购买新房起纠纷恰当维权是关键

购买新房起纠纷恰当维权是关键

文/陈旭云

俗话说：“人生喜事三大件：买房子、娶妻子、生孩子。”购房本是一大喜事，但是在个人购房迅速增长的今天，由于商品房买卖的监督机制尚不健全，楼市整体发展有待进一步规范，加上许多消费者缺乏购房经验，偏听偏信，给了一些不守规矩的开发商以可乘之机，从而导致购房人经历了一系列不愉快的事情。根据浙江省消费者协会提供的数据显示，2011年，该协会全年受理房屋建材类投诉1994件，比前一年增长7.4%，其中不少是群体投诉。对于普通老百姓而言，购房是最大的消费之一，但由于多数消费者法律知识欠缺、法律意识淡薄，一旦遭遇购房纠纷，对于如何维护自身合法权益，显得力不从心。为此，笔者结合实践中最典型的几起商品房买卖纠纷案例，通过以案释法的方式解读购置新房中的维权之道。

买房前看资质谨防楼盘变“烂尾”

案例之一：2011年9月，刚刚参加工作的小郭经表哥介绍，与某房地产公司法定代表人孙某签订了《房屋预售合同》，约定小郭购买该公司开发的住房一套，面积85平方米，总价款48万余元，2012年9月底交房。考虑到表哥与孙某“私交”甚好，且该房屋低于市场价10万元，小郭对这套房屋非常满意。小郭先后给付孙某房款13万元，并满心欢喜地等待收房。眼看交房日期快到了，小郭发现该房屋还没有完工的迹象，到了交房日期时该工程已经停工。经打听才知道，由于开发商手续不齐全，加上资金链条断裂，小郭购置的楼盘已成为“烂尾楼”。小郭将开发商诉至法院。法院审理后认为，开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下与小郭订立商品房预售合同，且至小郭起诉前仍未取得商品房预售许可证明，双方签订的《房屋预售合同》应属无效。法院最终支持了小郭要求开发商返还购房款及利息15万元，赔偿损失4万元，共计19万元的诉讼请求。

法官提示：在购买商品房之前，审查开发商是否具有“五证”很重要，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程开工许可证》以及最为关键的《商品房预售许可证》，不具有“五证”的开发商极有可能因资质瑕疵导致不能交房或者即使交房也无法办理房屋所有权证书。一旦出现这种情况，可依据相关法律主张权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，从而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

拒协助办理产权证业主诉开发商获支持

案例之二：老刘从某开发商处购得商品房一套，并全部缴纳房款135万元，双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，如买受人不退房，出卖人按已经付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，老刘支付了房款，开发商亦交付了房屋，但因开发商拒绝协助办理相关手续，老刘一直未能取得房屋产权证书。在多次协调未果的情况下，老刘将开发商诉至法院。法院审理后认为，双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应全面履行合同义务。开发商作为房屋出售方，具有协助买受方办理房屋所有权证的义务，开发商拒不协助办理房屋产权证书的行为构成违约。法院最终判决由开发商向老刘支付违约金4万元，并协助老刘办理房屋产权证。

法官提示：根据建设部2001年8月15日第99号令《城市房屋权属登记管理办法》中关于房屋权属初始登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。可见，开发商在房屋产权证办理过程中具体的协助义务是提交房屋相关资料进行备案。开发商没有履行提交资料进行备案义务的应当视为违约。而开发商履行协助办理过户手续义务的期限，应当按《司法解释》的相关规定计算，即由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。由此可见，开发商应当在相应期限内履行协助购房人办理房屋所有权证书的义务。开发商拒不履行该义务的，购房人可通过司法程序要求开发商继续履行。因开发商违约行为造成其他损失的，可根据《司法解释》确定开发商应当履行该协助义务的期限，并据此计算其违约行为的起算日期，从而要求开发商承担相应的赔偿责任。

房屋面积“缩水”开发商双倍赔偿

案例之三：老张花200余万元买了一处门面房，与开发商签订的合同面积显示为335平方米，经测量实际建筑面积仅为303平方米，建筑面积竟然“缩水”32平方米，面积误差比为9.55%，老张遂将开发商诉至法院。经查明，双方签订的《商品房买卖合同》约定，房产产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内的房价款由出售方返还买受方，绝对值超出3%的房价款由出售方双倍返还买受方。法院审理后认为，双方签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，为有效合同。当房屋实测面积与合同面积不一致时，可根据合同约定进行处理。据此，法院判决开发商返还老张购买的门面房面积误差比3%内的房价款6万余元，双倍返还误差比超过3%的房价款25万元，并赔偿老张经济损失1万元。

法官提示：合同面积与房地产证面积不一致、建筑面积与使用面积差异太大，是购房时容易出现的问题。当遇到此类纠纷时，若双方有约定的，则按合同约定解决；若双方没有约定或约定不明确的，根据《司法解释》相关规定，按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，法院不予支持；2.面积误差比绝对值超出3%的，买受人可选择两种解决方式：一是请求解除合同、返还已付购房款及利息；二是请求继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的误差比在3%以内的部分，由买受人按约定的价格补足价款，面积误差比超出3%部分的房价款，由出卖人承担，所有权归买受人；3.房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。另外，建议购房人在签订购房合同前做一些前期调查，了解基本房产知识，如一般住宅的实际面积系数为68～80%。在签订合同时对于合同中的建筑面积问题进行约定，尤其要明确在实测面积超出或小于合同面积的情况下应当如何解决。

房屋质量存瑕疵验房单不是“免责单”

