浅析我国房产税税制改革的问题及对策

卜星

【摘要】自沪渝房产税试点改革办法出台之始，个人房产税即被寄予调控房价、取得财政收入、调节收入分配等多重期待。本文对试点过程中存在的问题进行探讨，最后提出了推进改革试点的建设性设想。

【关键词】房产税；现状；问题；设想

一、我国房产税的现状

一直以来，我国地方政府依赖土地财政过度，民众贫富两极分化加剧，以及房地产泡沫化明显，已经严重影响到我国经济和社会的发展与稳定，而改革的切入点共同指向了房产税。为构建地方主体税种、实现收入分配公平及抑制住房价格。2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。

两市房产税试点征税范围窄、力度轻，目标是减小征管难度，保证试点成功。

统计显示，自试点启动至去年三季度，上海认定的应征收房产税的住房约48000多套，约占已认定住房总数的19%。而重庆试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元。房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。数据显示，2012年上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%；重庆房价亦显环比上涨态势。上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元说：“为确保平稳起步，房产税试点没有‘下猛药，市场‘痛感较轻。”

“一户三口之家的居民，新购一套400万元住房，除去180平方米的免税额，实际每年只缴纳房产税1120元。”上海永庆房屋总经理陈史翎说：“房产税本不是直接冲高房价去的，期望它对高房价‘一剑封喉本不现实。”从策略上讲，这样处理是合理的。房产税改革需要一个长期过程，深层矛盾不能在短期内解决，必须在试点经验的基础上，做出周密的顶层设计。

二、浅析沪渝房产税改革试点的问题

通过征收房产税增加住房持有成本、降低投资投机性购房的预期收入来规范房地产市场的出发点是好的，其在调节收入、财产分配差距方面的作用也显而易见，但从渝沪两地改革的实践来看，其中还存在一些不可忽视的问题。

（一）对存量房征收的房产税很少

从渝沪两市的改革方案来看，目前只有重庆对个人拥有的独栋商品住宅房征收房产税，而上海实施的房产税都是对增量房屋征税。只对增量房屋进行征税，只能对那些当前买房和当前进行投机炒房的行为起到一定的抑制作用。虽然上海的房产税中规定对于新购且属于该居民第二套及以上的住房征收房产税，但这仅仅针对以前有一套及以上住房而现在又要新购房的购房者的存量房征收房产税，涉及这部分存量房的比例很低，对这部分存量房产不征税，显然不合理。目前各地的住房空置率很高，据学者刘植荣推算，我国城镇住房空置率高达30%。商品房房价居高不下，很重要的原因就是投机性炒房的推动，大量的资金涌入房地产市场，推动房价不断上涨并形成房屋空置率畸高的怪现象。

（二）房产税的税率太低

根据《暂行办法》的规定，渝沪房产税都有一定的免征额，在扣除免征额的基础上再乘以税率。上海市房产税的税率是0.4%～0.6%，重庆市房产税的税率是0.5%～1.2%。在重庆和上海房产税改革实施后，从人们买房的调查情况看，房产税并没有对潜在的高档商品房买主和投机炒房者产生很大的限制作用，原因是房产税的税率太低，过于温和。此外，由于低税率具有一定程度的转嫁性，对于增值性较强的房产而言，征收房产税并不能完全遏制其价格的上升，而只能降低其上升的幅度与速度。对于投机买房的人来说，由于房价仍然在涨，投机性购房者在将房子转手后获得的利润仍大于所交的房产税，还能以高额租金转手出租于承租人，这样就可以将房产税转嫁给承租人。

（三）房产税税收减免范围的规定有待补充

房产税的税收减免中只规定了成年子女因婚姻等需要而首次买房且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税，而未明确成年子女因工作需要或独居而首次买房且该住房属于成年子女家庭唯一住房的税收减免办法，但此种情况也应该属于税收减免范围，因为房产税首先要保障居民住房的刚性需求。还有另一种情况，即居民家庭中有赡养的非亲生父母，在当地政府开具相关证明后，应该可以将其纳入计算人均居住面积的除数中去，但沪版的房产税试点方案并未提到此点。

三、基于沪渝房产税改革效应的建设性设想

国务院总理温家宝前不久表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。其中一项，就是改革房地产税收制度，“逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展”。2013年1月，国家税务总局总会计师汪康在中国企业发展高层论坛上表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。基于此，已经参阅相关文献资料，本文提出三点建设性设想。

（一）完善税基，扩大房产税征收范围

目前上海和重庆试点征收房产税的范围，大部分都是针对增量住房进行征收，其中重庆对于存量房的征收仅限于独栋别墅，所涉及的征税范围较窄。随着房产税改革的不断展开，对于存量房进行征收也可以作为下一步深化房产税改革的方向。过去对居民自住和事业单位的住房实行免征，而现在随着我国经济的迅速发展，居民人均收入的提高，对这些房产进行征税在经济条件上来说也成为了可能。通过税基的扩大，不仅能够增加税收的总额，也能适当地抑制投机性需求，减少闲置住房，提高土地房产利用率。另外对于农村房产是否征税问题，也要考虑到不同地区经济发展水平，因地制宜，对经济发达，有纳税能力的纳税人进行征收，体现税收的公平原则。

（二）统一计税依据，建立健全房地产价格评估体制

我国的房产税目前是按照房产原值在扣除10%～30%之后作为计税依据，而且对于出租使用的房产则按照租金的收入作为税基。那么在实际操作过程中则可能遇到很多问题，如租金收入金额的确定，纳税人很有可能为了逃避税收而在合同与实际交付租金时使用不同的金额，由此导致一定的监管成本。而对于使用一定比率的房产原值在进行计税时，由于近年来房价的迅速上涨，在计税时应该采取何时的价格作为依据，以及在未来一旦房价发生变化时应如何调整计税价值，都需要有相关的部门及配套措施来进行管理。因此有必要建立一套完整的房产信息计算机数据库系统，并且设立独立的监管部门来进行监控，来为房产税公平有效的征收提供技术上的支持。

（三）实行房产转让所得税与保有税并存，稳定房价

经过国家近年来的房地产调控，以及房产税试点的实施，目前国内房价过快上涨的形势已经得到了一定的遏制。实际上，房价上涨过快这种现象在其他国家已经发生过。韩国在亚洲金融危机之后，为了促进经济发展，采取了宽松的货币政策，放宽了房产转让制度，结果是房地产价格以每年接近于10%的速度增长。为了遏制房地产泡沫，韩国出台了非常严厉的房产转让所得税，对拥有2套住宅家庭在新购房产2年内转让的，缴纳50%转让税，3套以上2年内出售的缴纳60%转让税。再结合2005年所出台综合不动产税，即根据财产价值征收0.75%～2%的财产税，韩国的房价快速增加得到了很好的控制。我国也可结合其他国家在治理房地产市场的经验与教训，如采取累进税率，更加科学地对流通和保有环节适当征税，从而使房产税更好地为经济服务。

房产税扩大试点意义重大，一旦推开，意味着以经济手段为主的房地产调控政策将走向前台，在承接“限”字令的行政手段之余，为后续房地产市场调控做铺垫。不过，从操作层面来看，虽然沪渝两地的房产税征收已经满两年，但仍旧有些法理问题没有解决。房产税在真正扩容前应当把可能存在的重复征收、税基等问题解决好。

参考文献

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[3]宋蔚蔚，刘云霞，李春花.房产税改革试点中的问题与对策[J].财会月刊，2012（26）.