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宅基地使用权确权登记发证工作的实践

2013-03-24王辛之张美旺

地理空间信息 2013年6期
关键词:界址建房使用权

吕 琍,刘 欢,王辛之,张美旺,罗 菲,胡 萍

(1.武汉市土地登记发证中心,湖北 武汉 430015)

根据国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2011]60号),武汉市已于2012年底全面完成农村集体土地所有权确权登记发证工作,集体建设用地使用权、宅基地使用权确权登记发证工作正有序展开。

1 宅基地使用权地籍调查方法

宅基地使用权确权登记发证工作内容包括准备工作、通告、地籍调查、土地登记、数据库与管理系统建设、检查验收与资料归档等。地籍调查是确权登记发证的基础和核心工作。

1.1 技术路线

武汉市宅基地使用权地籍调查的技术路线是:在满足国家和省关于农村集体土地确权登记发证基本要求的前提下,充分利用武汉市土地调查和基础测绘成果,采用数字航空摄影测量与外业全面实地调查相结合的方法,完成宅基地使用权的地籍调查工作。将调查成果建库与农村集体土地所有权确权登记发证成果数据库挂接,为城乡一体化地籍管理提供技术保障。

本次调查工作利用了最新数字航摄资料,采用航测数字立体测图方法,测制宅基地数字线划图(DLG),并实地勘丈界址边长,制作宗地界址点、线勘丈图,套合数字线划图,制作数字线划地籍图,导出各宗地界址点坐标,计算宗地面积,编制宗地图。

1.2 实施步骤

以自然村或农村居民点为单元,对照工作底图,逐栋、逐户丈量宅基地边长及相邻宅基地的相对位置,绘制宗地草图。收集宅基地批准文件及户主资料,填写《地籍调查表》,完成指界签字手续。

在进行地籍调查时,将村民证件信息在读卡器识别,再利用高拍仪进行资料拍照,不需人工干预。根据统一格式拍照和存放,生成一个小型数据库,并可与宗地识别录入数据库进行挂接。

宅基地使用权内业数据处理时应根据实地勘丈的宗地内建(构)筑物及界址线边长,利用AutoCAD,制作宗地内建(构)筑物及界址点、线勘丈图,套合数字线划图制作地籍图,导出界址点坐标,计算宗地面积,编制集体建设用地或宅基地宗地图,并与相邻宗地界址点栓距进行校核。

根据外业采集的数据对底图进行修测后,可利用软件自动批量生成宗地号、界址点线、地籍图、宗地图;宗地图根据面积大小可自动进行比例尺选择。软件提供了拓扑检查功能,可批量对调查表及相关资料自动生成表格并批量打印。

2 宅基地使用权若干问题的处理

2.1 农村宅基地超面积问题

《湖北省土地管理实施办法》规定,农民兴建改建房屋宅基地(含附属设施)每户总面积,使用农用地的不得超过140 m2,使用未利用土地(建设用地)的不得超过200 m2。

1)1982年2月13日《国务院关于发布〈村镇建设用地管理条例〉的通知》(国发[1982]29号)实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积、四至清楚、无土地权属纠纷的,按现有实际使用面积进行确权登记。

2)《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地面积,超过规定标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后再按实际使用面积进行确权登记。

3)《土地管理法》实施后,村民建房占用的宅基地面积,超过当地规定标准的,按实际批准面积进行确权登记。并在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超标面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻新、政府依法实施规划重建时,按有关规定处理。

4)农村村民符合规定分户建房条件而未分户、现有宅基地未超过分户建房合计面积标准的,不作为超面积处理。

2.2 已发证面积与调查核实面积不一致问题

对已依法确权登记发证的宅基地使用权,本次农村集体土地总登记时,对其宗地进行调查核实后,已发证面积与调查核实面积出入不大的,按照实际调查情况填写地籍调查表,说明其原因与结果,与原土地登记发证资料一并归档;已发证面积与调查核实面积出入较大的,注销原土地登记资料或按规定予以更正,办理登记手续。

2.3 农村一户多宅问题

1)一户村民两处宅基地面积合并,没有超过规定面积标准的,可予以登记。

2)已拥有一处宅基地的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,并在《集体土地使用证》记事栏中注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

2.4 农村违法宅基地问题

对于违法宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,对符合土地利用总体规划、村镇规划及有关用地政策的,依法补办用地批准手续后进行登记发证。

2.5 非本农民集体的农民异地建房问题

非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建的,在符合当地规划前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。

2.6 非农业户口居民原在农村合法取得的宅基地问题

非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋、房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,并在《集体土地使用证》记事栏中注记“该权利人为非本农民集体成员”。

2.7 没有权属来源证明的宅基地问题

对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。

3 思考与建议

在我国农村,农民基于集体经济组织成员身份,可以以户为单位无偿取得一块宅基地,从而保障了农民居者有其屋,这被认为是农民的基本福利保障。但宅基地无偿取得制度在实践中已出现诸多弊端,不可避免地出现宅基地的浪费现象,一户多宅现象也较为普遍。因此,《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但是,由于长期以来农村对集体建设用地管理的混乱,农村村民住房用地严重超标及“一户多宅”等情况突显。《土地管理法》提出“一户一宅”制度,对于节约集约用地、强化农村建设用地管理意义重大。

由于我国“二元化”管理模式的存在,农村没有建立完整、规范的农村宅基地产权产籍管理制度,大规模的农房产权登记工作也未展开。随着农村社会经济的快速发展以及农村改革向深层次推进,农民越来越多地主动或被动地参与到城镇化进程中。尤其是在经济发达地区农村或者城乡结合部农村,大规模的土地征用带来了农村土地的大幅度升值,农民开始认识到房屋作为财产的重要地位,产生了较强的农房登记意愿。因此,在城乡经济社会一体化发展大格局的背景下,尊重农民利益,重视农民诉求,逐步展开宅基地和房屋统一确权登记工作已刻不容缓。

2009年,国土资源部出台《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》,要求各地在严格宅基地管理、依法保障宅基地用益物权的基础上,积极探索在集体经济组织内建立宅基地有偿使用制度,提高宅基地利用率。由于宅基地导入市场机制,实行有偿使用,可使宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障,让农民的生产和生活资料变成“有价资产”,实现“民有、民享”,既集约利用了土地,又保障了农民的合法权益;既增加了农民财产性收入,又解决了农民的社会保障问题;既对现有农村土地制度进行了改革创新,也为破解我国城乡二元分割对立难题作出了有益尝试。

[1]徐勇,李健,江韦希.第二次土地调查成果在日常土地管理中的应用[J].地理空间信息,2011,6(3):159-161

[2]TD/T1014-2007.第二次全国土地调查规程[S].

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[4]王辛之,张美旺,吕琍,等。农村集体土地地籍调查的实践与探索[J].地理空间信息,2012,6(3):139-140

[5]邹晓军.摄影测量基础[M].郑州:黄河水利出版社,2008

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