推动我国房地产业发展的对策、建议

张作争

（赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙赤峰024000）

推动我国房地产业发展的对策、建议

张作争

（赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙赤峰024000）

我国房地产业正面临着前所未有的机遇与挑战，我国的房地产业向何处去，备受世人的关注.文章从房地产的现有特点入手，提出了土地市场规范化，完善房地产融资渠道，采取切实可行的宏观调控措施，建立多元化的房地产市场体系四个方面的建议，希望能够对房地产业未来的良性发展有借鉴意义.

房地产；市场；对策

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就,纵观这20年的发展,其特点主要有以下几个方面:第一,房地产行业正在逐步走向市场化.第二,房地产与资本市场的关系更加紧密.过去的十几年,由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常面临缺乏资金的状况.而另一方面,众多的金融机构又难以进入房地产业,造成资本与房地产市场的脱节,银行作为我国房地产单一的融资渠道,远不能解决房地产业发展瓶颈的症结.随着房地产市场化程度的逐渐提高,房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化等政策正在逐步完备并付诸实施,更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨大的补血作用.当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触,将会把房地产市场带入资本经营的时代.第三,房地产进入高速发展的时期,增长迅速,热点扩散.第四,国家房地产的政策正在逐渐完善.为适应我国房地产发展的需要,促进房地产市场化,规范房地产在市场化过程中的运作行为,中央政府及各地方政府出台、完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策、法规,这些政策将促进我国房地产的良性发展.一系列房地产行业相关政策、法规的出台,对房地产市场秩序的调整和规范,房地产市场的健康发育,以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到了重要作用.

针对上述对我国房地产业发展的发展分析，提出以下对策、建议：

1 土地市场规范化

土地是房地产业的根基,在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡.我国的城市镇土地所有权是国有制,一级土地使用权资源支配能力在于政府,简单地说就是中国政府垄断城镇土地资源,这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性.

（1）政府预先制定土地供应规划,详细说明未来一段期间内（五年或十年内）土地供应规模、土地供应范围、具体地块土地供应大致时间，供应土地的规划,让房地产市场能充分理解政府的规划从而实现理性的开发.过去有过这方面负面的案例,开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地,担心下一步没有土地可开发,于是在拍卖会上疯狂竞价,以超高价位得到土地,之后背负沉重的压力进行开发,市场以这样的形式走下去是不健康的,政府也难以长久稳定地通过土地获利.

（2）坚持以获取土地使用权形式的公正性,实现交易全过程的透明化,接受市场和舆论的监督.在土地垄断的前提下,招标、挂牌、拍卖的公平操作显得更为突出和重要,市场化是中国经济的方向,市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境,政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境.

（3）政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力,以促进和稳定房地产业的健康持续发展.俗话说,计划没有变化快,先前制定的计划可以作为行事准绳,但是当环境出现明显转变后,就需要及时调整应对，所以应形成一系列的应对机制,强化政府对地产市场的有序控制.第四,按年收取土地出让金,避免提前透支土地潜力.

2 完善房地产融资渠道

（1）实现地产投资证券化,允许民间建立房地产基金.房地产业需要资金,社会上也有资金,投资人不必精通地产开发,只需把钱交给会做的人去做,维持游戏规则.房地产业内也不必因为银行难以解决资金问题坐失机会,可以选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发.

（2）推进商业性银行股份改革,政府应从银行运营中抽身出来.国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化,这样的形态不是公平竞争体制.事实证明目前的国有银行也不能完全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温,而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响,极力拓展市场份额.

（3）适当引入外资,达到鲶鱼效应.这也就是防止闭门造车的出现,我们应该尽可能少走弯路,让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费.第四,避免地方保护主义或过分优惠外来资本,也就是确保公平的资本环境.

3 采取切实可行的宏观调控措施

实施宏观调控,目的是通过调节房地产市场的供给和需求促使供求平衡,实现房地产市场的综合平衡和内部问题结构的合理化.

房地产市场宏观调控的基本目标就是保持房地产业健康稳定发展.房地产业的持续发展,是改善和提高居民居住条件和水平的前提.这也是全面建设小康社会的重要保障.房地产业的快速发展,不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平,而且在国民经济增长中发挥着重要作用.

（1）完善房地产市场政策、法规.完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规,给投资者一个良好的市场环境,对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定.通过完善房地产市场法规,建立和完善房地产市场体制,为房地产企业创造良好的市场环境,促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展.同时，要保持政策的稳定性和连续性.这主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费,增加普通商品住房的有效供给,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场.

（2）加快消化积压空置商品房.政府必须控制房地产的空置量,促使空置房地产的消化.政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预,对于通过市场途径不能消化的空置房地产,政府可以收购用作廉租屋.

（3）针对性强,坚持有保有压.当前全国房地产市场消费不足和消费过度并存.所谓消费不足是指广大中低收入者住房需求没有得到根本性的解决,而消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房.因此,应根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现状,对未来我国房地产调控政策应在满足自住和改善性需求同时,抑制投资性和投机性需求.以促进房地产市场健康稳定发展.

（4）应因地制宜,适时调整.发展不平衡是我国的基本国情,因此,未来应根据各个城市的具体情况,适时采取调控措施,解决我国部分城市房价总体偏高和价格涨幅过快问题.

