民企万达的政商关系

谢雪琳

2013年7月20日，东莞长安万达广场开业。和万达在全国各个城市不断复制广场一样，开业仪式也如出一辙：市领导和万达高管共同出席，为项目剪彩致辞，皆大欢喜。

这个仅用了16个月时间建成的长安万达广场，是第73个万达广场。万达照旧以其独创的“订单商业地产”模式，带着自有的万达影城、大歌星KTV，以及星巴克、哈根达斯等品牌进入东莞。未来，还将有4个万达广场在东莞落地。

罗马不是一天建成的。经历了十年的磨砺与打造，万达的商业综合体早已成熟，并因其具有提振经济、提升城市形象、增加官员政绩资本的功能，颇得地方政府欢心。

由此，万达在全国攻城掠地，建立了一个超越同行的商业帝国，并在与地方政府的关系中占据强势地位，成为中国政商环境下的一个异类民企。

但这个在地方政府前颇为强势的商业帝国，在中国复杂的政商生态系统下，仍有搞不定的烦恼。

商业地产：迎合政府偏好

2010年4月，兰州市与万达集团进行项目签约。

时任兰州市市长袁占亭称赞万达集团说：“商业的业态就是要‘顶天立地。所谓‘顶天，就是要引进国内像万达公司这样高水平的商业业态以及能够代表目前国际潮流的高水平业态，尤其是这种订单式的开发模式，把国内和国际上著名的品牌一次打孔式地引到兰州，来提高兰州高端的消费和层次。”

袁占亭的话，可堪地方政府欢迎万达的代表。

万达集团董事长王健林在接受媒体采访时自己对此做了解读：“因为万达能保证开业时间，从拿地到开业最长18个月，地方政府领导很看重这点，希望在任期内见到提高就业、税收、商业级次的成效。因此很多城市拍卖土地时，政府会设计竞拍门槛，大家一看就知道是定制给万达的。”

2009年广州旧白云机场四块土地的出让，就曾招此质疑。

彼时，广州国土局的招拍挂条件包括注册资本15亿元以上，资产120亿元以上，银行授信100亿以上，累计开发不少于200万平米以上商业中心、五星级酒店等。

此外，还有一条“神规定”：确保地块上商业中心于2010年10月底前开业。这也意味着，竞拍成功者要在一年内建造、开业一个商业中心。

如此苛刻条件下，只有万达参与了竞拍，并以11.22亿的底价拍得地块，楼面地价仅4000元/平米。而彼时周边楼盘价格已达到16000元—18000元/平米。

“地方政府还对万达有一些软支持，比如组织和它对接的小组，叫一站式办公，加快它的办事效率。”全国房地产经理人联合会副会长祁世芳告诉《中国周刊》记者。

在商业地产联盟秘书长王永平看来，万达的产品和做法迎合了地方政府的需求和偏好。

“万达说我给你做现代的购物中心，提升你商业的档次。我还给你盖五星级酒店，即使酒店收益比较差，看着风光实际亏损。”王永平告诉《中国周刊》记者，这种酒店是地方政府最喜欢的，领导觉得很体面，也是投资环境的一部分，政府觉得开个会吃个饭也方便。

“政府都喜欢政绩工程。”王永平说，“万达说我把速度给你抢出来，好算在你的成绩里，区长、书记就连夜给你协调，拆迁、贷款都支持。”

万达给地方政府带来的政绩也着实可观。据媒体报道，山东省济南首个城市综合体—万达广场正为市中区带来实实在在的“真金白银”—开业9个月来贡献地方税收1.8亿元，整体税收4.5亿元。

而在中盛投资集团合伙人杨永强看来，万达广场受到地方政府如此欢迎，一是因为万达广场能够充分体现现代城市的产业集聚效应；第二个则是万达广场的定位就是城市商业中心，而以往的地方政府往往靠行政中心，即一般为政府所在地来拉动城市商业中心的发展，可是行政中心相对单一，而万达广场则形式灵活。

深谙中国政府与官员运作之道的万达，自然取得了辉煌业绩。近年，万达以每年开业近20个广场的数目发展。今年8月以前，万达已在国内造了74座万达广场，还有50多个广场在建设之中。统计下来，万达广场数目将近130个。

对万达倾心的城市数目则更多。王健林曾说，每年万达接到各地政府的邀请很多，但只能选择三分之一的城市去投资。这也意味着，万达每年至少要拒绝40个城市。

规模仅是万达成就的一部分，低地价则是万达在地方政府笼络之下建立起的另一竞争优势。

“我们获得的土地成本比所有企业便宜很多，至少便宜一半。”王健林去年在哈佛演讲时表示。

在地方政府的“土地财政观”之下，低地价的受益者，不仅仅是万达。

杨永强告诉《中国周刊》记者，外界常常关注万达拿地价格很低，一亩地几千元，似乎地方政府吃亏了，可是需要注意的是万达广场建成后，过几年，周边地价翻了何止几倍，甚至十几倍，这样一来，地方政府从“土地财政”里赚取的钱，岂是出让一个万达广场的用地所能比。

向旅游文化地产转型

相比于在全国遍地开花广为人知的万达广场，万达的文化旅游项目尚未完全崭露头角。然而其投资之大、迎合政府欢心的程度，远甚于万达广场。

早在2008年底，万达广场正走在大规模复制的上坡路时，王健林便已经开始布局文化旅游地产。彼时，万达携联想、泛海等民企，欲投资长白山、西双版纳等地，打造旅游度假区。