案例之四：阿杜与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定阿杜购买该公司开发的房屋一套。收房验房时，阿杜认为房屋建筑、装饰装修及设备存在问题，经协商未果，阿杜将开发商诉至法院。经某建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心鉴定，认定涉案房屋存在质量问题。庭审中，开发商辩称，对方在收房时已经签订验房单，应视为其对房屋质量认可，对方所说的质量问题是使用不当造成的，不同意对房屋质量承担责任。法院审理后认为，双方当事人签订有商品房买卖合同，作为出卖人的房地产公司应当向买受人交付质量合格的房屋。但依据鉴定结论，房地产公司向阿杜交付的房屋存在质量问题，故房地产公司应承担相应的民事责任。经调解，双方同意由阿杜自行或者委托他人对房屋进行修复，由房地产公司支付维修费用。

法官提示：根据《司法解释》的相关规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。实践中，当双方因房屋质量问题发生纠纷时，开发商往往以买房人在接收交付商品房时签字确认的验房单作为免除自身责任的依据，由此可见，如何看待验房单的效力问题成为划分责任的关键。在审判实践中，法官往往会考虑因买房人不具备直接辨识商品房质量瑕疵的专业能力，且商品房的质量瑕疵往往在使用过程中才会渐渐出现，故验房单不能免除卖房人对于验房单所述范围以外的房屋瑕疵承担的担保责任。也就是说，购房人即使在验房单上签字确认后，在房屋使用过程中仍发现房屋存在质量瑕疵的，在取得鉴定结论等相关证据的情况下，可要求开发商承担维修房屋、赔偿损失等责任。

地下水泵噪音大开发商做降噪工程

案例之五：小齐购买了开发商开发的一处住房，但没有想到的是，房屋地下一层竟是给全楼供水的水泵房。水泵运行时发出的噪声严重影响了全家的生活休息，搅得人睡不着觉、吃不下饭，整天没有心静的时候。一怒之下，小齐将开发商诉至法院。经环境保护监测站进行噪声检测的结果显示：在室内无背景噪声、一组屏蔽管道泵运行的情况下，夜间实测噪声值为59分贝。法院审理后认为，噪音过大不利于保护和改善生活环境、不利于保障人体健康。按照国家关于城市区域环境噪声标准的相关规定，小齐一家所居住的小区属于居住为主的区域，夜间环境噪声标准值应适用一类标准即不超过45分贝。根据环境保护监测站的监测结果，开发商所有的水泵运转所产生的噪声高于相应标准，故开发商作为噪声污染的加害人应向小齐承担相应民事责任。法院最终判决开发商赔偿小齐精神损害抚慰金及监测费8万余元。另外，由于物质赔偿不能从本质上解决噪声污染问题，开发商应尽快对水泵做降噪工程处理，保障居民良好的生活环境。

法官提示：实际生活中，比较常见的商品房噪声污染，根据污染源的不同，可区分为3种：一是因社会生活噪声导致的污染；二是因建筑施工噪声或工业噪声导致的污染；三是道路交通噪声导致的污染。因水泵房产生的室内噪音污染，根据上述分类可列为工业噪声污染。因为水泵房的所有权人为开发商，所以开发商应为侵权责任人。根据《城市区域环境噪声标准》与《工业企业厂界噪声标准》，以居住为主的1类区域，白天噪声标准为55分贝、夜间噪声标准为45分贝，室内噪声限值应在此标准值的基础上再低10分贝。本案中，小齐房间内经环境保护监测站进行噪声检测，夜间噪声实测值为59分贝，超过了相关规定的夜间最高限值标准，且由于噪音对业主享受安宁生活环境的权利即安宁权造成严重损害，业主可要求开发商承担相应的侵权责任，同时，为从根本上解决噪声问题，还可要求开发商实施降噪工程，排除噪声妨害。

社区绿化率“蒸发”开发商理应赔偿

案例之六：高女士从某开发商处购得一处商品房，购买前，售楼人声称社区的绿化面积非常大，绿化率达55%以上，而且开发商在售楼资料中特别标注“尊享特大街心花园”的字样作为卖点，但在售楼合同中并未体现上述情况。当高女士入住该小区后，发现原先规划有街心花园的位置上开始修建商业楼宇，实际测绘的绿化率仅为22%。于是，高女士和其他数十户业主为“蒸发”的绿化率将开发商诉至法院。法院审理后认为，开发商在销售广告及宣传资料中有关社区绿化率55%以上的内容具体确定，且该宣传对双方商品房买卖合同的订立及房屋价格确有重大影响，应属要约。该小区实际绿化率与开发商允诺的绿化率数值不符，开发商应承担相应的违约责任。最终，经法院调解，双方达成由开发商赔偿高女士2万元的调解协议。

法官提示：根据《司法解释》的相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。实际生活中，开发商多以绿化面积等“软条件”作为广告宣传吸引购房人，进而提高房屋价格，增加楼盘吸引力。开发商关于绿化面积的广告宣传本属要约邀请，但是在这种宣传对买卖合同的订立以及房屋价格产生重大影响的情况下，即使在合同中没有注明和详解“尊享特大街心花园”等类似宣传字样的含义，也应视为合同内容，开发商缩小绿化率的行为属于违约，理应对买受人进行相应赔偿。另外，依据《北京市绿化条例》的相关规定，新建居住区、居住小区绿化用地面积比例不得低于30%，并按照居住区人均不低于2平方米、居住小区人均不低于1平方米的标准建设集中绿地。建设单位报送的建设工程设计方案应当包括附属绿化用地平面图并标明绿化用地的面积和位置。因此，对于绿化用地面积低于30%的新建小区，买受人还可以向绿化行政主管部门反映情况，一经查实，相关部门将会依法予以处罚。

责任编辑/项利军