房地产信托发展与问题探究

杜东沼

【摘要】近年来随着房地产调控政策的持续进行，房地产行业面临着层层考验，在银行贷款受限，融资渠道受阻的情况下，对于有着庞大资金需求量的房地产商，信托无疑成了其维持运转的救星。而根据中国信托业协会数据表明，2011年，房地产信托余额达到了6882亿元，到2012年，将会有1759亿房地产信托到期兑付。我们来看10年房地产调控政策，效果显然不够明显，随着政府的换届工作完成，房地产何去何从，从主观看，未来10年内，房地产还将是一个中国经济的支柱行业。那么房地产信托将要如何发展，其又存在如何的问题。

【关键词】房地产信托；发展；问题；REITs

何为房地产信托？房地产信托，在我国又被称为房地产信托基金、房地产基金。是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

房地产信托的发展。2003年之前，房地产信托属于冷门，关注度很低。而2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行121号文件），对房地产企业在房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。2006年7月中旬，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》；紧接着8月，又下发《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》，再度对房地产信贷采取紧缩政策，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇，使房地产信托有了更大的“用武之地”。除国家宏观政策带来的机遇外，信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。

一、房地产信托存在的问题。

根据以上，我们可以了解房地产信托业务的发展，不仅有利于提高我国房地产市场直接融资的比重，而且充分增加了金融市场的投资品种，但仍旧存在一些难以解决的问题

1.房地产信托受到宏观经济形势影响。国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。

2.我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。目前国内到期不能兑付的房地产信托中，很大一部分是关联交易信托，主要原因就是对关联交易没有引进足够资质的中介服务机构参与、定价不够市场化、信息披露不够透明以及运作过程的监督缺位。

3.国内房地产信托多采取私募模式。这种模式期限大都在2年以内，每个房地产信托的份数不得超过200份，规模较小。收益上，年收益率在8%-10%的居多，收入主要来自债权融资的利息性质所得，所有收益都必须在到期前进行分配，而且税收政策还未明确。房地产信托的流通性是困扰信托公司的一大问题，现有的信托统一的流通市场虽然有，但是还不够完善。

4.虽然目前房地产信托对于项目退出的正常方式（如销售回款等）作出了规定，但是实际在兑付的时候，大部分情况是或者由资产管理公司接盘或者由原股东回购，才实现的信托的兑付，而非信托合同规定的退出方式。这个问题将会给房地产信托带来巨大的风险。

5.信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。

二、房地产信托的问题对策

1.设立政策调研机构

信托公司必须认真研究国家相关政策，准确把握国家对房地产及相关行业的政策动向，了解国家意图，建立一个专业的政策团队，保证对房地产投资的合规和安全性。

2.完善相关法律法规

目前我国信托法律体系处于初级阶段，虽然经过一系列的调整和完善，但是要走的路还很长，一方面是要完善信托业务范围，对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时，为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。

3.加强信托投资公司内控制度

加强信托公司内部风险控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿，取得一定成绩，但是信托公司之间的内控水平仍然存在较大的差距，因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，重新树立信誉，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的要求和保证。

4.建立健全完善的房地产信托审查

房地产信托项目，之所以出现兑付无法按照信托合同按期兑付，很多情况下都是因为前期的尽职调查及相关的审计没有按照要求做到位，虚增资产或者夸大项目收益。培养房地产信托产品风险管理的专业人才显得尤为必要了。房地产信托产品由于其创新性和复杂性，对从业人员的要求较高。具体包括三种人才：交易人员、产品设计人员、风险管理人员。交易人员可通过市场交易实践培养，研究人员可通过招聘数学类人才获得。风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏感度，还要熟悉产品的定价模型和分解技术，需要有较好的数学功底，同时对数学模型、产品分解原理、计算机技术等都有相当程度的了解，可以说是要求最高，也最具综合性。因而房地产信托产品风险管理人员很难获得，这也是制约信托投资公司产品开发的主要因素之一。

5.大力加强房地产信托的创新

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）将会是未来房地产信托发展的趋势。REITs的一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。

我国发展REITs应该在房地产信托发展现状的基础上从以下两个方面着手：

变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划。要实现标准化、系列化的房地产信托计划应按照以下规范的业务模式运行：制定投资策略—设计基金化信托产品—打造营销品牌化产品—募集资金—组合运用资金，从而提高运作效率，降低营销成本，拓宽市场范围，实现规模效益。

变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型，投向单一，风险高度集中。发展REITs最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式，并且通过上市增加其流动性，使房地产信托产品符合基金产品的设计原理和要素，在具备相对较大规模和较为充分的流动性设计的前提下，通过有效的投资组合，最大程度地分散投资风险，保证投资收益。

参考文献

[1]中国银行业监督管理委员会令2007年第3号.2007-1-23.

[2]徐小讯，等.信托公司治理结构与风险控制[J].金融理论与实践，2006（4）：67-69.

[3]陈颖.国内房地产信托向REITs发展的建议[J].中国经贸导刊，2006.