土地增值税=4156.47×50%-3884.03×15%=1501.6305万元。因此，该公司应缴的土地增值税为1501.6305万元。

四、结语

土地增值税的征收对我国财政和市场经济有着不可或缺的影响。一方面能够增加国家的财政税收，加强国家对国民财政进行分配和在分配，减小巨大的贫富差距；另一方面，国家能够利用税收等财政进行更多公共事业的建设，推进我国的现代化进程。更重要的是，土地增值税的征收能够通过国家的宏观调控，压制房价的不断上涨。土地增值税的颁布实施能够维持房地产市场秩序，调节土地资源的配置，平衡土地资源的分配利用。

参考文献：

[1]杨培淑：房地产土地增值税税收征管研究[J].现代商贸工业.2011（11）.

[2]范春柏：浅谈房地产开发企业土地增值税的清算方法[J].中国总会计师.2011（07）.