这些由万达主导或单独投资的文化旅游地产项目，规模之大令人惊叹。

长白山旅游度假区，投资200亿，占地21平方公里，已在2012年7月开业。

西双版纳度假区，投资150亿，占地6平方公里，2015年开业。

武汉中央文化区，投资500亿，占地1.8平方公里，预计2014年开业。

大连金石文化区，投资近300亿，占地5.5平方公里，预计2017年建成。

此外，哈尔滨、合肥、南昌都将建设以旅游文化为主体的万达城，投资累计约900亿。

目前这些项目中开业的仅有长白山旅游度假区一处。在王健林的表述中，长白山项目运营状况不错，第一年酒店入住率50%，滑雪季游客8万人，超出预期。

然而，这一项目总的投资风险与回报如何却是众说纷纭。

有人看好这些仍以地产为核心的项目，认为低价甚至零地价圈地是万达的目的与优势。“旅游地产是一个比商业地产拿地还大还便宜的故事。万达是一个房地产商，就是拿旅游地产这个故事圈更多的地而已。”中国购物中心专业委员会专家委员陈建明说，“地价还很低，就像白给，所以不用担心挣不挣钱的问题。”

但看不清的人更多。和万达的商业综合体一样，文化旅游综合体也沿袭了配售住宅的模式，并以住宅销售来回笼部分资金。

长白山度假区里，除了酒店、高尔夫球场等娱乐休闲设施外，还配了500万平米的配售住宅。

“500万平米很庞大。”王永平说，“有时一个中等城市一年的开发量也就500万平米。”

在王永平看来，这些住宅的销售还是一个很大的考验。“这里是一个度假地，并没有很多刚需，它针对的可能是投资客，投资客就很难一下子消化这么大的量，所以它还是有些压力。”他说。

投资人的变动或也反映了风险的未知。复星和巨人集团曾与万达一起签订投资框架协议，但后来却退出了。媒体报道称，复星退出原因为决策层认为当地市场成熟需要很长时间，进入的风险过大。

而在长白山项目以后，曾与万达并肩投资旅游地产的联想和泛海，便没有再跟进随后的哈尔滨万达城。然而，无论风险如何，万达向文化旅游转型已是既定战略。

王健林在做万达集团2012年工作报告时，便提出要将文化旅游产业作为万达的支柱产业。

还有什么万达搞不定？

万达向文化旅游地产转型，也深刻地体现了民企万达的中国式生存发展策略：政治上紧跟政策、把握政府偏好，市场上把准未来发展趋势，政府与市场两手抓两手都很硬。

在万达2012年工作报告中，王健林解释了“自找麻烦”转型做文化旅游的原因。

其一，中国出现新的消费趋势，吃住行满足后，接下来的消费阶段是文化和旅游，而中国巨大的人口将形成巨大的市场。

其二，国家大力支持发展文化和旅游产业。“万达文化产业集团一成立，就有五六家银行给了巨额授信。而且银行给文化产业的贷款期限长、利率低。既然国家支持，为什么不趁势而上？”王健林说。

其三，商业地产模仿者众，未来市场容量有限，万达未雨绸缪，为未来20年储备竞争力。

如此深谙中国政治与市场规律的万达，看起来早已进入了与大环境的良性循环之中。

当民营企业为融资贷款难头疼时，万达却轻巧地拿到农行等银行的巨额授信。地方政府为了请来万达，也会协调当地银行给万达贷款。去年，万达走出国门收购美国AMC院线公司时，中国进出口银行也对万达授信，支持其海外并购。因此王永平称万达是“中国贷款规模最大的公司”。

上市大概算万达经历过的最曲折的事情，但也终被万达摆平。

多年来谋求上市却因宏观调控至今未得入A股大门的万达，去年终通过收购恒力地产而在香港上市。而分拆后的院线公司，在IPO闸门打开后上市或也指日可待。

如今四处唱响凯歌的万达，还有什么搞不定的？或许也有。

2012年重庆事件之后，大连实德总裁徐明被调查，此后有关万达资金链紧张、王健林被限制出境接受调查的消息便一度在海内外流传，最终万达不得不发布澄清公告，王健林也以进中南海接受国家领导接见、保持公开露面的方式回击流言。

而这类流言的传播，也反映了政商关系的复杂。

王健林在接受媒体采访时也坦承，在中国，政商关系“确确实实是最难摆正位置、最难处好的”。他的应对之道则是“亲近政府，远离政治”，也即“跟政府可以亲近，但是不参与政治和派系斗争”。

他也在现有政治系统中为自己找到了一席之地：全国政协委员，但这一身份对政策的影响与改变似乎十分有限。

2012年两会，王健林曾提交提案，呼吁降低奢侈品关税以扩充内需。但财政部的答复却是：“关税并不是构成奢侈品价高的原因，经过测算，平均只占2%左右”。

在万达一呼百应令行禁止的王健林，在地方政府面前强硬强势的王健林，在国家部委面前却仍遭此冷遇。收到回复后，他颇有怨言：“他们是在糊弄我。”然后在对处理意见的反馈中，毫不犹豫地选了“很不满意”。

而这份“很不满意”的反馈意见，将去往哪里、如何处置，却是未知。