4 建立多元化的房地产市场体系

目前,中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上,二级市场、三级市场的发展较为落后,尚未建立起完善的市场分级体系.政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场,对二、三级市场缺乏有效地调控,因而导致二、三级市场几乎完全市场化,并且受到不良经营商的控制,同时,二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在,并未使其完成市场分级体系,实现满足各个层面消费需求.因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫,为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现.因而,政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系,使房地产行业能够可持续的健康发展.

（1）实行住房制度的双轨制.使居民“住有所居”,即让每个人都能有房子住,而不是“居者其所”,这就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房.就连经济发达的美国,在这场金融危机爆发之前,美国拥有所有权住房者才达到68%.而我国当前人均国民经济收入只有美国的1/14,要实现“居者有其屋”或“居者其所”还为时尚早.为此,必须审慎反思我国解决居民住房问题究竟应走什么样的路.在住房改革之前,城市居民从普通百姓到高级干部都不买房,是实行计划经济的公房配给制度,即廉价的公租制.房改以后逐步形成了几乎百分之百的商品房制度.这对改革居民居住条件、推动房地产业的发展以及拉动整个国民经济的发展都作出了巨大贡献.但实践证明,完全依靠市场调节的商品房制度是走不下去了.因为总有相当一部分中低收入群体、年轻人是买不起商品房的,租住私人房租金又太贵难以承受.故先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段.所以,实行商品房和公租房两种制度共存,用两条腿走路,是必然的选择.这也就是说,应当实行住房制度的双轨制,即发展商品房与公租房相结合.当前关键问题是公租房资源太少,因此,应建造更多的公租房,满足人们的需求.公租房包括为低保户提供的廉租房和为买不起房或暂时不想买房的居民,其中有中低收入群体、刚参加工作的年轻人、符合条件的农民工提供租住的公房.等到有了经济实力,他们可以随时退租,去买商品房.为加快公租房的建设,可以考虑建立公租房基金.公租房的产权归政府,由基金会聘请业内行家经营管理,承诺给基金的投资者一个合理稳定的回报.目前国际国内都有很多钱在找出路,公租房基金的来源不成问题,政府只要出土地,可以不出一分钱就能盖起广厦千万间,实现“住有所居”的目标.同时,也可使商品房的价格保持在比较合理的水平上.

（2）实行严格的差别化税收政策.要认真落实国务院出台的各项政策措施.当前,各有关部门和各级政府要落实好《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》,根据各地区的实际,制定出一系列具体、可操作的配套措施.

同时,应针对投资投机性购房,实行更加严格的差别化税收政策.尤其要区别自住性购房与投资投机性购房的税率.2009年底国务院对投资投机性购房的税收政策进行了调整,如对营业税、个人所得税政策的免征期限从2年恢复到5年等,但税率并没有区别,营业税税率仍为5.55%.建议对投资投机性购房出台更加有针对性的税收政策,大幅提高以炒房为目的的投资投机性购房的税率.此类做法已有先例,日前我国香港政府宣布,对于价格超过2000万港元的房地产销售要提高印花税率,以消除潜在的房地产泡沫.

为此,必须进一步细化对投资投机购房行为的界定.目前,国家主要是通过交易间隔时间以及是否普通住房实行差别的税收政策,而对已经拥有了多套住房的仍继续购房进行投资投机性的行为没有实施差别化的税收政策.建议根据购房套数对投资投机购房行为进行界定,对已经拥有了三套住房以上的,继续购买住房应认定为投资投机性购房,适用前述较高的税率,以降低楼市泡沫风险.

与此同时,还要建立全国联网的房地产信息系统.当前,跨地区、跨区域的投资投机性购房行为比较普遍,如前段出现的海南房地产热以及温州炒房团、山西购房团等.为此,必须建立全国性的房地产信息进行联网,这样可以及时地监测和控制跨区域的房地产投资投机性行为.此外,还可以在信贷政策、土地政策、住房政策保障等,采取调控手段.

以上促进房地产市场健康发展的政策措施,对于降低房地产市场的泡沫风险,保障绝大多数民众的住房权,都具有极其重要的意义.

（3）加强舆论宣传,树立正确的住房消费理念.应用宣传教育手段,培育广大居民树立正确的住房消费观是十分必要的.为居民提供基本的住房保障是国家履行其公共服务职能的重要组成部分,但必须摒弃对“居者有其屋”的误解.出售公房和鼓励居民购买住房的住房分配制度改革,过于强调住房的“购买”,而住房商品化是买房还是租房主要是由市场决定,因而住房商品化的实现形式并非只有“购买”,“承租”也是实现的重要途径.单一购房实现住房商品化的导向,不利于倡导形成合理的住房“梯级消费观念”.据统计,发达的市场经济国家个人住房拥有率德国仅为30%至40%,美国为68%,而我国72%的城镇居民已拥有自己的住房.因此,居民过度依赖从市场上购买住宅实现“居者有其屋”的消费理念,必然推动房价的上升.事实上,中国作一个人口大国,面对人地关系日益紧张的严峻态势,要实现人人有其屋的理念,还任重而道远,但人人有房住却是落实科学发展观,建设社会主义和谐社会的客观要求.因此,应发挥舆论的正面引导作用,引导消费者正常、理性消费,形成正确的梯级消费观念,以维护房地产市场健康稳定的发展.

〔1〕李德水.努力实现我国房地产市场平衡健康发展[J].中国金融,2010(T).

〔2〕赵宇.综合措施促进房地产市场健康发展[J].中国金融, 2010(T).

〔3〕吴超.房地产市场调控的目标选择与政策取向[J].经济师, 2009(11).

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